JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Поделиться
Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Еще до того, как в мире было объявлено о начале пандемии коронавируса, цены на жилье в Португалии демонстрировали стабильный рост почти во всех регионах страны. В апреле было еще рано прогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости Португалии в 2020 году, однако с учетом того, что в последнее время спрос значительно превосходил предложение при растущем интересе со стороны зарубежных инвесторов, можно ожидать относительно быстрой нормализации ситуации после открытия границ.

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Речь, прежде всего, идет о таких странах как Англия, Германия, Китай, Бразилия, Россия и Украина, хотя в 2019 году на лидирующие позиции вышли французы, скупавшие на пике ажиотажа до 30 объектов в день. При этом они порой не слишком обращали внимание на стоимость и местоположение апартаментов, что поспособствовало росту цен в среднем на 5%.

Как утверждают участники конференции "Влияние Covid-19 на рынок недвижимости в Португалии", организованной Португальской ассоциацией застройщиков (APPII), при благоприятном развитии событий (окончание пандемии через два-три месяца) на полное восстановление этого сектора экономики может уйти еще около года.

Динамика цен до и после кризиса

В отличие от соседней Испании, португальский рынок недвижимости не подвергся таким сильным потрясениям в период всемирного экономического кризиса. Снижение цен было не слишком резким и существенным, а продолжался данный процесс с 2011 по 2014 год. После этого жилье стало дорожать в большинстве регионов страны, а в октябре 2019 года впервые в истории средняя стоимость недвижимости в Португалии преодолела отметку 2000 евро за один квадратный метр. Что касается объема инвестиций, то исторический рекорд был зафиксирован в 2018 году – почти 3,5 миллиарда евро согласно информации местного отделения американской компании CBRE Group.

Изменение средней цены на жилую недвижимость в Португалии за период с апреля 2019 года по март 2020 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.pt

Апрель-2019

1877

Май-2019

1903

Июнь-2019

1932

Июль-2019

1974

Август-2019

1972

Сентябрь-2019

1981

Октябрь-2019

2004

Ноябрь-2019

2011

Декабрь-2019

2028

Январь-2020

2033

Февраль-2020

2048

Март-2020

2060

Стоимость недвижимости в Португалии заметно отличается по регионам и отдельным городам, среди которых наиболее дорогостоящим и пользующимся спросом является Лиссабон. В то же время в течение первого квартала 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом она подорожала здесь на 2,4%, тогда как в целом по стране этот показатель составил 1,6%. Самый заметный рост был отмечен на севере Португалии (3,6%) и в Алентежу (3%), тогда как снижение цен имело место только в центральной зоне (-0,6%).

Что касается 16 административных центров, то сильнее всего за этот временной период жилье подорожало в таких городах как Вила-Реал (9,4%), Эвора (7%), Каштелу Бранку (6,5%), Визеу (6%) и Виана-ду-Каштелу (5,5%), а подешевело оно в Лейрии (-5,9%), Гуарде (-3,8%), Беже (-1,6%) и Брагансе (-0,1%).

Средние цены на жилую недвижимость в Португалии по состоянию на март 2020 года (в евро за 1 кв.м.)

Город/регион

Цена-03.2020

Максимум цены

Лиссабон и пригороды (Кашкайш, Эшторил, Синтра, Каркавелуш...)

3321

3323 (февраль 2020)

Алгарве (Фару, Албуфейра, Лагуш, Виламора...)

2252

2252 (март 2020)

Порту

2005

2005 (март 2020)

Сетубал

1604

2573 (июнь 2007)

о.Мадейра

1574

1576 (сентябрь 2019)

о.Порту-Санту

1297

1405 (октябрь 2017)

Лейрия

1138

1272 (август 2019)

Авейру

1125

1125 (март 2020)

Коимбра

1120

1166 (ноябрь 2015)

Виана-ду-Каштелу

1014

1019 (октябрь 2019)

Брага

1008

1008 (март 2020)

о.Пику

942

1047 (апрель 2017)

Эвора

921

939 (март 2016)

о.Терсейра

863

947 (февраль 2015)

Визеу

807

807 (март 2020)

Бежа

787

851 (февраль 2016)

Сантарен

775

797 (март 2019)

Браганса

749

750 (декабрь 2019)

Вила-Реал

762

793 (март 2016)

Лиссабон

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

В результате последних исследований, относящихся к 2019 году, Лиссабон был назван самым перспективным городом Европы для инвестиций в недвижимость, обойдя в этом рейтинге Берлин и Мадрид. Это объясняется тем, что португальская столица стала привлекательным направлением не только для иностранных туристов как потенциальных покупателей недвижимости, но и для представителей деловых кругов.

Далеко не последнюю роль сыграла программа "Золотая виза", благодаря которой появилась возможность получения ВНЖ в Португалии в упрощенном порядке при покупке дорогостоящей недвижимости. Наконец, к числу очевидных преимуществ Лиссабона относится улучшение экономической ситуации (низкий уровень безработицы, рост благосостояния местных жителей), высокое качество образования и медицинского обслуживания, а также проведение масштабной реконструкции зданий.

Алгарве

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Отличительной особенностью Алгарве – самого южного региона Португалии – является мягкий и теплый климат; число солнечных дней в году здесь превышает 300, но в то же время благодаря атлантическому бризу не ощущается такого изнуряющего зноя, как на юге соседней Испании. Не случайно здесь помимо французов (неожиданно продемонстрировавших редкую для них непритязательность) покупают жилье граждане Великобритании и Швейцарии – тех стран, где солнце обычно появляется по большим праздникам. Покупка недвижимости в Алгарве привлекательна еще и тем, что ее можно выгодно сдать в аренду в среднем под 5-7% годовых, поскольку поток туристов не прекращается на протяжении круглого года.

Порту

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Недвижимость на северо-западе Португалии в целом и в Порту в частности привлекает иностранных покупателей прежде всего благодаря отменной экологии. Достаточно упомянуть единственный в стране национальный природный заповедник Пенеда-Жереш, который простирается от Порту до реки Минью. Как правило, жилье в данном регионе приобретают жители "северной столицы", которые хотят отрешиться от городской суеты и в то же время не потерять связь с цивилизацией. В самом Порту, насчитывающем 15 районов и считающимся наиболее развитым городом страны в плане промышленности, предпочитают селиться представители деловых кругов и сотрудники международных компаний, а не только любители портвейна ("vinho do Porto" в аутентичном названии), благодаря производству которого этот город прославился на весь мир.

Мадейра

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Инвестиции в недвижимость на острове Мадейра, расположенном в тысяче километров к юго-западу от Португалии, являются выгодным капиталовложением по целому ряду причин. Именно этот регион меньше всего пострадал от финансово-экономического кризиса, и цены на жилье здесь будут только расти ввиду ограниченного пространства и повышенного спроса со стороны и граждан/резидентов Португалии, и зарубежных инвесторов. Кроме того, ввиду удаленности Мадейры от материка и обособленности этого острова, здесь введен режим наибольшего благоприятствования для желающих открыть свой бизнес, а также снижен НДС на многие товары и услуги.

Новостройки и вторичная недвижимость

До того, как приступить к процедуре приобретения жилой недвижимости в Португалии, нужно определиться с выбором не только ее местонахождения и типа (студия, апартаменты, вилла и т.д.), но и решить, будет ли это новостройка, "вторичка" или же объект старого жилого фонда, нуждающийся в реконструкции. Последний вариант поощрялся португальскими властями – в том числе и для приобретавших жилье по программе "Золотая виза" – поскольку она способствовала восстановлению исторического облика зданий с модернизацией внутренних помещений.

Новостройки

Большинство новостроек выставлено на продажу в тех регионах, где существенная доля покупателей недвижимости в Португалии приходится на граждан других государств. К таким регионам относятся:

  • Лиссабон и ближайшие пригороды;

  • Порту и северо-запад Португалии;

  • Алгарве (Албуфейра, Квартейра, Виламора, Лагуш, Фару, Портиман);

  • остров Мадейра.

Ввиду того, что подавляющее большинство постоянного населения Португалии (без учета владельцев т.н. "курортной" недвижимости) сосредоточено в крупных городах с развитой инфраструктурой, именно эти населенные пункты пользуются повышенным спросом у зарубежных инвесторов.

В отличие от Испании, новостройки в португальских городах не располагаются в неблагополучных районах. Самый показательный пример – Parque das Nações в Лиссабоне. Ранее на этом месте располагался промышленный полигон, но перед всемирной выставкой Expo-98 и после нее здесь началась массовая застройка с использованием самых передовых технологий – в том числе, и так называемых "умных домов". Известный в прошлом футболист лиссабонского "Спортинга", "Порту" и сборной России Марат Измайлов предпочел обосноваться именно здесь и приобрел жилье в новостройке неподалеку от железнодорожного вокзала Oriente и торгового центра Vasco da Gama.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Португалии (в евро)


Лиссабон

Порту

Алгарве

Мадейра


1 спальня

от 195 000

от 140 000

от 160 000

от 135 000


2 спальни

от 260 000

от 175 000

от 235 000

от 170 000


3 спальни

от 290 000

от 210 000

от 280 000

от 185 000


Вторичная недвижимость

В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости в Португалии обладает широким выбором предложений ввиду того, что многие собственники уже не стремятся "держаться за место" и готовы перебраться в более современные районы и кварталы. Тем не менее, в целом ряде городов страны цены на "вторичку" по-прежнему остаются на достаточно высоком уровне, чего нельзя сказать о регионах в центре страны и на границе с Испанией.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде регионов Португалии (в евро) по базе данных профильного портала www.idealista.pt


Лиссабон

Порту

Алгарве

Мадейра


Студия

от 125 000

от 115 000

от 85 000

от 95 000


1 спальня

от 165 000

от 125 000

от 140 000

от 100 000


2 спальни

от 230 000

от 175 000

от 160 000

от 135 000


3 спальни

от 265 000

от 200 000

от 165 000

от 150 000


Особенности приобретения

Как и в любой стране мира, покупка недвижимости в Португалии имеет свои нюансы и особенности. Однако главное из них – это какое-либо отсутствие ограничений для иностранцев, не являющихся гражданами Евросоюза. Иностранцы даже не имеющие вид на жительство в Португалии - пользуются теми же самыми правами, что и граждане этой страны.

Сложность этого процесса заключается в менталитете португальцев, которые "никогда никуда не спешат", а также в наличии языкового барьера. Несмотря на то, что молодежь (в возрасте до 35 лет) в основном владеет английским языком, без помощи специалистов из риелторских агентств, уже давно работающих на рынке недвижимости в Португалии, не обойтись. Тем более, что в случае каких-либо нарушений при заключении сделки купли-продажи такое агентство может лишиться соответствующей лицензии раз и навсегда. Обычно их комиссия за помощь в совершении сделки не превышает 5%.

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Этапы совершения сделки купли-продажи

Осуществление сделки купли-продажи жилой недвижимости в Португалии можно разделить на следующие этапы:

1.Просмотр наиболее подходящих объектов согласно пожеланиям клиента

Если потенциальный покупатель уже имеет достаточно четкое представление о том, что представляет собой рынок недвижимости в Португалии, то на это уходит не более пяти рабочих дней.

2.Проверка жилья на наличие долгов и/или обременений

В соответствии с португальским законодательством покупка недвижимости в Португалии невозможна без предоставления полной информации о состоянии объекта – в частности, о его местонахождении, метраже, данных о застройщиках, действующим владельце и его долгах перед коммунальными службами, если таковые имеются. Также у продавца должен быть на руках т.н. "энергетический сертификат", подтверждающий, что объект соответствует требованиям энергосбережения, а для домов или апартаментов, которые относятся к категории "исторического наследия", – справку об их состоянии и возможности проведения тех или иных ремонтных работ.

3.Резервирование объекта и подписание предварительного контракта

Ни одна сделка купли-продажи недвижимости в Португалии не заключается без подписания предварительного контракта, который, по сути дела, подтверждает серьезность намерений как продавца, так и покупателя. Последний вносит залог в размере до 30% стоимости жилья, указанной в нотариально заверенном контракте, где также прописывается срок оплаты оставшейся суммы и обязанности сторон. В частности, если продавцу поступит более выгодное предложение и он откажется от своих намерений, то он должен будет вернуть залог в двойном размере. Если же так поступит покупатель, то залог останется у продавца.

4.Получение идентификационного номера налогоплательщика (NIF)

Для приобретения жилья в Португалии, а также любого зарегистрированного объекта (земельный участок, автомобиль, яхта и т.п.), необходим идентификационный номер налогоплательщика (número de identificação fiscal) – аналог российского ИНН. Получить его можно в отделении местной налоговой инспекции, для чего потребуется присутствие не только будущего владельца, но и поручителя. В качестве последнего может выступить продавец недвижимости или любой человек, уже имеющий NIF вне зависимости от его статуса. Будет необходимо предъявить заграничный паспорт и любой документ, подтверждающий место жительства (прописку) в стране происхождения, переведенный на португальский или английский язык и нотариально заверенный.

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

5. Открытие счета в португальском банке

Ввиду того, что все сделки купли-продажи недвижимости в Португалии проводятся по безналичному расчету, потребуется открыть счет в одном из местных банков. Для этого будет достаточно вышеупомянутого идентификационного номера налогоплательщика. Португальские банки лояльно относятся к нерезидентам и для открытия счета не запрашивают объемный пакет документов как в Испании или Италии. К тому же банковский счет в Португалии будет необходим в дальнейшем для оплаты коммунальных и прочих услуг, а также для других транзакций, которые внутри страны осуществляются без комиссии.

6. Подписание договора сделки купли-продажи

После перевода/внесения оставшейся суммы на счет в португальском банке можно приступать к завершению сделки купли-продажи. Для этого помимо загранпаспорта потребуется подготовить справки об уплате гербового сбора (Imposto de Selo) по фиксированной ставке 0,8% и налога на передачу собственности (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis), который может варьироваться в пределах до 6% от стоимости недвижимости. Подписание договора и передача банковского чека или подтверждения перевода на оставшуюся сумму производится в присутствии обеих сторон или их официальных представителей, а также нотариуса и переводчика с португальского языка (их услуги оплачиваются отдельно). Договор заключается на одно лицо, но в нем можно указать членов семьи в качестве совладельцев; для этого их личное присутствие не потребуется.

7. Оформление права собственности

Когда договор купли-продажи подписан и нотариально заверен, его необходимо зарегистрировать в отделе регистрации недвижимого имущества (Conservatória do registo predial), для чего нужно заплатить сумму в размере 250 евро. В срок до трех месяцев оформляется документ о праве собственности (Escritura pública), который можно будет получить у нотариуса.

8. Переоформление контрактов на предоставление коммунальных услуг

Последним шагом является переоформление контрактов на предоставление коммунальных и прочих услуг (вода, электричество, газ, интернет, вывоз мусора, обслуживание территории и т.д.), которое обойдется в сумму от 100 до 200 евро.

Налоги на недвижимость в Португалии

Покупка жилья в Португалии, равно как и владение им, подразумевает выплату ряда налогов. При покупке оплачивается налог IMT, размер которого по состоянию на начало 2020 года составляет 2-8% от кадастровой стоимости в зависимости от региона, типа недвижимости и ее предназначения. Например, к строениям, расположенным в сельской местности, применяется налог в размере 5%, а все объекты недвижимости стоимостью менее 92 407 евро не облагаются IMT.

После вступления в права владения недвижимостью ежегодно выплачивается налог IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), ставка которого варьируется в пределах 0,3-0,45% от кадастровой стоимости для городских строений и составляет 0,8% для домов, находящихся в сельской местности.

Если приобретенная недвижимость используется для сдачи в аренду, то выплачивается налог в размере 28% от полученного дохода. Из суммы дохода вычитаются коммунальные платежи, а также траты на ремонт, для подтверждения которых необходимо предоставить соответствующие документы.

Обзор рынка недвижимости в Португалии на 2020 год

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Португалии в случае приобретения недвижимости

Приобретение недвижимости автоматически не предоставляет иностранцу вид на жительство в Португалии за исключением тех собственников, что стали владельцами жилья в рамках программы "Золотая виза". Данная программа действует в Португалии с октября 2012 года, и за это время она претерпела целый ряд преобразований, последнее из которых относится к февралю 2020 года.

Тогда португальское правительство было наделено широкими полномочиями относительно внесения кардинальных изменений в данную программу. В частности, появилась вероятность исключения из нее Лиссабона, Порту, Мадейры и некоторых "курортных" городов на побережье Атлантического океана, где недвижимость пользовалась повышенным спросом у зарубежных инвесторов. Таким образом власти решили перенаправить финансовый поток на те регионы, где экономическая ситуация пока оставляет желать лучшего.

Однако пандемия коронавируса, повлиявшая на рынок недвижимости в Португалии в 2020 году, внесла свои коррективы и в эти намерения - по состоянию на апрель процедура оформления "Золотой визы" осуществлялась в прежнем порядке, подробнее можно прочитать по ссылке.

Поделиться
Рекомендуем почитать
Популярные материалы Justreal.ru

Ответьте
на 10 вопросов

и мы отправим вам

  • Ручную подборку самых выгодных предложений по вашим параметрам
  • Гид покупателя зарубежной недвижимости
поехали
Также рекомендуем ознакомиться с нашей базой
квартиры и апартаменты в Австрии
Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?
Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате
Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal