Обзор рынка недвижимости в Португалии

Еще до того, как в мире было объявлено о начале пандемии коронавируса, цены на жилье в Португалии демонстрировали стабильный рост почти во всех регионах страны. В апреле 2020 года было еще рано прогнозировать, как поведет себя рынок недвижимости Португалии, однако, несмотря на все прогнозы о снижении стоимости, недвижимость в Португалии продолжила демонстрировать устойчивый рост. Это подтверждается данными статистических агентств, которые отмечают повышение стоимости жилья даже в условиях глобальной неопределенности, вызванной пандемией COVID-19. Таким образом, португальский рынок недвижимости продемонстрировал свою устойчивость и привлекательность для инвесторов.

В 2020 году спрос значительно превосходил предложение при растущем интересе со стороны зарубежных инвесторов. Речь, прежде всего, идет о таких странах как Англия, Германия, Китай, Бразилия, Россия и Украина, хотя в 2019 году на лидирующие позиции вышли французы, скупавшие на пике ажиотажа до 30 объектов в день. При этом они порой не слишком обращали внимание на стоимость и местоположение апартаментов, что поспособствовало росту цен в среднем на 5%.

В течение 2022 года португальский рынок недвижимости столкнулся с последствиями глобальной экономической нестабильности. Это привело к увеличению стоимости строительных материалов и энергоресурсов, что, в свою очередь, спровоцировало рост инфляции и увеличение процентных ставок. В то же время, из-за несоответствия между предложением и спросом, цены на недвижимость продолжали расти, особенно заметно это было на рынке жилой недвижимости.

Динамика цен до и после кризиса

В отличие от соседней Испании, португальский рынок недвижимости не подвергся таким сильным потрясениям в период всемирного экономического кризиса. Снижение цен было не слишком резким и существенным, а продолжался данный процесс с 2011 по 2014 год. После этого жилье стало дорожать в большинстве регионов страны, а по состоянию на май 2024 года впервые в истории средняя стоимость недвижимости в Португалии преодолела отметку 2600 евро за один квадратный метр. Что касается объема инвестиций, то исторический рекорд был зафиксирован в 2018 году – почти 3,5 миллиарда евро согласно информации местного отделения американской компании CBRE Group. Инвестиционный оборот в первом квартале 2024 года достиг 273 млн евро (+8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), что свидетельствует о потенциальном восстановлении португальского рынка недвижимости.

Изменение средней цены на жилую недвижимость в Португалии за период с мая 2023 года по май 2024 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.pt

Региональные лидеры цен жилой недвижимости Португалии по версии Idealista: Большой  

Гуарда (внутренний округ, 160 км до Авейру); Порталегре (внутренний район на границе с Испанией, 227 км от Лиссабона); Вила Реал (97 км от Порту)

Стоимость недвижимости в Португалии заметно отличается по регионам и отдельным городам, среди которых наиболее дорогостоящим и пользующимся спросом является Лиссабон. В течение первого полугодия 2024 года по сравнению с предыдущим она подорожала на 5,7%, тогда как в целом по стране этот показатель составил 6,9%. Ведущие регионы Португалии по стоимости жилья, согласно данным Idealista, включают: Лиссабон (+5,7%), Мадейра (+21,1%) , Порту (+6,1%), Алгарве (Фару +7,7%), Порту Санту (архипелаг Мадейра - +17,7%), Сетубал (+6,5%).

Дешевле всего стоит недвижимость Португалии в округах: Гуарда - 690 евро за 1 кв.м (внутренний округ, 160 км до Авейру); Порталегре - 719 евро за 1 кв.м (внутренний район на границе с Испанией, 227 км от Лиссабона); Вила Реал 976 евро за 1 кв.м (97 км от Порту)

Средние цены на жилую недвижимость в Португалии по состоянию на май 2024 года (в евро за 1 кв.м.)

Лиссабон

В результате последних исследований, относящихся к 2023 году, Лиссабон входит в топ-10 перспективных городов Европы для инвестиций в недвижимость, обойдя в этом рейтинге Франкфурт и Барселону. Это объясняется тем, что португальская столица стала привлекательным направлением не только для иностранных туристов как потенциальных покупателей недвижимости, но и для представителей деловых кругов.

Программа "Золотая виза" существенно повлияла на рынок недвижимости Португалии, привлекая инвесторов со всего мира. Эта инициатива, которая ранее предоставляла возможность получения вида на жительство через инвестиции в недвижимость, стала катализатором роста спроса и цен. В результате, многие регионы страны испытали всплеск интереса со стороны иностранных покупателей, желающих не только вложить средства в выгодные активы, но и обрести связь с этой живописной и гостеприимной страной. Наконец, к числу очевидных преимуществ Лиссабона относится улучшение экономической ситуации (низкий уровень безработицы, рост благосостояния местных жителей), высокое качество образования и медицинского обслуживания, а также проведение масштабной реконструкции зданий.

Алгарве

Отличительной особенностью Алгарве – самого южного региона Португалии – является мягкий и теплый климат; число солнечных дней в году здесь превышает 300, но в то же время благодаря атлантическому бризу не ощущается такого изнуряющего зноя, как на юге соседней Испании. Не случайно здесь помимо французов (неожиданно продемонстрировавших редкую для них непритязательность) покупают жилье граждане Великобритании и Швейцарии – тех стран, где солнце обычно появляется по большим праздникам. Покупка недвижимости в Алгарве привлекательна еще и тем, что ее можно выгодно сдать в аренду в среднем под 5-7% годовых, поскольку поток туристов не прекращается на протяжении круглого года.

Порту

Недвижимость на северо-западе Португалии в целом и в Порту в частности привлекает иностранных покупателей прежде всего благодаря отменной экологии. Достаточно упомянуть единственный в стране национальный природный заповедник Пенеда-Жереш, который простирается от Порту до реки Минью. Как правило, жилье в данном регионе приобретают жители "северной столицы", которые хотят отрешиться от городской суеты и в то же время не потерять связь с цивилизацией. В самом Порту, насчитывающем 15 районов и считающимся наиболее развитым городом страны в плане промышленности, предпочитают селиться представители деловых кругов и сотрудники международных компаний, а не только любители портвейна ("vinho do Porto" в аутентичном названии), благодаря производству которого этот город прославился на весь мир.

Мадейра

Инвестиции в недвижимость на острове Мадейра, расположенном в тысяче километров к юго-западу от Португалии, являются выгодным капиталовложением по целому ряду причин. Именно этот регион меньше всего пострадал от финансово-экономического кризиса, и цены на жилье здесь будут только расти ввиду ограниченного пространства и повышенного спроса со стороны и граждан/резидентов Португалии, и зарубежных инвесторов. Кроме того, ввиду удаленности Мадейры от материка и обособленности этого острова, здесь введен режим наибольшего благоприятствования для желающих открыть свой бизнес, а также снижен НДС на многие товары и услуги.

Новостройки и вторичная недвижимость

До того, как приступить к процедуре приобретения жилой недвижимости в Португалии, нужно определиться с выбором не только ее местонахождения и типа (студия, апартаменты, вилла и т.д.), но и решить, будет ли это новостройка, "вторичка" или же объект старого жилого фонда, нуждающийся в реконструкции. Последний вариант поощрялся португальскими властями – в том числе и для приобретавших жилье по программе "Золотая виза" – поскольку она способствовала восстановлению исторического облика зданий с модернизацией внутренних помещений.

Новостройки

Большинство новостроек выставлено на продажу в тех регионах, где существенная доля покупателей недвижимости в Португалии приходится на граждан других государств. К таким регионам относятся:

• Лиссабон и ближайшие пригороды;

• Порту и северо-запад Португалии;

• Алгарве (Албуфейра, Квартейра, Виламора, Лагуш, Фару, Портиман);

• остров Мадейра.

Ввиду того, что подавляющее большинство постоянного населения Португалии (без учета владельцев т.н. "курортной" недвижимости) сосредоточено в крупных городах с развитой инфраструктурой, именно эти населенные пункты пользуются повышенным спросом у зарубежных инвесторов.

В отличие от Испании, новостройки в португальских городах не располагаются в неблагополучных районах. Самый показательный пример – Parque das Nações в Лиссабоне. Ранее на этом месте располагался промышленный полигон, но перед всемирной выставкой Expo-98 и после нее здесь началась массовая застройка с использованием самых передовых технологий – в том числе, и так называемых "умных домов". Известный в прошлом футболист лиссабонского "Спортинга", "Порту" и сборной России Марат Измайлов предпочел обосноваться именно здесь и приобрел жилье в новостройке неподалеку от железнодорожного вокзала Oriente и торгового центра Vasco da Gama.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Португалии (в евро)

Вторичная недвижимость

В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости в Португалии обладает широким выбором предложений ввиду того, что многие собственники уже не стремятся "держаться за место" и готовы перебраться в более современные районы и кварталы. Тем не менее, в целом ряде городов страны цены на "вторичку" по-прежнему остаются на достаточно высоком уровне, чего нельзя сказать о регионах в центре страны и на границе с Испанией.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде регионов Португалии (в евро) по базе данных профильного портала www.idealista.pt

Особенности приобретения

Как и в любой стране мира, покупка недвижимости в Португалии имеет свои нюансы и особенности. Однако главное из них – это какое-либо отсутствие ограничений для иностранцев, не являющихся гражданами Евросоюза. Иностранцы даже не имеющие вид на жительство в Португалии - пользуются теми же самыми правами, что и граждане этой страны.

Сложность этого процесса заключается в менталитете португальцев, которые "никогда никуда не спешат", а также в наличии языкового барьера. Несмотря на то, что молодежь (в возрасте до 35 лет) в основном владеет английским языком, без помощи специалистов из риелторских агентств, уже давно работающих на рынке недвижимости в Португалии, не обойтись. Тем более, что в случае каких-либо нарушений при заключении сделки купли-продажи такое агентство может лишиться соответствующей лицензии раз и навсегда. Обычно их комиссия за помощь в совершении сделки не превышает 5%.

Этапы совершения сделки купли-продажи

Осуществление сделки купли-продажи жилой недвижимости в Португалии можно разделить на следующие этапы:

1.Просмотр наиболее подходящих объектов согласно пожеланиям клиента

Если потенциальный покупатель уже имеет достаточно четкое представление о том, что представляет собой рынок недвижимости в Португалии, то на это уходит не более пяти рабочих дней.

2.Проверка жилья на наличие долгов и/или обременений

В соответствии с португальским законодательством покупка недвижимости в Португалии невозможна без предоставления полной информации о состоянии объекта – в частности, о его местонахождении, метраже, данных о застройщиках, действующим владельце и его долгах перед коммунальными службами, если таковые имеются. Также у продавца должен быть на руках т.н. "энергетический сертификат", подтверждающий, что объект соответствует требованиям энергосбережения, а для домов или апартаментов, которые относятся к категории "исторического наследия", – справку об их состоянии и возможности проведения тех или иных ремонтных работ.

3.Резервирование объекта и подписание предварительного контракта

Ни одна сделка купли-продажи недвижимости в Португалии не заключается без подписания предварительного контракта, который, по сути дела, подтверждает серьезность намерений как продавца, так и покупателя. Последний вносит залог в размере до 30% стоимости жилья, указанной в нотариально заверенном контракте, где также прописывается срок оплаты оставшейся суммы и обязанности сторон. В частности, если продавцу поступит более выгодное предложение и он откажется от своих намерений, то он должен будет вернуть залог в двойном размере. Если же так поступит покупатель, то залог останется у продавца.

4.Получение идентификационного номера налогоплательщика (NIF)

Для приобретения жилья в Португалии, а также любого зарегистрированного объекта (земельный участок, автомобиль, яхта и т.п.), необходим идентификационный номер налогоплательщика (número de identificação fiscal) – аналог российского ИНН. Получить его можно в отделении местной налоговой инспекции, для чего потребуется присутствие не только будущего владельца, но и поручителя. В качестве последнего может выступить продавец недвижимости или любой человек, уже имеющий NIF вне зависимости от его статуса. Будет необходимо предъявить заграничный паспорт и любой документ, подтверждающий место жительства (прописку) в стране происхождения, переведенный на португальский или английский язык и нотариально заверенный.

5. Открытие счета в португальском банке

Ввиду того, что все сделки купли-продажи недвижимости в Португалии проводятся по безналичному расчету, потребуется открыть счет в одном из местных банков. Для этого будет достаточно вышеупомянутого идентификационного номера налогоплательщика и адрес регистрации в Португалии (аренда или собственная недвижимость). Португальские банки лояльно относятся к нерезидентам и для открытия счета не запрашивают объемный пакет документов как в Испании или Италии. К тому же банковский счет в Португалии будет необходим в дальнейшем для оплаты коммунальных и прочих услуг, а также для других транзакций, которые внутри страны осуществляются без комиссии.

6. Подписание договора сделки купли-продажи

После перевода/внесения оставшейся суммы на счет в португальском банке можно приступать к завершению сделки купли-продажи. Для этого помимо загранпаспорта потребуется подготовить справки об уплате гербового сбора (Imposto de Selo) по фиксированной ставке 0,8% и налога на передачу собственности (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis), который может варьироваться в пределах до 6% от стоимости недвижимости. Подписание договора и передача банковского чека или подтверждения перевода на оставшуюся сумму производится в присутствии обеих сторон или их официальных представителей, а также нотариуса и переводчика с португальского языка (их услуги оплачиваются отдельно). Договор заключается на одно лицо, но в нем можно указать членов семьи в качестве совладельцев; для этого их личное присутствие не потребуется.

7. Оформление права собственности

Когда договор купли-продажи подписан и нотариально заверен, его необходимо зарегистрировать в отделе регистрации недвижимого имущества (Conservatória do registo predial), для чего нужно заплатить сумму в размере 250 евро. В срок до трех месяцев оформляется документ о праве собственности (Escritura pública), который можно будет получить у нотариуса.

8. Переоформление контрактов на предоставление коммунальных услуг

Последним шагом является переоформление контрактов на предоставление коммунальных и прочих услуг (вода, электричество, газ, интернет, вывоз мусора, обслуживание территории и т.д.), которое обойдется в сумму от 100 до 200 евро.

Налоги на недвижимость в Португалии

Покупка жилья в Португалии, равно как и владение им, подразумевает выплату ряда налогов. При покупке оплачивается налог IMT, размер которого по состоянию на начало 2020 года составляет 2-8% от кадастровой стоимости в зависимости от региона, типа недвижимости и ее предназначения. Например, к строениям, расположенным в сельской местности, применяется налог в размере 5%, а все объекты недвижимости стоимостью менее 92 407 евро не облагаются IMT.

После вступления в права владения недвижимостью ежегодно выплачивается налог IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), ставка которого варьируется в пределах 0,3-0,45% от кадастровой стоимости для городских строений и составляет 0,8% для домов, находящихся в сельской местности.

Если приобретенная недвижимость используется для сдачи в аренду, то выплачивается налог в размере 28% от полученного дохода. Из суммы дохода вычитаются коммунальные платежи, а также траты на ремонт, для подтверждения которых необходимо предоставить соответствующие документы.

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Португалии в случае приобретения недвижимости

В ноябре 2023 года португальское правительство ввело новый законодательный пакет под названием "Mais Habitação" (Больше Жилья), который внес значительные коррективы в политику выдачи "Золотой визы" за инвестиции в недвижимость, исключив возможность ускоренного получения ВНЖ за счет покупки недвижимости. До этого изменения, до 90% получателей "Золотой визы" использовали именно этот путь, приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро.

На 2024 год доступны следующие варианты для получения "Золотой визы" в Португалии:

1. Инвестиции от 500 тыс. евро в португальский инвестиционный фонд, сертифицированный CMVM.
2. Инвестиции от 500 тыс. евро в португальское предприятие, создание 10 рабочих мест или 8 рабочих мест в районах с низкой плотностью населения.
3. Инвестиции (фактически пожертвования) от 250 тыс. евро на поддержку португальского национального наследия или в научные исследования и инновационные разработки португальских компаний.

Также учитываются инвестиции из внешних источников. Если сумма инвестиций превышает минимальный порог, установленный законодательством, кандидат на получение "Золотой визы" может привлечь дополнительные средства через кредит в португальском банке.