Налоги на недвижимость во Франции

Налоги на недвижимость во Франции

Рынок недвижимости Франции характеризуется стабильным уровнем покупательской активности. Инвестиционная привлекательность недвижимости во Франции для российских покупателей, в первую очередь, обусловлена сбережением и приумножением денежных средств в виде получения доходов от аренды или последующей перепродажи. Однако прежде чем приобретать жилье во Франции и оценивать возможные выгоды, важно тщательно рассчитать все сопряженные расходы, связанные с покупкой и содержанием жилья. Одной из статей расходов являются налоги.

lead magnit 2

Налоги на недвижимость во Франции для иностранцев

Стоит отметить, что система налогообложения во Франции довольно сложна и часто вызывает множество вопросов у иностранных покупателей недвижимости. Тем не менее существует ряд налоговых льгот и тонкостей, которые делают эту страну привлекательной с точки зрения налогообложения. Например, согласно налоговой конвенции от 9.02.1999 года, граждане стран, имеющих соглашение с Францией об избежании двойного налогообложения, в число которых входит и Россия, освобождаются от уплаты некоторых налогов, таких как подоходный.

При этом иностранцы – владельцы недвижимости во Франции должны платить налоги на недвижимость на тех же условиях, что и граждане страны, т.е. налоги на недвижимость во Франции для россиян такие же, как и для граждан других стран, в том числе самой Франции. Однако существуют некоторые особенности в налогообложении, связанные с тем, является ли владелец недвижимости во Франции резидентом страны или нет. Эти особенности будут рассмотрены отдельно для каждого налога.

Виды налогов на недвижимость во Франции

Во Франции существует несколько видов налогов, связанных с недвижимостью. Одни необходимо уплатить при покупке, другие – при продаже, третьи – ежегодно, четвертые – в зависимости от ситуации. Размер суммы, которую придется отдать государству, зависит от многих факторов: расположения объекта недвижимости, его стоимости, от того, сдается ли она в аренду и пр.

Определяются три налога, которые в обязательном порядке уплачивает владелец недвижимости:

• нотариальные сборы при покупке недвижимости (frais de notaire);
• налог на недвижимость (taxe foncière);
• налог на проживание (taxe d’habitation). 

Во Франции также существуют налоги, которые уплачиваются при сдаче недвижимости в аренду, налог на недвижимое имущество (impôt sur la fortune immobilière), налог на наследование (l'impôt sur les successions). Разберемся с каждым из этих налогов.

Нотариальные сборы при покупке недвижимости во Франции (frais de notaire)

Нотариальные сборы при покупке недвижимости во Франции должны быть оформлены нотариусом и оплачены в день заключения сделки. Сумма варьируется в зависимости от года постройки объекта, департамента, где он находится, способа покупки и других факторов.

Для нового жилья (проданного непосредственно застройщиком менее чем через 5 лет с момента запуска в эксплуатацию) регистрационные сборы составят 2,5–3%. При этом покупатель оплачивает НДС в размере 20,6%, заложенный в стоимость объекта. Тем не менее покупатель имеет право получить скидку на полную стоимость жилья в размере 0,6% (без учета НДС).
При условии приобретения жилья, построенного более пяти лет назад от момента регистрации, регистрационные сборы будут составлять около 6,5– 7% от стоимости объекта.

Особый налоговый режим применяется при покупке жилья с целью последующей перепродажи. Оформление прав собственности в этом случае оценивается в 4,5% от стоимости объекта, но собственник берет на себя обязательство перепродать этот объект не позже чем через 4 года с момента покупки.

Налог на владение недвижимостью во Франции

Taxe foncière – налог на владение недвижимостью, уплачиваемый всеми владельцами жилья во Франции, он зависит от размера жилья и его местонахождения. При этом ставка налога вычисляется по кадастровой стоимости аренды (средняя арендная стоимость в определенном регионе) объекта и сильно разнится в зависимости от департамента.
Уведомление об оплате приходит в начале осени. Уплачивают налог все владельцы недвижимости на территории Франции, как резиденты, так и нерезиденты.

Этим налогом на недвижимость во Франции не облагаются объекты:

• находящиеся в собственности французского государства (либо других государств) и местных администраций;
• здания госучреждений (больницы, университеты и пр.); 
• религиозные объекты; 
• сельскохозяйственные постройки.

Лица с низкими доходами, инвалиды и те, чей возраст превышает 75 лет, освобождаются от уплаты этого налога.
Налог рассчитывается исходя из того, кто был владельцем данного объекта по состоянию на 1 января текущего года. В случае смены владельца на протяжении года сумма пересчитывается пропорционально сроку владения.

Таким образом, недвижимость, которая расположена в престижных районах и, соответственно, обладает более высокой средней стоимостью аренды, облагается более высоким налогом.

Налог во Франции на проживание (taxe d'habitation)

Так называется ежегодный налог, который платят владельцы жилья, не сдающие его в аренду, либо арендаторы. Это значит, что если вы являетесь собственником жилья во Франции, и при этом в нем проживает арендатор, ответственность за уплату этого налога лежит именно на арендаторе.

Налогообложению подлежат все помещения, которые обустроены для проживания (постоянного или временного), за исключением студенческих резиденций, интернатов, жилья дипломатов.

Также указанный налог начисляется на такие объекты, как сад, гараж и подвал. Сумма налога рассчитывается, исходя из количества членов семьи и дохода собственника. Этот налог во Франции взимается с лица, проживавшего в определенном помещении по состоянию на 1 января текущего года. Таким образом, если арендатор вселяется в помещение после этой даты, платить налог за этот год он не обязан. Сумма налога, как и для налога на недвижимость,рассчитывается на основании кадастровой арендной стоимости.

Если жилье во Франции не является основным для собственника и используется только в качестве летней резиденции, сумма налога на проживание практически идентична сумме налога на недвижимость.
При этом надо иметь в виду, что, согласно французскому законодательству, сдавать недвижимость в аренду на срок менее 12 месяцев можно только студентам.   

Налог во Франции на недвижимое состояние (impôt sur la fortune immobilière)

Налог на недвижимое состояние (IFI) с 1.01.2018 года заменил собой солидарный налог на роскошь (impôt sur les Grandes Fortunes, или ISF) и затрагивает недвижимость, не связанную с коммерческой деятельностью ее собственника. Недвижимость, которая используется для основной предпринимательской деятельности собственника, не облагается данным налогом. Освобождается от налогообложения и жилье, официально сдаваемое в аренду. Однако при этом его владелец должен быть зарегистрирован как профессиональный арендодатель (LMP) и получать доход от данного рода деятельности в размере не выше 23 000 евро в год.

Налоговые резиденты Франции обязаны уплачивать налог IFI, если чистая совокупная стоимость их активов составляет более чем 1,3 млн евро. Речь идет обо всем недвижимом имуществе вне зависимости от того, расположено ли оно на территории Франции или других стран. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами Франции, платят налог только за недвижимость и за доход от этой недвижимости, расположенной во Франции.

Освобождаются от выплаты налога на пять лет нерезиденты, которые перевели свой налоговый адрес во Францию.
IFI рассчитывается по прогрессивной шкале:

• если стоимость недвижимых активов лежит в районе от 1,3 до 2,75 млн евро, ставка налога равна 0,7% + 2500 евро;
• при стоимости собственности в размере от 2,75 до 5 млн евро ставка налога составит 1%;
• при стоимости от 5 до 10 млн евро – 1,25%; более 10 млн – 1,5%.

Трехпроцентный налог на недвижимость во Франции (la taxe de 3%) для юридических лиц

Данный налог в размере 3% от стоимости недвижимости уплачивается, если недвижимость на территории Франции оформлена на юридическое лицо, а имя ее настоящего собственника не раскрывается. Не платят данный налог французские компании и компании из стран, с которыми Франция заключила соглашение, относительно предоставления информации об акционерах.
 

Налог на прирост капитала во Франции

Данный налог на недвижимость во Франции уплачивается в том случае, если объект продается по более высокой стоимости, чем он был куплен. Разница между этими двумя суммами, называемая приростом капитала, считается доходом и подлежит налогообложению по ставке 34,5%, в которую входит непосредственно налог (19%) и социальные отчисления (15,5%). При этом на размер налога влияет время, на протяжении которого недвижимость состояла в собственности владельца. Если этот срок составляет менее 5 лет, никаких скидок закон не предусматривает. С 6-го по 21-й год владения налог на прирост капитала сокращается ежегодно на 6%. За 22-й год скидка составляет 4%. После 22-го года владения налог не платится.

Налог на доход от аренды во Франции

Этот налог на недвижимость во Франции зависит от размера дохода, получаемого владельцем объекта от его сдачи в аренду и от того, идет ли речь о сезонной аренде или о долгосрочной. При сезонной аренде, если сумма дохода не превышает 15 000 евро в год, налог уплачивается по фиксированной ставке 30% на всю сумму дохода (Le régime micro-foncier). В этом случае нет вычетов за ремонт и прочие расходы. Если арендный доход превышает 15 000 евро в год, из суммы чистого дохода вычитаются реальные расходы, например, на ремонт, управление, страховку и пр. (Le régime réel).

Если речь идет о долгосрочной аренде, в случае получения годовой прибыли менее 32 900 евро используется налоговый режим le régime micro-BIC. При этом может применяться скидка 50% на расходы. В этой ситуации существует возможность отчитаться по le régime réel. Это выгодно владельцу, если реальные расходы оказались выше пятидесяти процентной скидки. Если доходы от аренды превысили 32 900 евро в год, автоматически применяется le régime réel.

Ставка налога зависит от статуса собственника. Если он является резидентом Франции, суммируются прибыль от аренды недвижимости и остальные доходы собственника. Налоговая ставка в этом случае исчисляется по прогрессивной шкале (14–45%). Если владелец недвижимости во Франции – иностранец-нерезидент, он уплачивает impôt sur les revenues locatifs с фиксированной ставкой 20%.

При этом, если доход не составляет более 15 000 евро, действует скидка 30%, а если превышает – из суммы дохода отнимаются расходы на содержание недвижимости.

Налог на наследование во Франции

Данный налог уплачивается, если недвижимость передается по наследству владельцем недвижимости на территории Франции. Его ставка изменяется в пределах 5–45% в зависимости от степени родства.