Коронавирус VS Рынок недвижимости в Европе: чем закончится поединок? Аналитика текущей ситуации и перспектив от эксперта компании JustReal.

Вирус COVID-19, который еще не так давно был локальной, хотя и предельно серьезной проблемой Китая, стремительно распространяется по планете и вносит коррективы во все сферы общественной деятельности и бизнеса. Что происходит сейчас на рынке зарубежной недвижимости, как меняется инвестиционный климат, как ситуация повлияет на ценообразование и какие перспективы ждут нас в дальнейшем? На вопросы отвечает Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal и эксперт в сфере зарубежной недвижимости.

Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal.

1. Добрый день! Эпидемия коронавируса распространяется по всему миру стремительными темпами, границы многих стран закрыты, многие государства ввели карантинные мероприятия. Что происходит в таких условиях с рынком недвижимости?

Текущий момент уникален тем, что на рынках всех стран, которые серьезно затронул коронавирус, происходит одно и то же – рынок встал, сделки практически не происходят, показов нет и не предвидится до тех пор, пока карантинные меры не будут сняты хотя бы в большинстве государств Евросоюза и в Америке. При чем страдают все сегменты рынка – и жилая недвижимость, и коммерческая. В периоды предыдущих кризисов капитал, который инвестировался в недвижимость, перемещался из страны в страну в зависимости от экономической ситуации на конкретном рынке. Инвесторы заходили на рынок Великобритании, а во время треволнений с BREXIT потоки капитала перераспределились в Германию, Мальту и Голландию. Когда рынок Германии многим стал казаться перегретым и прибыли снизились до 1-2%, участники рынка стали смелее осваивать рынки с более высокими рисками и с более интересными доходностями – Испания, Португалия, Чехия. А сейчас первый раз за последние 70 лет таких тенденций нет – прогнозы аналитики не дают, так как данные для анализа пока просто отсутствуют, оценить последствия такого масштабного кризиса для каждой конкретной экономики пока тоже невозможно. Поэтому пустота наступила не только в городах, но и на рынках недвижимости.


Опустевшая площадь Милана во время карантина. Источник фото: forbes.ru

2. Упал ли спрос на зарубежную недвижимость, как ведут себя инвесторы?

Единомоментный спрос, безусловно, упал, однако отложенный продолжает формироваться, хотя и не такими быстрыми темпами, как мы это видели в начале года. Сейчас все понимают, что ситуация начнет нормализовываться не раньше лета, так как помимо снятия карантинов необходимо будет дождаться восстановления авиасообщения и начала работы европейских визовых центров. Но люди все равно продолжают оставлять заявки и интересоваться новыми объектами, жизнь продолжается, и эмоционально очень важно верить в то, что все рано или поздно вернется на круги своя. Многие продолжают планировать летние отпуска и хотят совместить их с просмотрами объектов. И есть устойчивое представление о том, что цены начнут падать и продавцы будут более сговорчивыми по цене.

3. В свою очередь, что происходит с ценами, наблюдается ли понижение, или пока рынок находится на стадии выжидания?

Цена – это всегда баланс спроса и предложения, зафиксированный при совершении сделки, а на настоящий момент сделки не проводятся. Поэтому говорить о том, что с ценами что-то происходит, нельзя. Пока никаких движений нет, так как рынка в моменте в нашем привычном понимании просто нет.

4. Конечно, в данных условиях, как мы смогли увидеть, достаточно сложно строить прогнозы, но пример Китая показал нам, что при соблюдении необходимых карантинных мер, взятие под контроль проблемы возможно за относительно короткое время. Когда Европе удастся победить вирус (или, как минимум, взять под контроль его распространение), какие изменения, по вашему мнению, будут происходить на рынке зарубежной недвижимости? Активизируются ли инвесторы с новой силой, или сопутствующий экономический кризис заставит всех «затянуть пояса»?

Здесь нужно разбить весь рынок на несколько сегментов. Первый сегмент – это покупки недвижимости за рубежом для отдыха. Этот сегмент после 2014 года довольно сильно сжался, ушли многие покупатели, которые осознали, что расходы по недвижимости не заканчиваются с ее покупкой. Наоборот, мы наблюдали продажи объектов в разных ценовых категориях именно из-за того, что люди не готовы платить налоги и коммунальные платежи за недвижимость, которой они пользуются пару раз в году. Думаю, что эта категория покупателей еще сократится, но никогда не исчезнет совсем.


Улицы Кантабрии, Испания.Источник фото: eldiarioalerta.com

Второй сегмент – это приобретение недвижимости при переезде на постоянное место жительство. Здесь ситуация противоположная – учитывая политические турбулентности в нашей стране, эта категория покупок только увеличится. Многочисленные программы выдачи ВНЖ и паспортов при инвестициях в недвижимость будут подстегивать спрос в тех странах, где есть соответствующее законодательство. Не исключено, что будут открываться новые программы для привлечения иностранных покупателей или снижаться требования по инвестициям в уже существующие.

Третий сегмент – коммерческая недвижимость. Вот здесь ситуация будет меняться очень сильно в зависимости от назначения недвижимости. Может сильно просесть рынок офисных зданий – многие компании ведь так и оставят своих сотрудников на «удаленке», если увидят, что эффективность работы не страдает, а расходы сокращаются. Судя по тому, как Европа переживает карантин, на плаву всегда остаются супермаркеты, аптеки и государственные учреждения. Спрос на помещения под такого рода бизнесы, скорее всего, увеличится.

Наверняка будут наблюдаться банкротства компаний, в том числе и владеющих значительными пакетами коммерческой недвижимости, и это будет возможностью для крупных инвесторов выкупить наиболее перспективные объекты по очень привлекательным ценам.


Источник фото: elpais.com

5. Какие прогнозы по динамике изменения цен: во время эпидемии и после урегулирования ситуации?

Всем очевидно, что падение спроса будет массовое и затронет все области экономики. Недвижимость не останется в стороне от общих тенденций. Падение цен будет зависеть от того, в какой категории находится недвижимость – жилые объекты все равно будут продаваться и покупаться, жизнь людей не остановится в любых условиях, будут создаваться новые семьи, рождаться дети. Шикарные виллы, замки, пентхаусы, стоимость которых исчисляется в миллионах долларов и евро, вряд ли в листингах агентов подешевеют в разы, однако при личном торге продавцы будут более сговорчивы. Думаю, что многие такие объекты вообще будут сняты с продаж. Для их владельцев это не единственное жилье и не единственный источник дохода, поэтому в таких ситуациях владельцы предпочтут отложить продажу до лучших времен.

По коммерческой недвижимости движение вниз будет однозначно, но по каким именно объектам, пока говорить рано. Это не такой быстрый и мобильный рынок, как жилая недвижимость.

6. Давайте коснемся более подробно двух европейских стран, по которым (на данный момент) больше всего ударил коронавирус: это Италия и Испания, там наблюдается наибольшее число заражений и введены самые строгие ограничения. Какая ситуация наблюдается конкретно по этим двум странам?

Про Испанию могу точно сказать, что большинство девелоперов, которые находятся в процессе строительства жилых комплексов, постоянно находятся он-лайн со своими клиентами, предлагают варианты отсрочек очередных платежей. Никто не заинтересован в панике, все понимают, что находятся в «одной лодке» со своими покупателями. Все уверены, что по окончанию карантина стройки продолжат свою работу.


Источник фото: CNN.com

В Италии ситуация по новостройкам похожа на испанскую. Ну а на вторичном рынке по всему миру клиенты пытаются завершить оформление начатых сделок (ведь купля-продажи недвижимости это вопрос не одного дня даже для резидентов), где это организационно возможно.

7. Как обстоят сейчас дела в Испании и Италии с выдачей и продлением ВНЖ и других документов?

В этих странах закрыты все государственные учреждения, которые занимаются оформлением иммиграционных документов. В каждой стране спешно принимаются законы о продлении туристических виз и ВНЖ на сроки введения карантина. Ситуация с каждым человеком очень индивидуальна, но власти всех стран предпринимают усилия, чтобы просрочки виз и видов на жительство не вылились потом в проблемы с иммиграционными органами.

8. Ситуация с коронавирусом недвусмысленно показывает важность перехода в онлайн многих сфер деятельности. Какие способы вы видите с точки зрения рынка зарубежной недвижимости: есть ли возможности удаленных просмотров, заключения сделок и оформления документов онлайн?

В сфере недвижимости существует огромный потенциал для диджитализации, однако пока технические решения применяются только для внутренних рынков. Основная проблема состоит в том, что законодательство по оформлению сделок с недвижимостью настолько различается в каждой стране, что перспектива создания какой-то общей платформы еще очень далеко. В каждой сделке задействованы органы кадастрового учета, нотариусы, банки. Объединение всех этих институтов потребует длительного времени и огромных усилий всех стран. Однако еще совсем недавно для нас перевод денег со счета на счет требовал похода в банк, а сейчас даже пенсионеры с удовольствием пользуются он-лайн платформами банков. Технический процесс развивается настолько быстро, что, возможно, в недалеком будущем мы увидим уже первые решения и в области недвижимости.


Источник фото politico.eu

9. Если вопрос инвестирования стоит уже сейчас, и инвестор не хочет ждать урегулирования ситуации с эпидемией, на какие страны вы советуете обратить внимание?

Не так много существует стран, в которых можно совершить сделку купли-продажи без присутствия покупателя. Даже если этот вопрос можно решить при помощи нотариальной доверенности на местного представителя, то открытие банковского счета, особенно в текущих условиях, крайне затруднительно. Есть несколько стран, где такое возможно. Это Таиланд, где у некоторых застройщиков можно приобрести недвижимость не приезжая в страну, Чехия, где не требуется открытие счета для проведения сделки купли продажи. Однако при значительных суммах инвестиций нотариусы могут отказать в проведении сделки без физического присутствия участников.

Если у потенциального покупателя уже имеется счет и представление о том, в каком районе он хочет купить недвижимость, то доверенность, конечно, может решить вопрос совершения сделки. Но в любом случае не в текущий момент – офисы нотариусов тоже закрыты на карантин.

На что точно можно обратить внимание в настоящее время, так это на приобретение паспортов различных островов Карибского региона. Второе гражданство можно приобрести практически не выходя из дома! Конечно, сбор документов потребует общения с некоторыми государственными органами и банками, но здесь уже практически все необходимые справки и выписки можно сделать он-лайн.