30 сентября 2020

Цены на недвижимость Германии: динамика за 10 лет

По данным отчета Федерального статистического управления Германии цены на недвижимость продолжили расти. Так во 2-м квартале 2020 года стоимость объектов выросла на 5,6% по отношению ко 2-му кварталу 2019 года. И это несмотря на коронавирус COVID-19.

Согласно данных портала immoverkauf24.de видно, что с 2015 года стоимость недвижимости в Германии увеличилось на 33,1%. Видно, что отсутствует прогнозируемое многими падение цен из-за коронавирусной инфекции. Даже ограничение социальной и экономической жизни не привело к падению цен.

Цены на жилье в городах и сельской местности

Во всех городах и сельской местности жилье подорожало.

Мегаполисы

По данным портала immoverkauf24.de средняя стоимость жилья выросла в семи мегаполисах:

Берлин
Гамбург
Мюнхен
Кельн
Франкфурт-На-Майне
Штутгарт
Дюссельдорф

Одноквартирные и двухквартирные дома здесь выросли в цене на 9,5%, а кондоминимумы на 7,4% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Города

Цены на недвижимость выросли и в городах Германии с населением более 100000 человек:

Лейпциг
Дрезден
Бремен
Ганновер
Фрайбург
Висбаден

Здесь стоимость домов выросла на 8,3%, а кондоминиумов – на 9,3% по сравнению с 2019 годом.

Сельская местность

В сельской местности цены выросли менее всего и на дома рост составил 6,1%, а на кондоминимумы – 4,9%.

Если же посмотреть на рост стоимости недвижимости в Германии за последнее десятилетие, то видно, что с 2009 года цены выросли на 50%. С 2015 года ежегодно квартиры и дома дорожали на 5%.

Рост цен на кондоминимумы

Больше всего выросли цены на квартиры в семи мегаполисах. Здесь цены выросли с 2015 года на 50%. Не у всех жителей мегаполисов и приезжих были средства для покупки недвижимости, и они стали селиться в пригородах, что, в свою очередь привело к росту цен и там. Рост цен здесь составил 27-35%. В сельской местности рост составил до 30%.

Каталог квартир в Германии>>>

Рост цен на дома

Дома всегда пользуются большим спросом, но их мало, особенно в густонаселенных районах страны. Для новостроек не хватает места, а там, где оно есть, строят в основном многоквартирные дома. В мегаполисах цены на дома выросли с 2015 года на 48%. В остальных городах страны дома подорожали на 25-27%, а в сельской местности зарегистрирован рост цен до 30%.

Каталог домов в Германии>>>

Рост цен на землю

Больше всего выросли цены на землю под строительство. Покупателям приходится платить в среднем на 60% больше, чем в 2010 году. Рост стоимости на землю особо ускорился с 2014 года. Если в 2014 году цены росли на 2-4% в год, то с 2014 года рост составлял 6-10%.

Такой быстрый рост на землю под строительство делает ее особо привлекательной для инвестиций. Однако, нужно знать, что с 2025 года вводится новый налог на имущество, при котором муниципалитетам позволено устанавливать повышенную ставку на землю при отсутствии построек. Данный налог будет введен для противодействия спекулятивным покупкам.

Рост цен на доходную недвижимость

Рост цен на саму недвижимость и вместе с тем отсутствие роста арендной платы делает покупку такой недвижимости менее благоприятной как ранее. При инвестиции в доходную недвижимость рассчитывается коэффициент, равный отношению стоимости недвижимости к арендной плате, которую можно за нее получить. То есть фактически смысл показателя – за сколько лет покупателю возвращается потраченная сумма за счет аренды.

Много лет выгодным считался показатель 20. Однако, в настоящее время, в мегаполисах достичь таких показателей просто невозможно. В Мюнхене сейчас этот показатель 40, в Берлине более 30, а в Гамбурге около 30.

Каталог коммерческой недвижимости>>>

Причины роста цен

На рост цен влияют факторы, относящиеся как к самому объекту недвижимости, так и рыночные факторы, в том числе экономическое и социальное развитие.

Факторы, связанные с объектом

Самый важный и определяющий фактор – это месторасположение объекта недвижимости. Если недвижимость расположена в престижном районе, то продавец всегда просит больше денег за нее. Другие, важные характеристики объекта, влияющие на его цену:

Размер дома или квартиры
Жилая площадь
Год постройки
Техническое и этетическое состояние

Рыночные факторы

Низкие процентные ставки – в настоящее время низкие процентные ставки в банках Германии делают не выгодным вложение денег в банки, а альтернативное вложение денежных средств в качестве инвестиций в недвижимость – гораздо более выгодным.
Урбанизация населения – за последние 15 лет население почти всех крупных городов увеличилось. Молодежь переезжает в города, в которых больше возможности карьерного и социального роста, а пожилые также переезжают в города, поскольку развитие городской инфраструктуры позволяет легче жить в старости.
Экономика – экономика Германии постоянно растет. Даже в 2020 году запланирован рост ВВП на 1%, что в конечном итоге благоприятно сказывается на благосостоянии немев и их покупательской способности.

Мыльный пузырь в сфере недвижимости?

Стоимость недвижимости настолько высока, что специалисты постоянно говорят о своеобразном «мыльном пузыре» в этой сфере, который может в любое время лопнуть. Еще в 2018 году по оценке Deutsche Bundesbank, недвижимость в городах Германии была переоценена на 15-30%. Также сентябре 2019 согласно оценке банка UBS, велик риск того, что «лопнет пузырь» цен на недвижимость в Мюнхене.

По мнению банкиров, цены на недвижимость настолько завышены, что рядовому немцу просто невозможно ее купить. Также помимо резкого роста цен, признаками «пузыря» является различие между динамикой роста цен на объекты недвижимости и ростом цен на их аренду. То есть, как и писалось выше, цены на объекты растут, а цены на аренду нет. Т.е. покупать по завышенным ценам все менее выгодно. Подогревает рост цен больше всего «политика низких депозитных ставок», которую проводит Национальный Банк Германии.

Однако, мнение экспертов неоднозначно. В большинстве городов не наблюдается большой разницы в динамике роста цен на недвижимость и арендной плате. В основном это характерно для мегаполисов.

Специалисты предполагали, что кризис, связанный с коронавирусом COVID-19 приведет к снижению спроса на недвижимость в Германии. Основным аргументом было – неопределенность покупателей и не уверенность в завтрашнем дне. Однако, снижения спроса не произошло. Напротив, спрос был таким, что стоимость недвижимости в Германии в 2020 году снова выросла. Одно из предположений – это необходимость инвестиций имеющихся у населения средств при низких банковских ставках на депозиты. Поэтому не следует ожидать резкого падения цен, но инвесторам необходимо очень внимательно следить за настояниями на немецком рынке в 2020 и 2021 годах.

Инвесторам

В последние годы недвижимость Германии была очень привлекательна для иностранных инвесторов, несмотря даже на высокие цены. Многие россияне купили здесь дома и квартиры. Но в крупных городах арендная плата не росла так быстро, как стоимость недвижимости, что делает вложение в недвижимость все менее привлекательным для извлечения дохода именно от аренды. Однако, высоки темпы роста цен на сами объекты позволяет заработать на купле-продаже квартир и домов.

Кроме того, многие инвесторы обратили взгляд на объекты в средних и малых городах. Там стоимость жилья не так сильно увеличилось.

Влияние коронавируса COVID-19 на стоимость жилья

Ограничения, которые наложил коронавирус на социальную и экономическую жизнь в Германии, повлиял и на рынок недвижимости. Так в марте 2020 года наблюдалось падение спроса на жилье. Но с апреля рост спрос нормализовался и рост цен возобновился. Это подтверждается данными индекса Europace EPX за апрель. Индекс основан на данных о транзакциях частного финансирования недвижимости и собирается ежемесячно. Рост цен был несколько ниже по сравнению с предыдущим месяцем. Тем не менее, цены на жилую недвижимость в апреле выросли на 0,7 процента до 176,07 пункта (2005 год = 100 пунктов).

Хотя многие немцы и зарубежные инвесторы и теряют доходы, но рост цен продолжается. Здесь, одной из причин является то, что в настоящее время в Германии довольно низкие ставки на строительство.

Последствия рецессии, возможно, еще не в полной мере отразится на рынке недвижимости Германии, поскольку рынок обладает большой инерцией. Но, если крупные компании пострадают от банкротства, то это с большой долей вероятности может привести к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, к снижению ее цены.

Однако, в настоящее время экономисты с оптимизмом смотрят на рынок жилья в Германии:

Согласно анализа журнала Capital приводит к выводу, что рынок снова восстановится, причем в сегменте жилой недвижимости гораздо быстрее, чем в сегменте коммерческой недвижимости.
По мнению экспертов по недвижимости, таких как Михаэль Фойгтлендер из Института немецкой экономики, снижение цен ожидается в основном для нишевых сегментов, таких как микроаппараты и роскошные квартиры.