Несмотря на то что правительство Хорватии лишь относительно недавно – с 2014 года – предоставило гражданам России, Украины и Беларуси возможность приобретать недвижимость на физическое лицо, страна всегда была и остается популярным направлением для покупки собственного жилья.
Достаточно высокие цены на недвижимость в Хорватии с лихвой перекрываются достоинствами страны:
великолепный климат (чрезвычайно привлекателен средиземноморский на Адриатическом побережье, которое пользуется особой популярностью среди иностранцев);
благоприятная экология;
чистейшее море;
приветливость местных жителей;
близость языка для русскоговорящих (хорватский относится к славянской группе языков);
спокойная и размеренная жизнь на побережье, где в основном селятся иностранные граждане.
К важным достоинствам приобретения дома или квартиры в Хорватии относится отсутствие ежегодного налога на недвижимость и относительно невысокие расходы на коммунальные услуги.
В целом из-за достаточно сложных требований к оформлению ВНЖ, ведению бизнеса в Хорватии и небольшими шансами на трудоустройство большинство наших соотечественников приобретает недвижимость здесь в качестве второй, или «летней» резиденции при условии пребывания в стране по визе – не более 90 дней в 180-дневный период.
На что следует обратить внимание иностранному гражданину при покупке недвижимости в Хорватии
Если вы решили приобрести объект недвижимости в Хорватии, следует учитывать несколько важных моментов.
Покупка недвижимости в Хорватии не дает право на получение ВНЖ. Узнать все о визовом режиме и получении ВНЖ и ПМЖ в Хорватии вы сможете из нашей статьи «Оформление ВНЖ в Хорватии».
Приобретение недвижимости иностранцем возможно только на физическое лицо (либо на юридическое, зарегистрированное в Хорватии).
Если вы планируете приобрести объект недвижимости в Хорватии для сдачи в аренду, сначала потребуется также зарегистрировать юридическое лицо в Хорватии и осуществлять покупку на него.
Получить ипотеку под покупку недвижимости на физическое лицо в хорватском банке иностранцу нельзя (претендовать на кредит вы можете, только если являетесь учредителем фирмы на территории Хорватии). О других возможностях кредитования читайте в нашей статье «Ипотека в Хорватии».
Иностранцы не имеют права приобретать сельскохозяйственные земли, лесные угодья и природные комплексы, относящиеся к памятникам природы.
Процесс поиска и оформления объекта недвижимости в Хорватии
Поиск недвижимости. В первую очередь нужно определиться с местом, где вы хотели бы приобрести недвижимость, и ее типом. Крупный город или небольшой поселок на Адриатическом побережье? Современный частный дом, вилла, требующая реконструкции, или квартира в многоквартирном комплексе? Здесь все зависит от ваших желаний и финансовых возможностей. Вы можете самостоятельно провести мониторинг рынка недвижимости в Хорватии либо обратиться в специализированное агентство.
Участники сделки. Участниками сделки являются покупатель, продавец и агентство недвижимости. Иностранным покупателям настоятельно рекомендуется прибегать к помощи юриста, который поможет правильно подготовить документы для подачи запроса на разрешение от Министерства юстиции, корректно оформить договор купли-продажи и максимально обезопасить сделку. Во многих агентствах есть свои юристы, выступающие на стороне покупателя, уточнить это можно еще до начала сотрудничества с агентством.
Резервирование объекта. Для того чтобы подтвердить свои намерения о покупке и не упустить интересующий объект недвижимости в процессе ожидания разрешения, вы можете зарезервировать его в агентстве путем оплаты залога в размере 3–5% от стоимости объекта. Агентство, в свою очередь, выдает документ-подтверждение резервирования. При отказе от сделки покупатель обычно теряет залог.
Подписание предварительного договора. Этот пункт не является обязательным, но довольно часто используется. Предварительный договор содержит всю основную информацию о будущей сделке: точные сроки окончательной сделки и расчеты по ней, реквизиты сторон, описание объекта и т.д. Одновременно вносится авансовый платеж, который обычно составляет не менее 10% от стоимости объекта. При отказе от сделки покупатель теряет сумму авансового платежа, но при этом, если отказ исходит от продавца, он обязан выплатить сумму аванса в двойном размере.
Договор купли-продажи. Составлением договора купли-продажи занимается юрист покупателя, его подписывает покупатель и продавец, договор заверяется нотариусом. Внимание: до подписания договора покупатель должен предварительно оформить ИНН в налоговой службе Хорватии, для этого необходимо личное присутствие. В договоре также прописываются сроки полной оплаты сделки.
Оплата сделки. Существует несколько вариантов оплаты сделки: непосредственно из страны покупателя, где он может обратиться в местный банк и перевести оплату на счет продавца на основании договора; с хорватского счета, который заранее открывает покупатель, после чего переводит средства на него со счета в своей стране, и оплата сделки проводится уже с хорватского счета. В обоих случаях нет необходимости подтверждать происхождение средств.
Получение разрешения на покупку. Следующим шагом станет получение разрешения на приобретение объекта от Министерства юстиции в Загребе. Для этого вы или ваш юрист, который занимается ведением сделки, подает запрос вместе со следующими документами:
договор купли-продажи, оригинал или заверенная копия;
нотариально заверенное свидетельство о собственности/выписка из земельной книги – оригинал или копия,
документ должен был выдан не более 6 месяцев назад;
оригинал свидетельства местной администрации о том, что объект находится в рамках строительной зоны (также не старше 6 месяцев);
Ждать разрешения обычно приходится от 3 до 6 месяцев, при этом покупатель может проживать в приобретенном жилье – это условие прописывается заблаговременно в договоре о праве пользования и проживания.
Регистрация прав собственности Регистрация прав собственности полностью лежит на вашем адвокате либо агентстве недвижимости, при этом документы подают в земельный кадастр, где они рассматриваются на протяжении периода от 15 дней до нескольких месяцев, после чего вам выдается Лист владельца (VLASNIČKI LIST), или Документ о полном переходе права собственности. После этого в течение 30 дней должен быть оплачен государственный налог на покупку недвижимости (4%).
Покупка недвижимости в Хорватии украинцами
В целом процедура покупки недвижимости в Хорватии для украинцев не отличается от общей схемы приобретения для всех нерезидентов ЕС. Напомним также, что начиная с 11 июня 2017 года, после введения безвизового режима Украины со странами ЕС, ее гражданам (при условии наличия действующего биометрического паспорта) нет необходимости в открытии визы в Хорватию, они могут находиться на территории страны до 90 дней в 180-дневный период. Это в некоторой степени упрощает процедуру въезда на территорию страны для просмотра ли объекта перед покупкой, оформления сделки или дальнейшего проживания в своем жилье.
Если по каким-то причинам у вас нет возможности присутствовать в Хорватии во время оформления сделки, ее проведение возможно без вашего участия, так как на договоре купли-продажи нотариусом заверяется только подпись продавца, а покупателю нужно лишь выслать подписанный со своей стороны договор в агентство, представители которого заверяют этот документ у нотариуса.
Однако надо учитывать важный момент: до момента подписания договора вы должны лично приехать в Хорватию для оформления ИНН в налоговой службе, так как его наличие является обязательным для заключения сделки.
