JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

+7 495 419 15 91 Москва, главный
+33 1 8765 1600Греция
+302 1 1198 39 68Франция
+34 93 220 9354Испания
Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Обзор рынка недвижимости в Испании на 2020 год

Поделиться
Обзор рынка недвижимости в Испании на 2020 год

После затяжного финансово-экономического кризиса, начало которого пришлось на вторую половину 2007 года, местный рынок недвижимости в Испании в 2020 году медленно, но верно продолжает возвращать себе утраченные позиции.

В ряде автономий цены приблизились к докризисному уровню, а кое-где даже превзошли его, что в целом свидетельствует об оздоровлении этого сектора экономики и перспективности инвестиций в краткосрочном и среднесрочном периодах. Однако цены продолжают оставаться доступными для иностранных покупателей - в том числе, из России, Украины, Белоруссии и других стран постсоветского пространства.

Рынок недвижимости в Испании в 2020 году

Динамика цен до и после кризиса

В июне 2007 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Испании достигла исторического максимума в размере 2053 евро, а в феврале 2020 года этот показатель составил 1752 евро - на 3,4% больше, чем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом следует иметь в виду, что стоимость испанской недвижимости сильно разнится в зависимости от региона (автономного сообщества), а также города внутри него. Географическое местоположение, климатические условия, экономическая ситуация и сезонные колебания являются определяющими, но далеко не единственными факторами, от которых зависит формирование цены на недвижимость в Испании.

Средние цены на жилую недвижимость в Испании по состоянию на февраль 2020 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.com

Автономное сообщество

Цена-02.2020

Максимум цены

Балеарские острова

3060

3071 (ноябрь 2019)

Мадрид

2796

2843 (август 2019)

Страна Басков

2576

3244 (апрель 2011)

Каталония

2268

2573 (июнь 2007)

Канарские острова

1863

1937 (май 2007)

Андалусия

1652

1924 (июль 2006)

Кантабрия

1453

1988 (январь 2011)

Наварра

1413

1787 (декабрь 2007)

Валенсийское сообщество

1381

1839 (январь 2006)

Галисия

1356

1762 (ноябрь 2011)

Астурия

1341

1847 (июнь 2011)

Арагон

1325

1924 (ноябрь 2007)

Ла-Риоха

1199

1600 (март 2011)

Кастилия-и-Леон

1146

1468 (июнь 2011)

Мурсия

1051

1684 (сентябрь 2006)

Эстремадура

902

1203 (апрель 2011)

Кастилия-Ла-Манча

868

1362 (апрель 2008)

Города-анклавы на территории Марокко


Сеута

2087

2208 (сентябрь 2010)

Мелилья

1773

1855 (июль 2012)

Балеарские острова

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

На февраль 2020 года самые высокие цены на жилье были зафиксированы на Балеарских островах. Данный феномен объясняется тем, что многие резиденты этой автономии предпочитают не продавать свои апартаменты и дома, а сдавать их в аренду обеспеченным туристам из Германии, Великобритании и других экономически развитых стран Европы. Ввиду этого в 2019 году местное правительство было вынуждено ввести временные ограничения для арендодателей - так называемое "туристическое жилье" теперь можно сдавать не более трех месяцев в году; нарушителям данного предписания грозят крупные штрафы.

Мадрид

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

Уровень докризисных показателей также был превзойден в автономном сообществе Мадрид, где сосредоточена немалая часть элитной недвижимости в Испании, спрос на которую оставался стабильно высоким. К тому же именно в испанской столице и ее пригородах проблема трудоустройства решается быстрее, чем в других регионах страны - к примеру, в Эстремадуре или Мурсии, где уровень безработицы даже по официальным данным превышает 20%.

Каталония

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

На одной ступени с Мадридом должна была бы находиться Каталония, которая традиционно привлекала потенциальных покупателей недвижимости из многих государств Европы и остального мира. Однако рост сепаратистских настроений, вылившийся в референдум о независимости Каталонии от 1 октября 2017 года, проведенный со всеми мыслимыми и немыслимыми нарушениями действующего законодательства, не только отпугнул иностранных инвесторов, но и заставил целый ряд крупных компаний, предприятий, банков и международных организаций перенести свои штаб-квартиры в другие регионы страны.

Валенсия

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

Одним из таких регионов стало Валенсийское сообщество, где проживает большинство представителей русскоязычной диаспоры. Прежде всего, это касается побережья Коста-Бланка от Дении до Торревьехи, за которой закрепилось звание "самого русского города Испании". Самый благоприятный климат в стране, развитое транспортное сообщение, быстрая интеграция в местный социум - все эти факторы должны были бы повлиять на рост цен на жилье. Однако следует принимать во внимание, что именно на Коста-Бланке в свое время велась наиболее массовая застройка с перспективой продажи апартаментов, домов и вилл иностранцам.

С наступлением кризиса здесь образовался самый внушительный "сток" недвижимости (достаточно часто неликвидной), и когда говорят о "пузыре" строительства в Испании, прежде всего имеют в виду Валенсийское сообщество - а, точнее, провинцию Аликанте.

Впрочем, и здесь, начиная с 2018 года наблюдается положительная динамика: возобновляется строительство незавершенных объектов, вводятся в эксплуатацию новые (не только жилые, но и коммерческие - супермаркеты, аптеки, фитнес-центры, рестораны) и т.д. К примеру, в Бенидорме, который считается туристической столицей Коста-Бланки, еще два года назад состоялась "сделка века", когда компания TM Grupo Inmobiliario выкупила под застройку участок земли площадью 165 тысяч кв.м за 260 млн евро.

Бенидорм по-прежнему удерживает первое место по стоимости одного квадратного метра жилья на всем побережье Коста-Бланка - 2116 евро, опережая такие пользующиеся повышенным спросом населенные пункты как Альтеа (2078), Кальпе (2077) и Дения (1962).

Новостройки и вторичная недвижимость

Перед тем, как приступать к процедуре покупки жилья в Испании, следует определиться с выбором не только его типа (студия, апартаменты, вилла, таунхаус и т.д.), но и с тем, будет ли это новостройка или вторичная недвижимость, на которую приходится подавляющее большинство предложений.

Новостройки

Основная масса нового жилья выставлена на продажу там, где значительную долю покупателей составляют иностранцы:

  • Мадрид;

  • Барселона;

  • Валенсия;

  • Малага;

  • Аликанте.

Необходимо принимать во внимание, что большинство новостроек расположено на удалении от центра, где новое жилье обычно относится к классу "люкс". Некоторые районы и вовсе появились на карте лишь в прошлом десятилетии, поэтому для начала необходимо ознакомиться с наличием в них всей необходимой инфраструктуры (магазины, банки, школы, больницы, сервисные центры), а также произвести оценку транспортного сообщения (несколько видов транспорта, удобные подъездные пути, отсутствие пробок).

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

Довольно часто новостройки находятся либо в неблагополучных районах (как например, Пуэнте-де-Вальекас и Вилья-де-Вальекас на юго-востоке Мадрида), либо на границе с ними. В связи с этим нелишним будет уточнить информацию о криминогенной обстановке в округе, поскольку не везде преобладают классические для таких мест типажи. И низкая цена на новое жилье по сравнению с другими предложениями вызывает вполне обоснованные подозрения.

Нужно иметь в виду, что новая недвижимость в Испании продается или с минимальной отделкой (под это определение подходит покрытие стен, потолка и полов, а также сантехника и набор кухонной мебели), или вообще без нее. В последнем случае следует приплюсовать затраты на ремонт, покупку мебели и бытовой техники.

Важным моментом для тех, кто собирается купить жилье в Испании у моря, является возможность остекления балконов и террас (это разрешено отнюдь не во всех "комунидадах" - жилтовариществах), так как при отсутствии дополнительного барьера повышенная влажность зимой и мусор с песком во время сильного ветра гарантированы.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com


Мадрид

Барселона

Валенсия

Аликанте

Малага

Студия

от 160 000

нет в продаже

от 140 000

от 140 000

от 140 000

1 спальня

от 165 000

от 220 000

от 120 000

от 95 000

от 110 000

2 спальни

от 225 000

от 230 000

от 150 000

от 130 000

от 140 000

3 спальни

от 250 000

от 270 000

от 180 000

от 155 000

от 180 000

Вторичная недвижимость

В отличие от новостроек, рынок вторичной недвижимости в Испании располагает более широким выбором предложений и по более низким ценам. В отдельную категорию принято выделять так называемую "банковскую недвижимость", которая перешла в собственность банков от потерявших свое жилье неплательщиков ипотеки. Естественно, финансово-кредитные учреждения стараются как можно скорее избавиться от таких "активов" и периодически устраивают грандиозные распродажи по бросовым ценам.

На цену вторичной недвижимости помимо тех же факторов, что и в случае новостроек, влияет состояние как самого отдельно взятого объекта, так и строения в целом. К очевидным плюсам стоит отнести наличие консьержа, в обязанности которого входит уборка мест общего пользования и прилегающей территории, выполнение мелких ремонтных работ, а также уход за бассейном, зелеными насаждениями и т.п.

Поскольку такие многоквартирные дома являются уже обжитыми, немаловажную роль играют соседи, которые не всегда могут соблюдать установленные нормы, а порой и относятся к так называемым "окупас" - исключительно испанский феномен, когда посторонние захватывают чужое жилье и надолго поселяются в нем. Выселить таких "незваных гостей" можно либо с полицией в первые 48 часов после захвата, либо только через суд, который продолжается месяцами (особенно, если у захватчиков есть несовершеннолетние дети).

Как правило, при продаже жилья через агентство недвижимости или непосредственно владельцем, последний оставляет своему "преемнику" часть или всю обстановку - порой вплоть до кухонной утвари и предметов декора. Так или иначе, за мебель с бытовой техникой, включая кондиционер, дополнительная плата не взимается.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com


Мадрид

Барселона

Валенсия

Аликанте

Малага

Студия

от 110 000

от 110 000

от 70 000

от 55 000

от 75 000

1 спальня

от 155 000

от 180 000

от 85 000

от 65 000

от 85 000

2 спальни

от 190 000

от 210 000

от 115 000

от 80 000

от 100 000

3 спальни

от 220 000

от 225 000

от 125 000

от 115 000

от 130 000

Особенности приобретения

Приобретение жилья в Испании является ответственным шагом, и незнание местной специфики может привести к очень нежелательным последствиям. Известны случаи, когда покупка совершалась чуть ли не "по картинке", однако обойтись без помощи квалифицированных специалистов в данной области удается далеко не всем - особенно без знания языка, законодательства и особенностей страны.

Этапы совершения сделки

Процедуру совершения сделки купли-продажи в Испании можно разделить на следующие этапы:

1.Просмотр наиболее подходящих объектов согласно пожеланиям клиента

Обычно на это уходит не более пяти рабочих дней (в некоторых регионах Испании агентства недвижимости работают и по субботам), так как потенциальный покупатель еще до приезда имеет определенное представление о своем "втором доме".

2.Проверка жилья на наличие долгов и/или обременений

Юридический статус объекта выясняется путем заказа выписки о регистрации права собственности на недвижимое имущество - Nota Simple из Реестра недвижимости по интернету (ответ высылается в течение нескольких часов) или непосредственно в относящемся к населенному пункту отделении (документ выдается сразу же на месте).

3.Резервирование объекта и заключение предварительного контракта

На данном этапе вносится залог (обычно 10% от стоимости объекта), который служит своеобразной гарантией того, что продавец не откажется от продажи жилья на ранее обговоренных условиях, а покупатель не изменит свой выбор. Все это прописывается в предварительном контракте, который не требует нотариального заверения, но имеет юридическую силу. В зависимости от типа такого контракта (срок его действия редко превышает один месяц) в случае неисполнения своих обязательств продавцом залог возвращается в двойном размере, а если от сделки отказался покупатель, то залог остается у действующего владельца.

4.Получение идентификационного номера иностранца (NIE)

Согласно действующему испанскому законодательству, все юридически значимые действия иностранца совершаются при наличии у него идентификационного номера. Запросить его можно как в консульстве Испании в России, на что уходит больше времени, так и на месте в полиции (до 5 рабочих дней - наличие обратного авиабилета может несколько ускорить процедуру).

5.Открытие счета в испанском банке

Все испанские банки открывают счета нерезидентам, хотя в последнее время российские граждане стали сталкиваться с отказами или завышенными требованиями. Так, помимо заграничного паспорта и предварительного контракта банковские служащие могут запросить переведенную и заверенную справку о доходах или выписку со счета в российском банке, которыми лучше обзавестись заранее. Это же касается и выдачи ипотечного кредита, условия которого зависят и от конкретного банка, и от каждого случая по отдельности. Счет в испанском банке потребуется для завершения сделки купли-продажи, а впоследствии - для оплаты налогов и коммунальных услуг.

6.Подписание сделки купли-продажи

После перечисления недостающей суммы на испанский счет совершается собственно сделка купли-продажи в присутствии продавца (для новостройки это представитель компании-застройщика), покупателя, нотариуса и переводчика. Если в роли покупателя выступают супруги, то они либо должны прийти на подписание договора вместе, либо один из них должен иметь нотариально заверенную доверенность от второго. Чек на имя продавца или документ, удостоверяющий перевод денег на его счет, "обменивается" на ключи. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса (600-900 евро) и регистрационный сбор (400-650 евро), а комиссионные (3%) риэлторское агентство берет с продавца.

7.Оформление права собственности

Нотариально заверенный документ о праве собственности (Escritura pública) выдается новому владельцу жилья 1-3 месяца спустя после его представления в государственный регистр собственности (Registro de propiedad), хотя данный период может варьироваться, исходя из обстоятельств.

8.Переоформление контрактов на предоставление коммунальных услуг

Заключительный этап покупки - это переоформление контрактов на предоставление коммунальных и прочих услуг: электричество, газ (не во всех домах и регионах страны), воду, обслуживание территории, вывоз мусора и.д.

Обзор рынка недвижимости в Испании в 2020 году

Налоги на недвижимость в Испании

Приобретение жилой недвижимости в Испании, также как и владение ею, подразумевает выплату налогов.

Налоги при приобретении

При покупке недвижимости необходимо заплатить следующие налоги:

а) Жилье в новостройках:

  • налог на добавленную стоимость (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido ) в размере 10% (единственное исключение составляют Канарские острова - 7%);

  • гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados - AJD).

б) Новая коммерческая недвижимость или земельный участок:

  • 21% от стоимости, указанной в Escritura pública;

  • гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados - AJD).

с) Вторичная недвижимость

  • вместо IVA в течение 30 рабочих дней оплачивается налог на передачу права собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP), размер которого - в процентах от стоимости объекта - определяют власти каждой испанской автономии.

ITP в автономных сообществах согласно данным портала www.idealista.com (по состоянию на конец 2019 года)

10%

Каталония, Кантабрия, Валенсийское сообщество, Галисия

9%

Кастилия-Ла-Манча

8%

Андалусия, Арагон, Астурия, Балеарские острова, Кастилия-и-Леон, Мурсия, Эстремадура

7%

Ла-Риоха

6,50%

Канарские острова

6%

Мадрид, Наварра, Мелилья, Сеута

4%

Страна Басков

Налоги при владении

а) Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)

Вступив в права собственности, все владельцы жилой недвижимости в Испании с 1 января отчетного года ежегодно платят муниципальный налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI), размер которого в процентах от кадастровой стоимости определяют уже власти каждого населенного пункта. IBI варьируется в пределах от 0,4% до 1,3% и может незначительно меняться каждый год.

Крупные города Испании с самой высокой ставкой IBI по данным портала www.elespanol.com

Таррагона

0,95%

Лерида

0,94%

Жирона

0,91%

Мелилья

0,80%

Сеута

0,79%

Леон

0,77%

Кадис

0,76%

Барселона

0,75%

Саламанка

0,75%

Валенсия

0,75%

Севилья

0,71%

Кастельон

0,69%

Гранада

0,67%

Аликанте

0,66%

Мурсия

0,64%

Вальядолид

0,61%

Ла-Корунья

0,60%

Крупные города Испании с самой низкой ставкой IBI по данным портала www.elespanol.com

Толедо

0,45%

Малага

0,45%

Альбасете

0,45%

Сарагоса

0,45%

Бургос

0,46%

Сантандер

0,46%

Альмерия

0,49%

Гвадалахара

0,50%

Мадрид

0,51%

Пальма

0,54%

Паленсия

0,58%

б) Налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - IRPF)

Налоговые резиденты Испании, проводящие в стране более 183 дней в году, платят налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - IRPF), если объект недвижимости пустует - то есть, не является местом их постоянного проживания, или сдается в аренду. Размер этого прогрессивного налога рассчитывается в индивидуальном порядке, зависит от целого ряда обстоятельств (местоположения, времени сдачи в аренду и т.д.), и его ставки меняются практически каждый год.

в) Налог на доходы нерезидентов (Impuesto de la Renta de no Residentes - IRNR )

Иностранцы, не имеющие вида на жительство в Испании, и при этом не являющиеся гражданами ЕС, должны платить налог на доходы нерезидентов (Impuesto de la Renta de no Residentes - IRNR ) лично или через своего представителя в Испании вне зависимости от того, сдают они свое жилье в аренду или нет. Если жилье не сдается, IRNR составляет 24% от 0,011% кадастровой стоимости объекта.

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Испании в случае приобретения недвижимости

Статус собственника недвижимости не предоставляет права автоматически получить ВНЖ в Испании, если только речь не идет о программе "Золотая виза", когда стоимость одного приобретенного объекта или суммарная нескольких превышает 500 тысяч евро при условии их покупки после 2013 года.

Тем не менее, наличие в собственности (или долгосрочный контракт на аренду) фактически любых апартаментов относится к числу обязательных условий для получения ВНЖ без права на работу (Residencia no lucrativa) наряду с достаточными средствами для проживания на территории Испании.

В 2020 году претендент на такой вид на жительство должен обладать суммой в размере от четырех минимальных зарплат (IPREM). С 1 января минимальная оплата труда увеличилась на 5,5% по сравнению с предыдущим годом и достигла отметки 950 евро в месяц. Если же планируется перевезти в Испанию семью (жена/муж и дети), то необходимо добавить по одному IPREM на каждого из ее членов.

На момент подачи заявления о предоставлении ВНЖ эти деньги должны находиться на счету в испанском банке, после чего ими можно распоряжаться по своему усмотрению до продления резиденции.

В отличие от обладателей Residencia no lucrativa, крупные инвесторы в рамках программы "Золотая виза", которая в свое время существенно оживила рынок недвижимости в Испании, не должны соблюдать правило пребывания в стране свыше 183 дней. Кроме того, они сразу же получают вид на жительство сроком на два года и с правом на работу, а по их истечении - ПМЖ, после чего могут быстрее всех остальных стать гражданами Испании.

Поделиться
Рекомендуем почитать
Популярные материалы Justreal.ru

Ответьте
на 10 вопросов

и мы отправим вам

  • Ручную подборку самых выгодных предложений по вашим параметрам
  • Гид покупателя недвижимости в Испании
поехали
Также рекомендуем ознакомиться с нашей базой
квартиры и апартаменты в Австрии
Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?
Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате
Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal