Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании, как и любая экономическая операция, влечет за собой уплату налогов и пошлин. Основное налоговое бремя ложится на плечи покупателя – он оплачивает из своего кармана дополнительно 10-16% от суммы сделки. Процент этот зависит:

• во-первых, от региона, где покупается недвижимость (каждая автономия устанавливает собственные ставки для многих налогов);
• во-вторых, от состояния недвижимости, т.к. новая и вторичная недвижимость облагаются по-разному; 
• в-третьих, от того, берется ли ипотечный кредит.

На продавца возлагается уплата лишь двух налогов:

• налога на прирост стоимости земель городского назначения (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU, более известный как Plusvalía),
• налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF) в случае продажи собственности с прибылью (если продавцом выступает юридическое лицо, то вместо IRPF будет рассчитываться налог на прибыль). 

В случае оформления ипотечного кредита уплату части налогов возьмет на себя банк – но лишь касающихся нотариального оформления ипотечного договора.

Итак, покупка недвижимости в Испании и налоги: к чему должен готовиться покупатель? Полное руководство по покупке недвижимости в Испании вы можете найти здесь.

НДС при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании может облагаться НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) по ставке 10 или 21% (за исключением Канарских островов, Сеуты и Мелильи, где действует особый налоговый режим). Налог рассчитывается от стоимости объекта, указанной в купчей.

21% НДС начисляется в случае приобретения объекта на стадии незавершенного строительства, либо если объект был полностью построен, но еще не сдан в эксплуатацию. По этой же ставке облагается купля-продажа коммерческой недвижимости в Испании, а также парковочных мест и кладовых помещений, если последние приобретаются не одновременно с жильем, либо расположены на территории другого жилого комплекса.

10% НДС начисляется в случае приобретения нового, сданного в эксплуатацию жилья, а также в случае одновременной покупки парковочных мест (максимум 2 места на одну квартиру) и кладовых помещений.

Налог на передачу собственности в Испании

Если покупка недвижимости в Испании происходит на вторичном рынке, и продавцом выступает частное лицо, не обязанное вести учет НДС, то сделка будет облагаться налогом на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas – TPO).

Ставка этого налога устанавливается на уровне автономии. В Каталонии и Валенсийском сообществе в настоящее время взимаются 10%.

Налог в Испании на документированные юридические акты

Еще одним налогом, которым облагаются сделки с недвижимостью в Испании, является налог на документированные юридические акты (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD). Покупатель платит этот налог в одном единственном случае – при покупке новой недвижимости в Испании, когда сделка сопровождается начислением и уплатой НДС. Ставка налога регулируется на уровне автономии, как и в случае TPO. В Каталонии и Валенсийском сообществе действует ставка 1,50%.

Если приобретается вторичная недвижимость в Испании, налог AJD не начисляется. Если оформляется ипотечный кредит, то налог за нотариальное оформление ипотечного договора должен оплатить банк.

Прочие расходы при покупке недвижимости в Испании

Помимо вышеуказанных налогов, покупка недвижимости в Испании влечет за собой дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. В эти расходы входят: оплата услуг нотариуса, пошлины за регистрацию купчей и ипотечного договора в Реестре собственности, оценка объекта перед оформлением ипотеки, страховки (страхование жизни и недвижимости), услуги управляющей компании.

Оплата услуг нотариуса и государственных пошлин за регистрацию права собственности происходит по официально зафиксированным тарифам, которые, в свою очередь, зависят от стоимости объекта.

Например, при покупке объекта до 100 000 € гонорар нотариуса составит около 850 €, а при покупке объекта до 250 000 € – до 1 000 €. Госпошлины в среднем обходятся в сумму от 200 до 600 €. Если недвижимость покупается в кредит, ипотечный договор оформляется в нотариальном порядке наряду с купчей. Соответственно, нотариальные расходы увеличиваются. Гонорар нотариуса за заверение ипотечного договора рассчитывается исходя из заемной суммы.

Услуги управляющей компании стоят порядка 300 евро. Оценка рыночной стоимости объекта обойдется в 300-600 €. Оценка проводится в обязательном порядке, если оформляется ипотечный кредит. Проводят эту оценку специальные сторонние компании, которые при подготовке заключения учитывают характеристики объекта, его состояние, среднюю цену на аналогичные объекты недвижимости в данной зоне и т.д.

Заключение оценщика – важный документ. От рыночной стоимости объекта, указанной в нем, рассчитываются некоторые дополнительные расходы. Например, доначисление налогов, если объект покупался по цене ниже рыночной, а также страховка. Цены на базовые страховки недвижимости в Испании начинаются от 100 €.