JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Покупка недвижимости в Испании

Поделиться
Покупка недвижимости в Испании
Покупка недвижимости в Испании – не такая сложная процедура, как многие себе представляют. Тем не менее, мы регулярно получаем от наших клиентов просьбы разъяснить весь процесс от А до Я. 

Покупка недвижимости в Испании для россиян какими-либо особенностями не отличается. Россияне наравне с другими иностранцами обязаны подтверждать источник происхождения средств. Такая проверка ведется в рамках профилактики борьбы с отмыванием капиталов. Проверка проводится банком как в случае открытия банковского счета в Испании и перевода на него денег, так и в случае оформления ипотечного кредита.

Виза при покупке недвижимости в Испании

В отличие от некоторых других государств Испания не требует оформления специальной визы для покупки недвижимости. Туристическая виза, мультивиза – подойдет любая, обеспечивающая легальное нахождение покупателя в Испании на момент сделки. Также нет никаких ограничений в статусе покупателя: им может быть юридической или физическое лицо, резидент или нерезидент Испании. Единственное, что отличает нерезидентов – это налоговые обязательства: в отношении них действует особый налог на доходы нерезидентов. И еще один важный момент: недвижимость в Испании можно купить по доверенности. Т.е. приезжать и вовсе необязательно, доверенное лицо проведет сделку за вас.

Особенности покупки недвижимости в Испании

Первая особенность покупки недвижимости в Испании – обязательное получение сертификата NIE. Número de Identidad de Extranjero – это идентификационный номер иностранца, который по совместительству является налоговым номером. Любой иностранный гражданин, вступающий в экономические отношения с испанским государством, обязан иметь такой номер. Владение недвижимостью подразумевает уплату налогов, соответственно, NIE должен быть получен еще до совершения сделки.

Вторая особенность – возможность купить недвижимость в Испании в ипотеку. Испанские банки относят операции с нерезидентами к высокорисковым, но, тем не менее, идут навстречу и оформляют ипотечные кредиты. Если граждане Испании и резиденты могут получить ипотеку до 80% от стоимости жилья (а в отдельных случаях – и до 100%), то нерезидентов обычно кредитуют на 30-50%. Требования к документам при этом вполне выполнимые: требуется представить справку с работы, выписку из банка, где видно движение по счету, декларацию 2-НДФЛ (для предпринимателей – 3-НДФЛ), выписку из кредитной истории.

Третья особенность – право на получение «Золотой визы» инвестора при покупке недвижимости от 500 000 €. На сегодняшний день виза или резиденция инвестора – это самый «бонусный» вид на жительство в Испании.

Четвертая особенность – право на получение многократной шенгенской визы при покупке любой недвижимости, независимо от ее цены. Кроме того, если в дальнейшем вы заходите оформить испанский вид на жительство, собственное жилье на территории Испании станет преимуществом.

Процедура покупки недвижимости в Испании

pokupka-nedvizhimosti-v-ispanii.jpg

Покупка недвижимости в Испании начинается с оформления номера иностранца – NIE. Номер можно оформить как в самой Испании (в отделении полиции по работе с иностранцами), так и в консульстве Испании в стране проживания покупателя.

Процедура оформления может длиться от нескольких дней до нескольких недель, поэтому стоит быть готовым к непредвиденным задержкам. Основным требованием при оформлении NIE является отсутствие нарушения визового режима, а также возможность документально подтвердить саму причину оформления. Если имеется договор резерва, можно приложить его. В противном случае, в нотариальном порядке оформляется акт о намерении купить недвижимость в Испании.

С номером NIE на руках можно открывать счет в банке. С иностранцами работают все коммерческие банки Испании, поэтому в выборе покупатель не ограничен. Сама процедура открытия счета бесплатна, но банк может навязывать дополнительные услуги: размещение депозита, покупку страховки и т.п. Если в одном банке условия не устраивают, есть смысл обратиться в другой.

Банковский счет в Испании нужно иметь обязательно:
  • во-первых, на него потребуется перевести денежные средства для оплаты покупки;
  • во-вторых, к этому счету в дальнейшем будет привязаны многие налоги и расходы, связанные с содержанием недвижимости. 

Об открытии счета мы подробно писали в статье «Как открыть счет в испанском банке».

Если договор резерва не был подписан раньше, то можно переходить к этому шагу после получения NIE. В момент подписания договора резерва принято вносить от 2 до 5 тыс. евро. В дальнейшем эта сумма будет учтена в общей цене сделки купли-продажи. 

Важным этапом в процессе покупки недвижимости в Испании является проверка выбранного объекта на предмет обременений, которые могут помешать сделке. Для этого запрашивается выписка из Реестра собственности – Nota Simple Informativa, в которой указываются все собственники недвижимого имущества, а также все существующие обременения и ограничения.

Срок получения выписки через Интернет обычно составляет один день. Если обнаруживаются обстоятельства, мешающие сделке, резерв должен быть возвращен покупателю. Как правило, проверку объекта на наличие обременений осуществляет риелторское агентство, с которыми сотрудничает покупатель.

Дальнейшим шагом в покупке недвижимости в Испании будет подписание договора задатка. В момент подписания покупатель вносит установленную продавцом сумму (10-30%), а в самом тексте договора указываются сроки для подписания купчей в присутствии нотариуса, а также права и обязанности сторон (например, в случае расторжения договора).

Обычно подписание договора задатка и подписание купчей разделяют один-два месяца. За это время покупатель должен перевести недостающую сумму на свой счет в Испании, либо, в случае необходимости, подготовить все документы для оформления ипотечного кредита. Процедура одобрения кредита в Испании занимает несколько недель.

С кредитом или без, сделка купли-продажи всегда оформляется в присутствии нотариуса. Если берется ипотечный кредит, на сделке будет присутствовать представитель банка. Если одна из сторон сделки (или обе стороны) не владеют испанским, обязательно участие переводчика. 


pokupka-nedvizhimosti-v-ispanii1.jpg

Накануне сделки нотариусу передаются все документы для проверки объекта на наличие обременений и задолженностей. С черновиком купчей стороны могут ознакомиться до подписания. Если достигнуто согласие по всем пунктам, происходит подписание с одновременной передачей ключей и банковских чеков.

Подписанный и заверенный нотариальный акт отправляется на регистрацию в Реестр собственности. В это же время происходит уплата всех положенных налогов и пошлин. Если оформляется ипотечный кредит, то еще до подписания купчей и ипотечного договора управляющая компания создает небольшой резервный фонд из средств клиента, из которого затем оплачиваются все расходы. Неизрасходованный остаток в итоге будет зачислен на расчетный счет покупателя.

На окончательное оформление всех документов уходит один-два месяца. Сразу после визита к нотариусу необходимо посетить офисы коммунальных служб (либо связаться с ними по телефону) и переоформить все контракты на нового владельца.

Если недвижимость покупается через агентство, с большой долей вероятности вам предложат постпродажное обслуживание. Оно может включать проверку квартиры или дома в отсутствие хозяев, получение корреспонденции, подачу декларации по налогу на доходы нерезидентов, контроль фактур от коммунальных служб и т.д. Такие услуги являются весомым преимуществом для тех, кто не планирует постоянное нахождение в Испании, а соответственно не может осуществлять контроль за приобретенным объектом.

Условия покупки недвижимости в Испании

Как мы уже отметили выше, условия покупки недвижимости в Испании довольно мягкие. Пожалуй, наиболее пристальное внимание уделяется проверке источника происхождения средств.

Эпоха чемоданов с деньгами давно ушла в прошлое. Сейчас покупатель приходит на сделку с банковским чеком. А банки, в свою очередь, все больше отходят от операций с наличными, требуя пополнять счет посредством банковский переводов.

При этом от нерезидентов требуют переводить деньги непосредственно с личного счета, открытого в стране фискальной резиденции. И все это – с предъявлением по первому требованию подтверждающих документов: налоговых деклараций, справок с работы, договоров продажи имущества и т.п. Несоблюдение требований банка чревато блокированием счета или отказом принять на него переведенную сумму.

Поделиться
Популярные материалы Justreal.ru
Быстрый подбор недвижимости
Не можете найти подходящий объект?

Ответьте на 10 вопросов — мы определим, какие объекты подходят вам больше всего и сделаем ручную подборку самых новых и выгодных предложений!

Начать тест

Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?

Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате

Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal