Краткосрочная аренда жилья в Испании: актуальные правила бизнеса

Одним из наиболее распространенных способов получения пассивного дохода в Испании является сдача жилья в аренду - на длительный срок или посуточно. В последнем случае в роли арендаторов обычно выступают туристы, а владельцы недвижимости занимаются всем процессом самостоятельно, используя популярные интернет-платформы Airbnb и Booking. Тем не менее, деятельность этих ресурсов на испанской территории регулируется законодательными актами, причем почти в каждом автономном сообществе предусмотрены свои требования и условия.

Традиционно туристы - как иностранные, так и испанские - чаще всего посещают Каталонию, автономное сообщество Мадрид, Андалусию, Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова, поэтому такой вид аренды получил здесь наиболее широкое распространение. Однако в отдельных регионах он стал составлять серьезную конкуренцию даже владельцам крупных отелей, поэтому представители гостиничного бизнеса стали оказывать давление на местные власти, и кое-где те были вынуждены ввести дополнительные ограничения к и без того уже существовавшим на протяжении многих лет.

При всем разнообразии региональных законов существует единое и главное положение - наличие туристической лицензии, которая выдается в мэрии на основании ряда документов. Главным из них является жилищный сертификат, подтверждающий, что объект недвижимости сдан в эксплуатацию и пригоден для проживания - то есть, обладает всеми необходимыми удобствами: электричество, водоснабжение, вентиляция, санузел, кухня, мебель и т.д. Стоимость такой лицензии варьируется в пределах 200-500 евро, и действует она в течение определенного периода времени (обычно 5-6 лет) с возможностью дальнейшего продления.

Опять-таки, для каждой автономии, а порой и каждого населенного пункта, существует свой пакет документов, равно как и набор условий, который меняется если ежегодно, то достаточно часто. Например, на Балеарах, где давно уже наблюдается сильный дефицит свободного жилья при высоком уровне цен на аренду, сдавать дома и апартаменты разрешалось только три летних месяца в году. Власти Барселоны и вовсе объявили Airbnb и другим платформам настоящую войну, хотя в августе 2020 года правительство Каталонии издало указ, подразумевающий ряд послаблений для собственников жилой недвижимости.

Другое дело, что коснулись эти послабления только тех из них, кто постоянно проживает на территории автономии, а не иностранных владельцев "отпускного" жилья, не имеющих ВНЖ в Испании. При этом максимальный срок действия арендного договора ограничили одним месяцем, а число постояльцев, одновременно находящихся в помещениях, - четырьмя, причем хозяин должен жить с ними под одной крышей.

В некоторых автономиях, наоборот, запрещается сдавать комнаты по отдельности или даже одну комнату, а в Галисии разрешена аренда только отдельно стоящих домов, но не квартир. В Мадриде обязательным условием является наличие беспроводного доступа в Интернет, а минимальный срок составляет пять ночей. Столичные власти планировали ввести еще ряд ограничений - таких как запрет на пользование общими лифтами, но такая инициатива не была воплощена в жизнь.

Конечно, на свой страх и риск сдать жилье в Испании посуточно без туристической лицензии можно, и таких случаев насчитывается достаточно много. Однако многое зависит от лояльности местных властей, управляющей жилой компании и соседей. Не случайно пару лет назад центральное испанское правительство планировало ввести в действие правило, согласно которому владельцу такого объекта следует заручиться согласием как минимум 3/5 всех жильцов многоквартирного дома.

Размер штрафов за отсутствие туристической лицензии разнится в зависимости от тяжести и масштабов правонарушения, но минимальная планка практически во всех автономиях составляет 2000 евро. К этому нужно добавить и наказание за уклонение от уплаты налогов, которыми облагается доход от сдачи жилья в Испании - как и в случае любого другого бизнеса.

Наконец, серьезные коррективы в существующее положение вещей внесла пандемия Covid-19, из-за которой на изменение существующих правил и условий пошли уже Airbnb и Booking. Собирающимся в Испанию иностранным туристам из стран ЕС теперь требуется удостовериться в том, что им разрешен въезд в страну, получить справку об отрицательном результате PCR-теста, который был сделан в течение 72 часов до предполагаемого пересечения границы. В свою очередь, хозяева должны соблюдать все новые санитарно-гигиенические нормы относительно уборки и дезинфекции помещений.