Арендный бизнес в Польше

С каждым годом в Польше становится все более популярным такой вариант получения пассивного дохода как сдача в аренду переоборудованного жилья. В данном случае речь идет о квартирах большой площади, которые в результате произведенных строительных работ были превращены в несколько студий.

Такая практика распространена в крупных городах, в которых находится много образовательных заведений - например, во Вроцлаве, где пятую часть жителей составляют студенты. Пандемия Covid-19 повлияла на число туристов, однако эти потери были компенсированы за счет иммигрантов, приехавших на заработки, и так называемых "цифровых кочевников". Подавляющее большинство из них - молодые бездетные семьи или одиночки, для которых повышенный комфорт не имеет определяющего значения.

Если в 2020 году этот сектор рынка польской недвижимости переживал кризис, равно как и все остальные, и ставки аренды в среднем упали на 10-15%, то в прошлом году началось его восстановление. В итоге к началу 2022 года ставки были всего лишь на 5% ниже, чем до пандемии. При этом по-прежнему имеет место дефицит жилья, а платежеспособность клиентов растет, что обещает хорошую доходность для инвесторов.

Однако перед тем, как заняться таким бизнесом, следует обратить внимание на целый ряд факторов. Прежде всего, нужно определиться с выбором типа объекта, поскольку для каждого из них существуют свои особенности и, соответственно, план дальнейших действий. И, главное, участие в таком проекте будет иметь смысл, если сдавать в аренду от пяти студий, поэтому необходимо располагать суммой, начиная от 250 тысяч евро.

На первый взгляд, самый простой вариант - это покупка готовых студий на вторичном рынке. Обычно их площадь не превышает 20 квадратных метров, но с 2019 года в Польше действует закон, согласно которому минимальная площадь жилья должна быть 25 "квадратов". Таким образом, в новостройках подобных квартир не может быть по определению, и в некоторой степени это сужает круг потенциальных арендаторов. К тому же объекты этого типа в продаже долго не задерживаются ввиду их ценовой доступности.

Следующий вариант - покупка просторной квартиры с последующим разделением на несколько независимых студий со своими кухней и санузлом или её превращение в "коммуналку". В первом случае потребуется предварительно убедиться в технической и юридической возможности проведения перепланировки, и здесь сразу же исключаются все здания, построенные во второй половине прошлого века из-за жестких требований к системам вентиляции. Минус "коммунальных квартир" заключается в контингенте клиентов, которые менее платежеспособны, хуже поддерживают порядок и чаще переезжают. К тому же после пандемии значительная часть арендаторов не хочет делить жизненное пространство с чужими людьми.

Третий вариант - приобретение небольших студий в строящихся зданиях или покупка земли под застройку. Однако иностранные граждане не могут купить коммерческую недвижимость в Польше без разрешения министерства внутренних дел, получать которое долго, сложно и затратно. Чтобы обойти этот запрет, можно зарегистрировать фирму на свое имя, но в таком случае придется потратить дополнительные средства на ее поддержание (ведение бухгалтерии, уплата налогов и т.д.).

В итоге оптимальным вариантом представляется приобретение квартир(ы) в новостройках, расположенных на удалении от центра, но с хорошо развитыми инфраструктурой и транспортным сообщением. Желательно наличие по соседству университетов, деловых центров, заводов и других мест, которые бы представляли интерес для арендаторов. Покупка новостроек после их сдачи в эксплуатацию является более выгодной благодаря отсутствию налога на покупку недвижимости и периодически организуемым продажам со скидками.

Ремонтные работы могут продолжаться от месяца до полугода в зависимости от числа студий, сложностей перепланировки и других технических характеристик, а их стоимость с учетом согласования варьируется в пределах от 400 до 850 евро за квадратный метр. Соответственно, для того, чтобы избежать лишних трат и проблем, потребуется помощь опытного архитектора.

Что касается дохода от аренды, то его размер также зависит от ряда обстоятельств. Если заниматься краткосрочной/посуточной арендой, то жилье будет считаться коммерческой недвижимостью со всеми вытекающими из этого последствиями: оформлением, налогами, издержками на управление при сдаче по закону и рисками, если работать по "серой схеме". При долгосрочной аренде расширяется круг клиентов (не только туристы, но студенты и трудовые мигранты) и отсутствует необходимость постоянно находиться на территории Польши - достаточно заключить договор с управляющей компанией.

Доходность это бизнеса оценивается в 4-5% годовых после вычета налогов и расходов на ремонт и покупку мебели. После пяти лет владения жилым объектом собственник-физическое лицо может продать его без налога на прибыль, и, судя по динамике последних лет, на 25-50% дороже.