Виды прав собственности на жилье в Польше

Польское законодательство предусматривает несколько видов права собственности на недвижимость, которые существенно отличаются друг от друга. Некоторые из них определяются типом недвижимости, из которых чаще всего встречаются апартаменты в многоквартирном здании, дом с приусадебным участком или незастроенный участок земли, хотя значительная разница имеет и в случае стандартных квартир.

При покупке квартиры или гаража от иностранца не требуется никакого дополнительного правового статуса или разрешения на совершение сделки купли-продажи, хотя пребывание гражданина другого государства на территории Польши в любом случае должно быть легальным. Впрочем, купить жилье в Польше можно, даже находясь в стране по туристической визе, или же в режиме онлайн, как это было распространено во времена пандемии Covid-19.

Для апартаментов в многоквартирных домах польское законодательство выделяет три формы собственности.

1. Полная собственность на жилье

Позволяет обладать не только собственной квартирой, но и быть совладельцем мест общего пользования (лестниц, коридоров, стоянок для велосипедов), включая земельный участок, на котором построен дом. Исключение составляют балконы, входные двери и другие внешние элементы - в том числе и кондиционеры. Хозяин может распоряжаться такой недвижимостью по собственному усмотрению: продавать напрямую как полякам, так и иностранцам, сдавать в аренду без участия посредников, брать под нее залог, передавать по наследству и дарить. Для упрощения всех этих процессов на такую квартиру всегда оформляется księga wieczysta — документ, в котором содержатся все технические характеристики жилого помещения.

Этот документ, в котором указаны все характеристики жилья, включая наличие ипотеки, долгов, обременений и т.д., находится на хранении в бумажном виде в ближайшем районном суде. По его номеру любой желающий всегда может затребовать на соответствующем сайте все интересующие его сведения о данном объекте недвижимости.

2. Право собственности на кооперативное жилье

Принципиальное отличие от полной собственности заключается в отсутствии права на долю земельного участка, на котором находится жилое здание. В основном владелец такой квартиры волен делать с ней все что угодно как и в предыдущем случае за исключением двух моментов: перепланировки помещений и их перевода в разряд нежилых - например, в магазин или мастерскую. Кроме того, при наличии крупной задолженности общее собрание членов кооператива может подать иск в суд о лишении владельца права собственности.

Данный вид права собственности в Польше практически не встречается в домах, построенных после 2007 года, и большинство жильцов стремятся перевести кооперативные квартиры в полную собственность - в том числе и с тем, чтобы повысить их стоимость.

3. Товарищество общественного строительства

По сути дела является завуалированной формой долгосрочной аренды, поскольку проживающие в подобное квартире жильцы лишены на нее каких-либо прав и только по истечении пяти лет получают возможность ее полного выкупа по рыночной стоимости. Перед получением такого жилья во временное пользование необходимо документально подтвердить низкий уровень доходов вкупе с отсутствием альтернативной жилой недвижимости у остальных членов семьи, а также внести залог на счет товарищества залог в размере не менее 10% от указанной стоимости.

До тех пор, пока такая квартира не будет полностью выкуплена, с ней нельзя производить какие-либо юридические действия. Даже для того, чтобы продать право на проживание в ней, потребуется разрешение собрания жильцов, и потенциальный "преемник" также должен будет отвечать всем требованиям, предъявляемым к законопослушному гражданину.