Кондоминиум в Таиланде

Каждый год Королевство Таиланд посещают порядка 20 млн иностранцев. Теплый климат, невысокие цены на проживание, лояльный визовый режим и стабильный рост экономики являются основными факторами выбора этой страны в качестве места туризма, а также инвестиций в недвижимость. О положительной динамике сектора свидетельствует резкое увеличение количества жилых единиц на рынке, в частности, кондоминиумов.


Однако для иностранных граждан на покупку недвижимости в королевстве существует ряд ограничений. Иностранец, планирующий приобрести в Таиланде виллу или дом, не сможет стать полноценным собственником. В соответствии с нормами местного законодательства иностранные граждане не могут приобретать в собственность земельные участки, на которых возведены строительные объекты. Собственник дома имеет право только на долгосрочную аренду (leasehold) земельного участка сроком на 30 лет с последующим продлением.

Ввиду этого и других законодательных ограничений иностранные покупатели все чаще обращают свой взгляд на таиландские кондоминиумы – как для постоянного проживания в стране, так и получения дохода от аренды. Доля такого жилья на рынке недвижимости Таиланда составляет порядка 70% от общего объема. Популярность кондоминиумов обусловлена не только доступными ценами, но и возможностью оформления полных прав собственности на жилье (freehold). Эта возможность выгодно отличает кондоминиумы от других типов недвижимости в королевстве. 

Что такое кондоминиум в Таиланде

Кондоминиум в Таиланде – это форма владения недвижимостью, при которой владельцу жилья принадлежит одна или несколько единиц собственности (чаще всего речь идет о квартире), а также право на использование общего имущества многоквартирного дома. Ключевые вопросы, которые связаны с управлением кондоминиумом, решает совет собственников жилья. Полномочия совета закрепляются в уставе, который, как правило, составляется компанией-застройщиком дома.

Совет жильцов определяет величину и срок уплаты взносов, направленных на содержание общедомового имущества. Кроме того, собственники жилья самостоятельно разрабатывают правила проживания в кондоминиуме, а соответствующие нормы закрепляются в специальной декларации.

Согласно требованиям законодательства Таиланда иностранцы не могут владеть более чем 49% жилплощади в одном многоквартирном доме. Это значит, что в жилом здании, состоящем, например, из 100 квартир, только 49 могут принадлежать иностранцам. Такое ограничение не касается кондоминиумов, которые располагаются в Бангкоке. В том случае, если иностранный покупатель приобретает жилой комплекс полностью, право собственности принадлежит только ему. Это единственный тип собственности, который может полностью принадлежать иностранцу.

Процесс покупки кондоминиума в Таиланде

На что стоит обратить внимание при выборе кондоминиума

Формирование цены в кондоминиумах в Таиланде определяется рядом факторов, которые могут влиять как на ее увеличение, так и снижение. Потенциальному покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

• местоположение дома;
• наличие необходимой инфраструктуры (магазины, торговые центры, школы, больницы, пляжи, спортивные площадки и т.д.);
• техническое состояние помещения;
• стоимость содержания недвижимого имущества;
• наличие кондиционера, кабельного телевидения, а также объектов внутренней инфраструктуры – игровой площадки, спортивного помещения, бассейна и др.

Покупка кондоминиума на этапе застройки

Приобретение квартиры в кондоминиуме в Таиланде на этапе строительства позволяет покупателю существенно сэкономить. Как правило, цена квартиры в строящемся жилом комплексе на 30–50% ниже стоимости готового жилья. Средняя цена за квадратный метр в 2018 году составила 70 000–150 000 тайских бат (1956–4191 евро).

Власти Таиланда активно поддерживают местных застройщиков. Они способствуют снижению налогового бремени для строительных компаний и устанавливают льготные ставки по ипотечным кредитам.

В законодательстве королевства предусмотрены жесткие санкции в отношении строительных компаний, которые задерживают сдачу объектов. Если срок сдачи продлевается на более чем 6 месяцев, то застройщик обязан выплатить крупный штраф. Нарушение сроков может стать причиной возбуждения уголовного дела против строительной компании. Поэтому для потенциального покупателя риски приобретения недвижимости в строящемся объекте – минимальны.

Опытные риелторы рекомендуют приобретать жилье в кондоминиумах, которые возведены крупными застройщиками, имеющими на рынке образцовую деловую репутацию. При выборе объектов в малоизвестной компании следует убедиться в наличии у фирмы специальной строительной лицензии. Сделка с надежным контрагентом сведет к нулю риск потери денежных средств и избавит иностранца от необходимости отстаивать свои права в судебном порядке.

Основные этапы покупки кондоминиума в Таиланде

После выбора объекта недвижимости, как правило, следует этап согласования цены с продавцом и подготовка договора купли-продажи. Стоит отметить, что в большинстве случаев запрашиваемая цена собственником объекта не является окончательной. Рынок недвижимости в Таиланде в этом отношении довольно гибкий, поэтому продавец вполне может пойти на уступки.

Договор о покупке квартиры составляется на английском и тайском языках (вариант соглашения на русском языке не имеет юридической силы). В договоре в обязательном порядке указываются:

• информация о кондоминиуме;
• согласованная цена и дата заключения договора;
• сумма депозита и дата его внесения;
• способ осуществления депозитного платежа. 

Если договор расторгается по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца. Покупатель получает внесенный аванс в удвоенном размере, если соглашение аннулировано по инициативе собственника объекта.

После согласования цены и подготовки всех необходимых документов покупатель вносит аванс, размер которого составляет 5–10% от стоимости объекта (точный размер авансового платежа определяется договором). Подписание договора осуществляется в присутствии риелтора и юриста.

Оставшаяся часть денежных средств на оплату приобретенного жилья вносится путем безналичного перечисления (для россиян – из российского банка на счет кредитной организации, расположенной в Таиланде; перевод должен производиться в рублях). В банковских документах необходимо указать назначение платежа: покупка объекта в кондоминиуме.

Перевод денежных средств должен быть заверен специальным сертификатом, который называется Tor Tor Sam. После того как деньги перечислены, необходимо получить специальный документ Foreign Exchange Transaction Form, подтверждающий конвертацию валюты.

Все сделки с объектами недвижимости в обязательном порядке проходят регистрацию в Земельном департаменте Королевства Таиланд. После этой процедуры новый собственник сможет получить документ, удостоверяющий право владения жильем.

В регистрационных документах фиксируется технический план помещения, а также история операций с объектом недвижимости. Помимо свидетельства новый владелец жилья получает один экземпляр договора продажи жилья, где стоит печать Земельного департамента и подписи ответственных лиц. Покупателю квартиры выдается выписка из домового журнала, в которой указывается адрес объекта. Все бумаги составляются на тайском языке.

Ипотека и рассрочка

Нерезидент не имеет права оформлять ипотеку в таиландских банках. Местное законодательство допускает жилищное кредитование иностранных граждан только со стороны строительных компаний. О том как получить вид на жительство в Тайланде вы можете узнать здесь. 

Покупатель квартиры должен оплатить 50% от стоимости новостройки при заключении договора купли-продажи недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается в течение 5–7 лет с момента покупки. Ставка по ссуде составляет 5–7% годовых. Некоторые застройщики реализуют квартиры в рассрочку, длительность которой составляет 1–2 года.