Стоит ли продавать отпускную недвижимость за рубежом

В 2022 году у довольно большого числа российских граждан, которые владеют жильем за рубежом, стали возникать различного рода проблемы, связанные с его содержанием и обслуживанием. Прежде всего это касается собственников "отпускной" недвижимости, не являющихся резидентами стран ЕС, которые все чаще задумываются о ее продаже.

После целого ряда запретов, действовавших во время пандемии Covid-19, граждане России столкнулись с другими, еще более ощутимыми ограничениями их прав и свобод. Больше всего не повезло тем россиянам, что ранее купили недвижимость в так называемых "недружественных" странах, не планируя переезжать туда на постоянное место жительства. Власти одних из них прекратили выдачу туристических виз типа С со сроком пребывания не более 90 дней в полугодии, а других - и вовсе перестали пускать к себе обладателей российских паспортов с действующими шенгенскими визами.

В итоге фактически отрезанными от своих апартаментов и домов оказались собственники недвижимости в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии, Польше, и не исключено, что этот список будет пополняться. В других странах - как например, в Испании - местные банки начали блокировать счета россиян, лишив их таким образом оплачивать счета за коммунальные услуги или, что еще хуже, ипотеку. Ко всему этому следует добавить сложности с авиаперелетами, которые теперь приходится совершать с пересадками, затрачивая значительно больше денег и времени (для "среднестатистической" семьи с двумя детьми подорожание авиабилетов будет весьма ощутимым).

Неудивительно, что при сложившихся обстоятельствах периодически появляются мысли о том, чтобы избавиться от таких активов, что начинают приносить больше убытков, чем прибыли, и больше головной боли, чем радости. Возникновению подобных настроений поспособствовало и распространение слухов о том, что у россиян будут конфисковывать всю собственность в Евросоюзе, и им запретят проводить любые сделки на его территории, хотя в действительности все ограничилось лишь арестом недвижимости и банковских счетов лиц, оказавшихся под персональными санкциями.

С другой стороны, цены на жилье практически во всех странах ЕС продолжают расти из месяца в месяц, а кое-где они уже достигли своего исторического максимума. Шанс выгодно продать недвижимость за рубежом достаточно велик - тем более, что рост цен определенно не будет бесконечным. Европейцев, желающих обзавестись "вторым домом", становится все больше, и в основном их предпочтения сконцентрированы на странах Южной и Юго-Западной Европы: Испании, Португалии, Италии, Греции и Кипре. Инвестиции в недвижимость этих стран они рассматривают как один из наиболее надежных способов сохранения своих сбережений на фоне мирового финансово-экономического кризиса.

Стоимость содержания жилья в Европе - еще один пункт, который может иметь определяющее значение для принятия решения. В случае пустующего жилья увеличение тарифов на электроэнергию, воду и газ вряд ли будет ощутимым, однако в условиях растущей инфляции, падения уровня доходов и общей экономической неопределенности эта ноша может оказаться неподъемной - особенно для вилл класса "люкс" и других типов элитной недвижимости. И оплачивать налоги и коммунальные услуги, учитывая проблемы с банками, получится далеко не везде и не у всех.

У жилья, расположенного на побережьях, есть одна особенность: чем дольше оно пустует, тем выше вероятность того, что его качество ухудшится. Длительное отсутствие проветривания и обогрева приведет к появлению плесени на стенах, а через открытые в этих целях форточки в помещение с ветром проникнет песок. В Испании к этому можно добавить и риск появления "окупас", на выселение которых уходят годы, и за это время недвижимость приходит в состояние, непригодное для проживания.

Одним из выходов из столь неблагоприятной ситуации могла бы стать сдача "отпускной" недвижимости в аренду - тем более, что арендные ставки поднимаются повсеместно, и почти всегда можно рассчитывать на доходность в пределах 5-7% годовых. Другое дело, что отнюдь не все могут решить данный вопрос "в дистанционном режиме" и найти способ получения денег, хотя таковых пока существует достаточно много.

Если же избежать продажи недвижимости за рубежом по тем или иным причинам невозможно, то оптимальным вариантом представляется заключение сделки с покупателем из России. Это существенно упростит произведение расчетов и ускорит весь процесс, поскольку в ряде стран для россиян теперь установлены ограничения по суммам перевода и хранения денег на счету (например, для Испании и Кипра это 150 и 100 тысяч евро соответственно). В любом случае, поддаваться панике и выставлять жилье на продажу по цене 15-20% ниже рыночной, определенно не следует, если на то нет действительно веских оснований. Ну а в таких странах как Турция, ОАЭ или Черногория "отпускной" недвижимости российских граждан и вовсе ничего не угрожает, и в обозримом будущем ее стоимость будет только расти.