Покупка недвижимости в Португалии

Купить недвижимость в Португалии очень просто. Местные законы разрешают без каких-либо ограничений продавать иностранцам жильё, коммерческие объекты или земельные участки.

Налоги здесь умеренные, зарубежные покупатели недвижимости приравниваются к инвесторам и получают право на определённые льготы, а деятельность риелторов контролируется государством. Если у вас есть денежные средства и все необходимые документы для покупки недвижимости в Португалии – передача собственности оформляется всего за пару дней.

Как осуществить покупку недвижимости в Португалии: самостоятельно или обратиться в агентство?

Вы уже присмотрели себе недвижимость в Португалии? Один из способов найти самые выгодные предложения – бесплатные электронные доски объявлений. Да, на этих ресурсах всё по-португальски. Но если вы собираетесь выходить на продавца напрямую – преодолевать языковой барьер в любом случае придётся. И не только языковой: вам придётся общаться с португальскими нотариусами и юристами, изучать законы и прибегать к услугам сторонним консультантов во избежание рисков, связанных с покупкой недвижимости в Португалии.

Особенности работы здешних госструктур – ещё одно препятствие для иностранца. С принципиально неповоротливой местной бюрократией не рискуют связываться даже сами португальцы. Видимо, поэтому в Португалии не принято экономить на посреднических услугах: 9 из 10 сделок с недвижимостью закрываются через агентства. Таких компаний довольно много. Получить помощь в подборе недвижимости в Португалии и процессе покупки, вы можете в компании Just Real.

Комиссия агентства составляет 3-5% от стоимости жилья. Но покупатель при таком подходе экономит уйму времени. А главное – гарантия безопасности: деятельность португальских агентств строго контролируется государственным управлением по строительству и недвижимости (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).

Получить лицензию крайне сложно, при это IMPIC может отобрать её за мельчайшее нарушение. Поэтому вы можете быть уверены в безукоризненной подготовке всех необходимых документов.

Закон обязывает риелторов страховать сделки от форс-мажоров: если что-то пойдёт не так – вам компенсируют расходы. Кроме того, агентство упростит вам поиск подходящего жилья.

Оформлением сделки можно заниматься как лично, так и через своего представителя. Доверенность выписывается в любой нотариальной конторе в Португалии или в португальском консульстве в стране вашего проживания.

Этапы сделки при покупке недвижимости в Португалии

После того, как вы окончательно определитесь с объектом покупки в Португалии, недвижимость нужно зарезервировать. Для подтверждения серьёзности намерений на этом этапе вносится залог. Как правило, это 10-30% стоимости сделки.

Если недвижимость вам действительно понравилась, и у вас нет никаких сомнений – постарайтесь внести задаток побольше. По законам Португалии, если продавец на каком-то этапе откажется от сделки – например, получит более выгодное предложение, – ему придётся вернуть вам залоговую сумму в двойном размере. Если передумаете вы – залог остаётся у продавца.

После согласования суммы залога стороны подписывают Contrato Promessa – предварительный контракт на покупку недвижимости. Договор заверяется нотариально. Далее назначается дата уплаты оставшейся суммы и подписания окончательного контракта.

По закону, к этому сроку – за день до подписания – нужно подготовить недостающие документы, а также оплатить все налоги и сборы. В окончательном договоре, который также подписывается у нотариуса, покупатель может указать членов своей семьи – в качестве совладельцев недвижимости.

Когда договор подписан и деньги уплачены, недвижимость фактически переходит к вам. Остаётся зарегистрировать себя в качестве нового собственника: заплатить 250 евро и оформить соответствующий документ – Escritura Publica.

Оформлением занимается Conservatória do registo predial – португальский отдел регистрации. Переоформление прав собственности происходит в срок от двух недель до трёх месяцев: местные государственные учреждения работают без спешки. Но это уже формальность: документ так или иначе придёт на адрес нотариуса.

В случае, если все необходимые документы перед покупкой недвижимости в Португалии, и покупатель готов расплатиться полностью, – можно обойтись без предварительного контракта. В этом ещё один большой плюс работы через  агентства: вы уплачиваете налоги, подписываете контракт, выписываете чек – и владелец передаёт ключи.

Полный комплект документов, включая Escritura Publica, будет готов спустя несколько месяцев. А вы тем временем можете спокойно обживать свою португальскую недвижимость.

Что необходимо подготовить перед покупкой недвижимости в Португалии

Начнём с того, что для покупки недвижимости в Португалии вам понадобится номер налогоплательщика – Número de identificação fiscal. Для открытия NIF вам понадобится 7,5 евро и поручительство человека, который такой номер уже имеет. Это может быть кто угодно – например, владелец недвижимости. Португалец это или иностранец, зарегистрированный в местной налоговой системе, – значения не имеет.

Вместе с поручителем вы идёте в местную налоговую, где предъявляете загранпаспорт и документ, подтверждающий ваш адрес. Важно, чтобы этот документ был на португальском или английском языке. Можно взять квитанцию об оплате коммунальных услуг, которые вы получаете на свой адрес. Но в таком случае придётся её перевести на португальский, а перевод заверить у нотариуса. На практике проверен другой способ: вполне пригодные для открытия NIF англоязычные справки о месте жительства без проблем выдают своим клиентам российские банки.

Без счёта в банке вам в любом случае не обойтись. Дело в том, что португальские законы запрещают продавать что-либо на сумму более 3000 евро за наличные. Так что покупка недвижимости в Португалии за наличные деньги – не возможна.

Можно без каких-либо проблем сделать перевод из российского банка. Но в будущем вам всё равно будет удобнее открыть счёт в банке Португалии: для оплаты коммунальных платежей и проведения других операций.

При наличии NIF вас обслужит любой местный банк. Единственная формальность – россияне в течение месяца обязаны проинформировать налоговую службу РФ об открытии иностранного счёта.

Подписание договора и передача недвижимости

Ко дню подписания контракта продавец недвижимости должен подготовить бумаги о постановке объекта на налоговый учёт, выписку из земельного кадастра, сертификат из местного муниципалитета и технический паспорт. В обязательном порядке должна присутствовать справка о соответствии недвижимости актуальным нормам энергосбережения – Certificado Energetico. Все эти документы желательно изучить вместе с юристом и специалистом в области недвижимости.

Согласно законодательству перед покупкой недвижимости в Португалии покупателю должна предоставляться исчерпывающая информация о состоянии объекта: расположение, метраж, данные о строительных подрядчиках и даже о поставщиках строительных материалов. Таким образом, новый владелец знает, кому предъявлять претензии при обнаружении тех или иных проблем.

По понятным причинам, подобная информация не всегда доступна, если речь идёт об объектах, построенных 20 и более лет назад. Кстати, на продажу довольно часто выставляются объекты, которые считаются историческими памятниками. В этом случае продавец должен предоставить дополнительный сертификат из IPPAR – государственного органа, который занимается защитой такого рода сооружений.

Покупателю же на момент подписания окончательного договора о купле-продаже недвижимости необходимо иметь: 

• личные документы – подойдёт загранпаспорт (если вы действуете через доверенное лицо, то у него должны быть копии всех страниц);
• денежные средства – оптимальным вариантом будет банковский чек на необходимую сумму (в связи с этим удобно иметь счёт в португальском банке);
• квитанция об уплате гербового сбора – Imposto de Selo, размер которого на данный момент составляет 0,8% от стоимости сделки;
• квитанция об уплате налога на передачу собственности – IMT или Imposto municipal sobre as transmissões по-португальски.

Последний пункт стоит рассмотреть подробнее. Оплата IMT – обязательное условие для проведения сделки. Размер налога рассчитывается местными фискалами по прогрессивной тарифной сетке, которая обновляется ежегодно.

Сумма зависит не только от стоимости недвижимости, но и, например, от ваших планов на неё. Так, IMT повышается, если вы собираетесь сдавать объект в аренду. На размер IMT влияют регион, возраст объекта и прочие факторы. В итоге он может составить от 1 до 6% от стоимости сделки.

Учтите, что перед подписанием контракта нотариус обязан прочесть его присутствующим вслух. Разумеется, по-португальски. Поэтому здесь вам не обойтись без переводчика или русскоязычного агента. Кстати, услуги самого нотариуса при продаже недвижимости стоят около 1% от суммы сделки.

К дополнительным расходам не забудьте также приплюсовать сумму в 100-200 евро – на оформление контрактов на электричество, воду, газ, интернет и пр. Кроме того, каждый год в апреле владельцы недвижимости в Португалии платят 0,3-0,8% от её стоимости в качестве муниципального налога (IMI). Подробнее о налогах на недвижимости в Португалии читайте здесь.