Недорогая недвижимость в Германии

Экономика Германии процветает и стимулирует рынок недвижимости. С 2009 года, начала нового цикла развития сектора недвижимости, стоимость квадратного метра в отдельных регионах страны увеличилась вдвое. В целом средняя стоимость жилья по рынку неуклонно стремится вверх: по результатам оценки Ассоциации Pfandbrief, этот показатель составляет приблизительно 5,5% в год. При этом по структуре предложений низкобюджетный сегмент заметно преобладает, что в большей степени обусловлено региональным разделением спроса на недвижимость.

Обилие предложений недорогой недвижимости в Германии характерно для сельских регионов, где ликвидность объектов крайне низка. Причиной этого является демографическая составляющая данных регионов и внутренняя миграция населения в городские агломерации и крупные мегаполисы. Чаще всего недвижимость в Германии продается недорого ввиду своего местоположения, отсутствия рабочих мест и недостаточно развитой инфраструктуры местности.

Дешевизна продаваемых объектов недвижимости в крупных городах Германии или приближенных к ним агломерациях объясняется существованием целого ряда не всегда явных обстоятельств – наличием обременений, ветхим состоянием, низким уровнем комфорта и значительными ограничениями в возможностях реконструкции, высоким расходами на содержание жилья (часто – затратами на отопление; многие старые дома имеют угольное и дровяное отопление, а инженерное проектирование и последующая оплата новой системы весьма затратны для больших площадей) и др.

Поэтому к приобретению недорогой недвижимости в Германии как к инструменту сохранения и приумножения денежных средств следует отнестись исключительно предусмотрительно. Консультации независимого юриста, компетентного риэлтора могут предотвратить неоправданные риски при инвестировании в жилье.

Цены на немецкое жилье в 2018 году

Прежде чем разбираться в причинах предложений низкобюджетного жилья и потенциальных рисках инвесторов, представим общий обзор цен на недвижимость в Германии. Ежегодные аналитические отчеты авторитетных организаций подтверждают, что уровень цен на немецком рынке недвижимости остается высоким, а рост составляет в среднем 8–9% в год во Франкфурте-на-Майне и Гамбурге, 15% – в Берлине и Мюнхене.

Цены в евро за 1 квадратный метр в кондоминиумах (2018 год):

• Франкфурт 3267;
• Штутгарт 3111;
• Мюнхен 6085;
• Берлин 3799;
• Дрезден 2296; 
• Ганновер 2240; 
• Гамбург 3851; 
• Дюссельдорф 2701; 
• Кельн 2744; 
• Дортмунд 1450;

Согласно прогнозам Дойче Банка, тенденция к росту цен продолжится в течение нескольких лет, по крайней мере, в большинстве крупных городов Германии. Берлин, Франкфурт и Мюнхен – лидеры Европы по росту цен на недвижимость. В Штутгарте, Дюссельдорфе и Гамбурге цены также увеличиваются, но не такими значительными темпами, однако наблюдается существенный рост арендных ставок. Так, в Штутгарте арендная плата с 2009 года поднялась на 63%. В таких городах, как Бремен, Дрезден, Ганновер, рост цен умеренный и составляет примерно 4,5% в год.

Региональное распределение по числу предложений недорогой недвижимости в Германии

При общей тенденции роста цен рынок недвижимости все же оставляет возможность купить недорогую недвижимость в Германии. По объему предложений в низкобюджетном сегменте лидирует бывшая территория ГДР (6 федеральных земель – Мекленбург, Бранденбург, Берлин, Саксония-Анхальт, Саксония, Тюрингия). В этом регионе нередко проводятся распродажи объектов недвижимости, находившихся на балансе города.

Предложения недорогой недвижимости в Германии встречаются в районах Северный Рейн-Вестфалия, в городах Дрезден и Лейпциг. Ценообразование, прежде всего, связано с низкими спросом на жилье и ростом населения в данных областях, отсутствием проблемы «нехватки» жилья. Самые бюджетные варианты массового сегмента встречаются в горных и сельских районах Германии.

Причины продажи недорогой недвижимости в Германии

Как мы уже говорили, перед покупкой недвижимости в Германии следует в первую очередь проанализировать географическое расположение объекта – местонахождение дома или квартиры вдалеке «от цивилизации» может сыграть решающую роль в целесообразности инвестиций. Ликвидные лоты в низкобюджетном сегменте рынка находятся в большом дефиците. А вот причинами продажи низкокачественных объектов в Германии служат:

• расположение на окраинах городов или в отдаленной местности;
• расположение в районах с малым ростом населения; 
• необходимость капитального ремонта;
• маленькая площадь или жилая площадь в гостиничных комплексах, комплексах типа общежитий;
• наличие обременений и непогашенных обязательств;
• проживание в объекте арендаторов – в этом случае права арендаторов находятся под охраной закона;
• нахождение на аукционе.

Аукционы проводятся региональными судами. Цена аукционных объектов может быть ниже среднерыночной на 70%. В большинстве случаев это квартиры должников или не имеющие собственников, т.е. неликвидные объекты, требующие серьезной реставрации и вложения значительных средств в ремонт. Перечни таких объектов представлены в региональных судах.

Распространенной причиной продажи недвижимости по низкой цене является тип застройки (например, фахверк) или внесение объекта в реестр памятников архитектуры, которые охраняются государством. В последнем случае накладываются серьезные ограничения на ремонт и реконструкцию. Перепланировка, ремонт фасадов, отопительной системы могут производиться только по разрешению соответствующих органов, а ремонтными работами должны заниматься сертифицированные специалисты. Однако, несмотря на финансовую поддержку государства в реконструкции данного сектора, затраты на ремонт приобретенного «памятника архитектуры» могут в несколько раз превышать стоимость самого объекта.

Особенности дешевой недвижимости в Германии

Причинами назначения невысокой цены на продаваемый объект недвижимости в Германии могут служить не только технические и географические факторы, но и другие обстоятельства, о которых потенциальный покупатель может быть не осведомлен.

1. В предлагаемой к продаже квартире проживает арендатор.

Нередко на рынке недорогой недвижимости Германии можно встретить предложения квартир или домов, занятых арендаторами. Постояльца, который проживает в квартире или доме длительное время и имеет бессрочный договор аренды, выселить довольно сложно. Права арендаторов в Германии в ситуации долгосрочной аренды строго охраняются законодательством. По закону для выселения арендатора требуется 1 год, в течение которого он может найти себе новое жилье для аренды. При этом арендатор может запросить достаточно крупную сумму «отступных» за переезд. Если арендатор является недееспособным, он имеет право обратиться в суд, который часто принимает сторону жильца и принуждает хозяина не выселять постояльца.

2. Объекты обременены непогашенными долгами или обязательствами по выплатам.

Иногда причиной низкой стоимости недвижимости являются непогашенные долговые обязательства. На отчуждение такого объекта необходимо получить согласие банка и работника, ведущего процедуру банкротства должника (Insolvenzverwalter). После получения документы покупатель вносится в поземельную книгу, как новый собственник объекта.

Примеры бюджетных вариантов

Несколько примеров из существующих предложений позволяют понять причины заниженной ценности активов.

Восточная Германия

• Тюрингия, поселок Лихте, дом в 3 этажа, 240 кв. м, €9000. После пожара, необходимо восстановление.
• Саксония, Райхенбах-им-Фогтланд, дом в 2 этажа, 85 кв. м, €24 000. Требуется ремонт.
• Лейпциг, 2-комнатная квартира, 53,4 кв. м, €80 000. В квартире проживает арендатор.

Западная Германия

• Северный Рейн-Вестфалия, Дуйсбург, 3-комнатная квартира, 59 кв. м, €42 000. В квартире проживают арендаторы.
• Дюссельдорф, 1-комнатная квартира в новом доме, €72 000. Сдана в бессрочную аренду.

Возможные цели покупки объектов недвижимости по низкой цене

Несмотря на не слишком оптимистичную оценку рынка низкобюджетного жилья Германии в настоящий момент, можно предполагать увеличение стоимости объекта в перспективе, и, таким образом, покупка недорогой квартиры или дома (после тщательно проведенной предварительной экспертизы) поможет создать ряд важных и полезных обстоятельств, среди которых: 

• престижность покупки немецкой недвижимости;
• защита капитала от инфляции;
• преимущество при запросе вида на жительство Германии;
• получение стабильного дохода в случае сдачи объекта в аренду.