Как продать жилье в Португалии

В последние месяцы многие граждане России, владеющие недвижимостью за рубежом, столкнулись с определенными трудностями, которые связаны с оплатой ипотеки, банковским обслуживанием, продлением вида на жительство и другими обстоятельствами. Для решения проблем в некоторых случаях приходится задумываться над продажей жилья, которое в дальнейшем может превратиться для собственников в балласт.

В Португалии с наиболее затруднительном положении оказались сотни обладатели "золотых виз", которые с начала 2022 года не могут продлить статус резидента. По состоянию на конец июня на рассмотрении находилось почти 3200 заявлений о продлении "инвестиционного" ВНЖ и воссоединении семей в рамках этой программы. При этом иностранцам не разрешается ни въезжать в Португалию, ни покидать ее пределы, и они потеряли право на безвизовый въезд в Шенген.

Когда и каким образом разрешится эта ситуация, по-прежнему неизвестно. К этому следует добавить, что местные власти приняли решение приостановить действие программы "Золотая виза" для россиян и белорусов, а еще раньше усложнили ее основные условия (прежде всего, требования к недвижимости). С учетом того, что российским гражданам-нерезидентам не оформляют ВНЖ для "цифровых кочевников" и не открывают счета в местных банках, покупка жилья в Португалии на данном этапе не представляется выгодным капиталовложением.

В случае Португалии существует и проблема транспортной доступности. И хотя прямых авиарейсов с РФ нет уже достаточно давно, число вариантов с пересадками значительно сократилось, тогда как стоимость билетов резко пошла вверх. Соответственно привычные 2-3 поездки в год всей семьей на "край Европы" могут стать серьезной нагрузкой для бюджета.

Есть и другие факторы, которые могли бы повлиять на решение продать жилье в Португалии (в частности, риск очередного введения санитарно-эпидемиологических ограничений), но предварительно имеет смысл получить представление о том, как осуществляется эта процедура. Можно поручить выполнение всех действий "от и до" профессионалам из риэлторского агентства, но общие знания определенно не помешают.

Первый шаг - это адекватная оценка стоимости недвижимости, проделать который можно следующим образом: узнать, за какую сумму продаются объекты подобного рода в той же самой зоне, воспользоваться бесплатными "калькуляторами" на интернет-платформах (например, на Idealista.pt) и для большей точности заказать аналогичную услугу в агентстве недвижимости. В то же время следует выяснить предпочтения потенциальных покупателей, ищущих жилье в этом районе.

Как показывает практика, обычно большое значение для них имеет местоположение, которое подразумевает наличие поблизости всей необходимой инфраструктуры, остановок общественного транспорта, удобных подъездных путей и зеленых насаждений. Также ценятся красивые виды на окрестности и хорошая освещенность помещений, которую могут увеличить большие окна. Что касается комнат, то предпочтение отдается просторным и хорошо проветриваемым - как и в случае с балконами/террасами. Дополнительными плюсами - в том числе и к цене - являются кондиционер, гараж или парковочное место, лифт и обеспечение безопасности (закрытый жилой комплекс с охраной, консьержем и системой круглосуточного видеонаблюдения).

В Португалии растет спрос на так называемые "умные дома", поэтому такие особенности как сигнализация, электрические жалюзи, ТВ и бытовая техника, функционирующие по команде голосом, увеличивают шансы на успешную продажу. Определенную роль играют солнечные батареи, наличие которых повышает энергоэффективность объекта.

Сертификат об энергетической эффективности (Certificação energética) является одним из обязательных документов, которые нужно подготовить перед продажей. В их число также входят:

• выписка из Реестра собственности (Certidão de Registo Predial);
• налоговый регистр объекта (Caderneta Predial Urbana);
• лицензия на использование объекта недвижимости (Licença de utilização);
• план объекта недвижимости (Planta do Imóvel);
• технический паспорт жилья (Ficha Técnica da Habitação);
• справка об отсутствии задолженностей перед сообществом жильцов (Declaração Condomínio).

В случае, когда покупателю требуется привлечение ипотечного кредитования, или же договор купли-продажи не может быть оформлен сразу же (например, при оплате в рассрочку), то обычно заключается так называемый "Контракт о намерениях по купле и продаже" (Contrato de Promessa de Compra e Venda). В завершение всего процесса стороны подписывают договор в присутствии нотариуса или непосредственно в отделении Реестра собственности.