Ипотека в Испании в 2022 году

Не так уж редко иностранные граждане, собирающиеся купить жилье в Испании, вынуждены задействовать стороннее финансирование в виде ипотечного кредита. Однако получить ипотеку в испанском банке в 2022 году стало значительно сложнее - прежде всего, россиянам, не являющимся резидентами этой страны.

Испанские финансово-кредитные учреждения всегда относились более лояльно к гражданам государств-членов Евросоюза, чем к представителям "третьих" стран, хотя россияне сталкивались со сложностями далеко не всегда и не везде. Ситуация изменилась в 2019 году с принятием нового закона об ипотеке (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019), статья 20 которого ограничивает возможности ее получения для тех, у кого основная часть доходов поступает не в евро, а в другой валюте.

Теоретически заемщик может потребовать от испанского банка пересчета выплат по кредиту в валюту той страны, откуда ему поступает большинство доходов. Для банка это чревато определенными рисками, связанными с колебаниями обменного курса, и таким образом он хочет обезопасить себя от непредвиденных потерь. Иначе говоря, испанцу, работающему на бразильскую компанию и получающему зарплату в реалах, также будет отказано по той же самой причине.

Весной 2022 года испанские банки получили негласную директиву от Банка Испании не открывать ипотеки гражданам России из-за отсутствия возможности провести проверку источников дохода и трудностей с реализацией международных переводов, появившихся в связи с введением санкций. Тем не менее, рассчитывать на ипотеку можно, если купить коммерческую недвижимость в Испании и получать от сдачи ее в аренду стабильный доход в евро.

Резидентам Испании, которые могут подтвердить наличие такого дохода, ипотечный кредит обычно предоставляется в размере не более 80% от стоимости жилья, тогда как иностранцы, не обладающие данным статусом, сейчас могут рассчитывать максимум на 60-70%. При этом ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30-35% от суммы дохода за этот период. Минимальный срок, на который выдается кредит, составляет 5 лет, максимальный - 30, причем к моменту полного погашения возраст заемщика не должен превышать 75 лет.

Изменение условий ипотечного кредитования в Испании в 2022 году было вызвано и другими факторами. Прежде всего, это падение доходов населения вкупе с рекордной инфляцией, которая к июлю достигла 10,2% - исторический максимум за последние 36 лет. Сильнее всего подорожание коснулось энергоносителей и стройматериалов, что в итоге скажется на стоимости новой недвижимости в Испании. К этому следует прибавить и самый высокий в ЕС уровень безработицы (13,5%), в наибольшей степени затронувшей молодежь возрасте до 35 лет - не случайно на долю представителей именно этой возрастной категории приходится наибольшее число отказов.

В случае приобретения недвижимости в Испании с ипотекой следует принимать во внимание, что с января 2022 года происходит поступательный рост европейской межбанковской ставки предложения (Euribor). В минувшем июне Euribor достиг своего максимума за последние 10 лет - 0,852%, тогда как всего полгода назад он находился на самой низкой своей отметке (-0,48%). Поскольку все говорит за то, что Euribor уже не вернется к своим прежним отрицательным значениям (отдел аналитики Bankinter считает, что этот показатель составит 1,9% уже к концу текущего года), то можно прогнозировать подорожание ипотеки и, соответственно, ежемесячных выплат по кредиту.

По данным исследования, проведенного Испанской ассоциацией финансовых пользователей (ASUFIN), в течение ближайших 5-10 лет ипотека будет обходиться дороже на 300-1100 евро в год, исходя из условий договора, времени его заключения и типа процентной ставки. Относительно дешевыми ипотеки останутся максимум до конца следующего года, хотя уже сейчас испанские банки стали увеличивать фиксированные процентные ставки в полтора-два раза.

Для клиентов, которые заключают договора ипотечного кредитования с плавающими процентными ставками, многие испанские банки в связи с ростом Euribor не стали повышать свою составляющую, а некоторые из них объявили о ее уменьшении - в среднем на 0,1%. Однако при сохранении наметившейся динамики - особенно, если Euribor преодолеет порог в 1%, такая компенсация проблемы не решит.

В частности, ипотека сроком 30 лет на 150 тысяч евро при Euribor > 0,99% ежемесячный платеж увеличится почти на 90 евро или на 1084 евро в год. Если же размер кредита составляет 300 тысяч евро, то это подорожание составит 180,5 и 2100 евро соответственно.

В сложившейся ситуации многие эксперты рекомендуют соглашаться на предложения ипотечных кредитов с фиксированной ставкой до 1,5%, которая всего лишь несколько месяцев назад выглядела, мягко говоря, несколько завышенной. В случае перехода с плавающей ставки на фиксированную поначалу оплата ипотечного кредита обойдется дороже, однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе этот шаг должен будет себя полностью оправдать.