Все "подводные камни" нового закона о жилье в Испании

С февраля 2022 года на рассмотрении и обсуждении в испанском парламенте находится проект нового "Закона о жилье" (Ley de Vivienda), подготовленный действующим правительством страны, которое всячески настаивает на его принятии. Однако, если это произойдет, то это самым непосредственным и по большей части негативным образом отразится на рынке недвижимости Испании, который рекордными темпами восстанавливается после пандемии Covid-19.

Очень многие положения этого закона, проект которого бы разработан Министерством транспорта и городской застройки (MITMA), никоим образом не отвечают потребностям рядовых испанцев в жилье, не говоря уже об инвесторах и застройщиках. Многие семьи по-прежнему не могут позволить себе купить жилье в Испании, а в случае принятия данного закона их мечта так и останется "мечтой голодного китайца" - тем более, что цены на недвижимость в Испании стабильно растут с весны 2021 года - равно как и ставки по ипотеке, а покупательная способность населения падает невиданными ранее темпами.

Так или иначе, "Закон о жилье" в редакции, утвержденной Советом министров Испании, даже после его принятия может быть признан антиконституционными - точно так же, как это было в случае с объявлением "режима повышенной готовности" (Estado de alarma) в марте 2020 года. Главные к нему претензии по состоянию на сегодняшний момент - изменение основного определения права собственности как такового и вторжение центральной власти в компетенцию и исключительные полномочия автономных сообществ.

Проблемы начинаются уже с отсутствия четкости таких определений как "жилье", "временное место жительства", "местопребывание", "социальное жилье" и в особенности "пустующее жилье". В последнем случае владельцев таких объектов предполагается штрафовать на сумму в пределах 50-150% от размера ежегодного налога на недвижимость (IBI). Правда, это касается только тех из них, в собственности у которых находятся четыре и более жилых объектов, и пустуют они на протяжении как минимум двух лет.

Сильнее всего не повезет крупным собственникам - физическим или юридическим лицам, владеющим более чем 10 жилыми помещениями (без учета гаражей и кладовых) или застроенной площадью более 1500 кв.м. У них пустующие объекты могут просто-напросто... экспроприировать с выплатой компенсации в 1,5-2 раза ниже рыночной стоимости, как это в своем время произошло на Балеарских островах.

Еще одно спорное положение нового закона - предоставление "доступного жилья" для молодежи и лиц с ограниченными финансовыми ресурсами. Какое именно жилье будет считаться "доступным", неизвестно, поскольку не указываются ни его тип, ни местоположение, ни какие-либо технические характеристики. Есть риск, что чем больше и роскошнее дом, чем лучше он расположен, и чем больше в нем услуг (охрана, бассейн, теннисные корты, тренажерный зал, детcкие игровые площадки), тем больше он стоит, тем более "недоступным" он будет считаться. Как в таком случае будет обеcпечиваться его "доступность", не поясняется.

Вызывает много вопросов и решение ввести контроль за ценами на аренду путем создания так называемых "зон с напряжением", в которых имеет место дефицит дешевых объектов, и предпочтение отдается туристам (например, Барселона, Балеары). Что подразумевается под термином "зона" - город, его отдельные районы, улицы или же вся провинция, - при этом не уточняется. Планируется, что в этих местах арендодатели не смогут устанавливать цены на аренду выше 30% от среднего ежемесячного чистого дохода проживающего здесь населения. Представители многих партий и общественных движений видят в этом атаку на право частной собственности и свободу предпринимательства, что негативно скажется на всем секторе недвижимости.

Неприятный сюрприз ожидает и застройщиков, от которых потребуют отвести 30% жилого фонда под государственный жилищный фонд и социальный найм - опять-таки по установленным государством ценам. Такое решение наверняка отпугнет почти всех инвесторов, что в условиях дефицита новостроек (для удовлетворения спроса небходимо ежегодно возводить не менее 100 единиц жилья) может повлечь за собой катастрофические последствия. С учетом того, что под определение "наиболее уязвимые слои населения" подпадают не только семьи с детьми, испытывающие экономические трудности из-за кризиса, но и нелегальные иммигранты, а также откровенно маргинальные элементы, перспектива такого соседства вряд ли обрадует потенциальных покупателей.

Кстати, законопроект не предлагает никакого решения одной из самых больших проблем испанского общества - выселение "окупас" (захватчиков чужого жилья). Если в Германии, Франции, Италии и других странах ЕС полиция выставляет непрошенных гостей на улицу в течение 24-72 часов, то в Испании этот процесс чаще всего длится годами, и в течение всего этого времени владельцы вынуждены оплачивать все коммунальные расходы.

Практически все партии, представленные в испанском парламенте, за исключением правящий коалиции (социалисты из PSOE и коммунисты из Unidas Podemos) уже заявили о том, что не одобрят закон в существующем виде, и подготовили свои поправки, однако вероятность его принятия все равно продолжает оставаться достаточно высокой.