Изменения в программе "Гражданство за инвестиции" и их влияние на рынок недвижимости Турции

За все время существования программы "Гражданство Турции в обмен на инвестиции", запущенной в 2018 году, в ней было сделано одно важное изменение - через год минимальный порог вхождения был снижен сразу в четыре раза и составил 250 тысяч долларов США. Сейчас в этой программе вступает в силу другое изменение, которое также может сказаться на местном рынке недвижимости.

Начиная с 13 июня для того, чтобы претендовать на турецкий паспорт, будет необходимо купить недвижимость в Турции на сумму от 400 тысяч USD. Помимо этого ужесточаются требования к иностранцам, которые сперва планируют получить ВНЖ в Турции, а уже потом, по прошествии пяти лет, заниматься оформлением гражданства по стандартной схеме.

Когда в 2019 году инвестиционный минимум был снижен до 250 тысяч, имело место резкое повышение спроса на жилую и коммерческую недвижимость в Турции со стороны граждан стран постсоветского пространства и Ближнего Востока. К 2020 году такой возможностью воспользовались свыше пяти тысяч иностранцев, заключивших сделок купли-продажи на общую сумму около 1,5 миллиарда долларов США, и в числе наиболее активных покупателей значились россияне.

Согласно данным Турецкого института статистики, в апреле 2022 года объем продаж недвижимости увеличился почти на 40%, что объясняется ростом спроса со стороны иностранных инвесторов - прежде всего, граждан РФ. В апреле они приобрели свыше 1100 объектов (месяцем ранее этот показатель не достигал и 550) и впервые вышли в лидеры по общей сумме инвестиций в недвижимость. Это во многом объясняется тем, что из-за введенных санкций россиянам стало сложнее приобретать недвижимость в странах ЕС, с которыми к тому же теперь отсутствует прямое сообщение.

Изменилась и география покупок жилья российскими гражданами. Если раньше они отдавали предпочтение Анталии, то теперь на первое место вышел Стамбул. Не последнюю роль в этом сыграло то обстоятельство, что при включении в программу объекта недвижимости в расчет принимается его кадастровая стоимость, которая может быть значительно меньше рыночной.

Такая ситуация характерна для Анталии, Алании и других курортных регионах на побережье, тогда как у порядка 90% объектов, расположенных в Стамбуле, кадастровая и рыночные стоимости отличаются не слишком сильно или вообще имеют одно и то же значение. В итоге получалось так, что за объект с кадастровой стоимостью 250 тысяч USD, находящийся на популярных приморских курортах, приходилось платить чуть ли не в два раза больше. И это уже после того, как в январе 2022 года турецкое правительство постановило осуществлять все расчеты в долларах США или другой твердой валюте, а не в турецкой лире, курс которой быстро падал в течение предыдущих месяцев.

Что касается ВНЖ в Турции для покупателей недвижимости, то если раньше минимального ценового порога не существовало как такового, теперь он установлен на отметке 75 тысяч долларов США для 30 крупных городов (Стамбул, Анкара, Анталия, Измир) и 55 тысяч - для небольших населенных пунктов. Таким образом может сократиться доля клиентов, располагавших средствами для приобретения бюджетных вариантов, хотя в целом это изменение вряд ли повлияет на состояние рынка турецкой недвижимости.

Популярность программы "Гражданство Турции в обмен на инвестиции" также должна сохраниться на прежнем уровне, поскольку даже после повышения ценового порога покупка недвижимости продолжает оставаться более популярной опцией, чем другие способы. В число последних входят открытие бизнеса, приобретение ценных бумаг и государственных облигаций, а также вклады в банки или инвестиционные фонды, для которых минимальная сумма составляет 500 тысяч долларов США.