Британский рынок недвижимости перегрет на 40%.

Заморозки на почве…

По мнению специалистов МВФ, цены на дома в Великобритании «перегреты» на 40% – намного больше, чем в США накануне кризиса. Это заявление лишь усилило опасения относительно будущего британского рынка, вызванные начавшимся снижением цен в некоторых частях страны. Предупреждение международных экспертов возникло на фоне обсуждения возможности снижения кредитных ставок Банком Англии. Однако члены комитета по финансовой политике Банка Англии очень не хотят снижать ставки. За это высказывается лишь один из 9 членов комитета. Согласно докладу МВФ, не только в Британии, но и в других европейских странах обстановка на рынках недвижимости гораздо более накаленная, чем в США. Соответственно, по законам рынка, во многих странах за пределами США можно в ближайшее время ожидать существенной коррекции цен.

Доля ипотечных платежей в чистом доходе семей, согласно последним исследованиям, поднялась до самой большой величины за 17 лет. Весьма вероятным сценарием в этой ситуации будет не просто охлаждение, а замерзание рынка недвижимости. С начала 90-х средняя цена дома по стране поднялась с 60 тыс. фунтов стерлингов до 200 тыс. Соответственно, индекс доступности жилья вырос с 5 до 9 лет (средний дом сейчас стоит 9 годовых доходов среднего британца). В своем докладе эксперты МВФ также предупреждают европейские правительства, что ужесточение условий по кредитам для покупателей жилья, явившееся ответной реакцией банков на мировой ипотечный кризис, может также привести к коррекции на перегретых рынках. Впрочем, пессимистический сценарий экспертов МВФ далеко не однозначен, даже по их собственным оговоркам. Цены вполне могут удержаться благодаря поддержке ряда факторов: недостаток предложения на рынке, растущий спрос со стороны иммигрантов и сравнительная доступность ипотеки.

…и немного горячительного внутрь

В пользу более позитивного сценария говорят некоторые нововведения в налоговой сфере, о которых объявлено на прошлой неделе, и уже произошедшие изменения структуры покупательского спроса. Наблюдатели отмечают, что в последнее время начали стремительно исчезать «первичные» покупатели – их число сократилось на 20% за последние 6 месяцев.
Если в марте число людей, признающихся в том, что они покупают жилье впервые, составляло 20% населения Великобритании, то в сентябре их было всего 16% (по данным независимых экспертов).

Число новых покупателей падает стремительно: быстрее этот процесс происходил только в марте 2003 года, соответственно, второй месяц подряд падают и цены. Экономисты утверждают, что причинами спада являются повышение кредитных ставок, слишком высокие цены на недвижимость при лишь небольшом увеличении доходов населения и снижающемся спросе, который произошел вследствие кризиса. Возросшие требования банков делают недвижимость менее доступной для тех, кто впервые выходит на этот рынок (то есть не для «альтернативщиков», улучшающих свои жилищные условия, а при прямых покупках). Именно эта категория потенциальных покупателей страдает сейчас больше всего и, соответственно, уходит с рынка, в то время как люди, покупающие жилье для сдачи в аренду, и люди, улучшающие свои условия, сейчас наводнили рынок, движимые желанием использовать низкие налоговые ставки в этом сегменте.

Недавно объявленное введение с апреля будущего года плоского 18-процентного налога на доходы с капитала вдохновило инвесторов на покупку одно- и двухспальных домов и подняло цены, одновременно вытеснив с рынка «новичков». Реформы нацелены на привлечение более качественных инвесторов или тех, кто покупает второй дом. Сейчас люди, продающие вторую недвижимость, платят повышенную ставку налога – от 24% до 40% с любых доходов от продажи собственности дороже 9200 фунтов стерлингов. Один из 10 жителей Великобритании владеет второй недвижимостью в качестве «дачи» или «доходного дома», предназначенного для сдачи в аренду, утверждается в докладе Национального строительного общества. Так что налоговые новшества могут вызвать реальную турбуленцию на рынке недвижимости, но в то же время вдохнут жизнь в рынок, утверждают некоторые эксперты: люди попросту станут больше продавать, что увеличит ликвидность. Но насколько сильно это скажется на ценах, пока сказать трудно.

Другие, напротив, отмечают, что именно новички на рынке недвижимости являются той самой «свежей кровью», которая так необходима рынку и которая гарантирует ему ликвидность. И стремительное сокращение этого сегмента угрожает не только рынку, но и всей экономике в целом.