Все основные правила покупки болгарской недвижимости.

Действительно, чтобы не кусать локти после подписания договора, покупателю жилья на курортах Болгарии стоит не жалеть времени на знакомство с регионом и выбор объекта. Почему важно определить цель покупки? Как проходит сделка? На какие юридические процедуры стоит обратить внимание? Какие налоги на недвижимость в Болгарии? Все эти вопросы интересуют не только профессионалов, но и каждого, кто всерьез задумывается о приобретении жилой недвижимости в Болгарии.

Чем хороша Болгария?
В глазах россиян Болгария остается страной номер один для покупки недвижимости за рубежом. Болгарское законодательство лояльно к нерезидентам, у иностранцев есть возможность открыть свой бизнес. Многих привлекает перспектива вступления страны в Шенгенскую зону, здесь практически нулевой уровень уличной преступности, низкая стоимость жизни и широкие возможности лечения на бальнеокурортах. Для покупателей старшего возраста решающими факторами оказываются культурная близость и тот факт, что многие болгары разговаривают по-русски. Но главная причина популярности Болгарии – низкие цены. И без того, пожалуй, самая доступная в ЕС, болгарская курортная недвижимость за последние два года подешевела на 30-40%. Диапазон цен в среднем составляет от 500 до 3500 евро за 1 кв. м. Стоимость напрямую зависит от качества строительных и отделочных материалов, удаленности от инфраструктуры, моря и пляжа.

Наиболее дешевую недвижимость Болгарии, от 600 евро за 1 кв. м, следует искать на курортах южного побережья Болгарии, например, недвижимость на Солнечном Берегу и в его окрестностях. При этом нужно быть готовым к тому, что самые дешевые варианты – это недвижимость эконом-класса на существенном удалении от берега, а на первых линиях или в престижных районах стоимость квадратного метра в два-три раза выше. Более высокие цены также и в тех комплексах, которые имеют свою собственную инфраструктуру. На престижных курортах северного побережья, недвижимость на Золотых Песках, Варне, Св. Константине и Елене, цены начинаются от 1000 – 1500 евро за 1 кв. м. В менее раскрученных местах, например,  можно найти и недорогие предложения по недвижимости в Балчике до 1000 евро за кв.м. Если говорить об общеболгарской статистике, то самое дорогое жилье – в крупнейшем городе побережья Варне. София занимает второе место, несмотря на то что за год стоимость  недвижимости в Софии выросла на 8,5%, а стоимость недвижимости в Варне, напротив, снизилась на 3,1%. Третье место в списке городов Болгарии занимает недвижимость в Бургасе. Однако для большинства этот рейтинг представляет небольшой интерес, ведь россияне едут в Болгарию, как правило, за курортной, а не за городской недвижимостью.

Покупатель, будь готов!
Сегодня в Болгарии масса предложений нового жилья: отдельных домов, таунхаусов, вилл, мезонеттов, апартаментов в жилых комплексах и апарт-отелях. Основу вторичного рынка на побережье составляют недавние новостройки. Часто выставляют на продажу и землю под строительство. Спрос на отдельные дома в Болгарии и земельные участки  отчасти сдерживает тот факт, что покупку земли в Болгарии иностранец может оформить исключительно на юридическое лицо. При этом физические лица имеют право арендовать землю на любой срок. По словам, процедура регистрации компании занимает 7-10 дней, уставной капитал может быть всего 2 лева (чуть больше 1 евро). Юридическое сопровождение компании обходится в 200-300 евро в год. Покупателей апартаментов в Болгарии без земли также ждут сюрпризы. Так, многих удивляет, что общие и жилые площади в Болгарии измеряются иначе, чем в России. Общая площадь (по которой рассчитывается и цена продажи, и налоговая стоимость) состоит из «чистой» площади и «идеальных» частей. «Чистая» площадь измеряется по периметру, включая стены, подсобные помещения, балконы. Идеальные» части – это площадь лестничных площадок и пролетов, фасадных стен и коридоров, пропорционально поделенная между всеми квартирами. В среднем «идеальные» части составляют от 12 до 25% итоговой, общей площади.

Кроме цифры на ценнике, на выбор жилья влияют и будущие расходы, связанные с недвижимостью. Ежегодный налог на владение недвижимым имуществом в Болгарии составляет 0,15% от кадастровой стоимости объекта. Также владельцы апартаментов в жилых комплексах раз в год оплачивают услуги по поддержанию в порядке общих территорий и управлению комплексом. Расходы составляют от 5 до 15 евро за 1 кв. м общей площади апартаментов. Плюс к этому некоторые управляющие компании за дополнительную плату осуществляют уборку апартаментов, оплату счетов и т. д. Как правило, пользование фитнес-центром, сауной, салоном красоты, медицинским центром на территории комплекса также не входит в стоимость жилья. Итак, выбор сделан. Какие есть варианты финансирования покупки? Первый, наиболее распространенный, – 100%-ная оплата при заключении договора. Второй – рассрочка платежа (ее чаще всего предоставляют клиентам, приобретающим жилье на стадии строительства). Третий – ипотека. Сегодня, по данным агентства «Евроберег», иностранные граждане могут получить кредит на покупку недвижимости только в «Юнионбанке». При этом кредиты нерезидентам выдают сложно, а процентные ставки примерно такие же, как в России.

Прямая дорога в ЕС?
Болгария – одна из немногих стран Евросоюза, которая выдает россиянам визу на въезд на основании владения недвижимостью. При первой подаче заявления собственники могут претендовать на многократную визу сроком действия один год. Она дает право находиться на территории Болгарии до 90 дней в течение каждого полугодия. По истечении 12 месяцев собственники (а также их супруги и прямые наследники в возрасте до 21 года) могут претендовать на трехлетнюю визу. Покупателям, которые выбрали Болгарию, стремясь переехать в Евросоюз, следует помнить: владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство. Однако они могут претендовать на ВНЖ, например, если работают по найму, осуществляют коммерческую деятельность и таким образом создают 10 рабочих мест для болгарских граждан или являются обеспеченными пенсионерами. После пяти лет законного пребывания в стране обладатели вида на жительство могут претендовать на постоянное место жительства в Болгарии.

Агент в помощь 
По мере того как будут восстанавливаться болгарская экономика и финансовые возможности строительных компаний, следует ожидать постепенного роста цен на недвижимость. Этому должно способствовать и вступление Болгарии в Шенгенскую зону в 2011 г. Однако маловероятно, что рост будет быстрым. Болгарская недвижимость сейчас интересна для отдыха или постоянного проживания, но не для получения прибыли. Основные риски покупателей жилья в Болгарии связаны с задержками строительства. Такую проблему может не увидеть регистрационная палата, и об этом могут «тактично промолчать» недобросовестные риелторы. Чтобы избежать неприятностей, лучше приобретать готовое жилье или объекты, которые готовятся к сдаче в ближайшие сроки, хотя оцениваются они намного выше, чем дома на стадии котлована.

Еще одна опасность связана с тем, что объект покупки может оказаться в банковском залоге, а недобросовестный продавец умалчивает об этом. Подобные сложности могут возникнуть и на вторичном рынке, и при покупке новостройки. Наличие такого обременения выявить непросто, а без помощи профессионала – и вовсе невозможно. Поэтому крайне важно изучить ситуацию на месте, учесть нюансы и юридические особенности предполагаемой сделки. Или значительно упростить себе жизнь, обратившись к проверенным агентствам, способным минимизировать риски. И тогда счастливый обладатель дома в Болгарии сможет похвастать не только наличием времени, но и отсутствием проблем.

Вероника Карелина