JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Рынок недвижимости Черногории

Поделиться
Рынок недвижимости Черногории

2015 год начался для черногорского рынка значительно лучше предыдущего: за первое полугодие в страну поступило чистых иностранных инвестиций на 30% больше, чем в 2014 году. При этом на рынке недвижимости не наблюдается ажиотажа. Россияне по-прежнему лидируют по количеству приобретенной недвижимости в Черногории, за ними следуют собственники из Сербии, затем - Боснии и Герцеговины. В последние годы наибольшим спросом пользуется недвижимость на Барской Ривьере в силу ее низкой стоимости. Изначально интерес к этому региону был значительно ниже, чем к Будванской Ривьере и Которскому заливу.

В связи со сложностями в российской экономической и политической ситуации, многие соотечественники задумались о продаже недвижимости в Черногории, при этом основная масса собственников приобретала апартаменты в годы пиковой стоимости, то есть вдвое выше сегодняшних рыночных цен. Единицы готовы потерять половину вложенных средств, большинство пытается держать цены, которые уже не соответствуют рынку. Таким образом, выбор предложений на сегодняшний день необыкновенно широк, цена – вопрос переговоров, сила – на стороне покупателя.

Помимо изобилия предложений на вторичном рынке, наблюдается активность и на рынке новостроек. При этом черногорское статистическое агентство сообщает о небольшом росте стоимости квадратного метра жилья на побережье – в Будве рост цен во втором полугодии 2015 по сравнению с первым составил 9% (средняя стоимость кв.м жилья в новостройке в Будве на второй квартал 2015 – 1603 евро), а в Баре еще выше – 18,5% (средняя стоимость кв.м жилья в новостройке в Баре на второй квартал 2015 – 1187 евро). При этом цены на недвижимость упали вдали от побережья, включая столицу Подгорицу.

Сколько продержится подобный уровень цен и тенденция к низким договорным ценам на вторичном рынке наряду с постепенным повышением цен на новостройки – трудно сказать. Однако, если Черногория – страна Вашей мечты, то вряд ли можно было купить черногорскую недвижимость более выгодно, чем сейчас на протяжении последних десяти лет. Цены на недвижимость вернулись к уровню времен 2005 года, до отделения Черногории от Сербии, до активного спроса иностранцев, в том числе британцев и россиян. При этом инфраструктура страны, несомненно, улучшилась: построены новые дороги, туристические и торгово-офисные комплексы, аквапарк, произошла реконструкция аэропорта и строительство автовокзала в Тивате, построена новая марина международного класса и многое другое, способствующее росту привлекательности страны с долгосрочной перспективой. Кроме того, собственники недвижимости в Черногории теперь имеют возможность получения вида на жительство.

Транспортная доступность

Черногория – небольшая страна, поэтому любое место имеет хорошую транспортную доступность. В стране действует два международных аэропорта в Подгорице и Тивате. Аэропорт в Подгорице удобен для тех, чья недвижимость находится в районе от Петроваца до Ульциня (Барская и Ульциньская Ривьеры). Аэропорт в Тивате предпочтителен для тех, кто добирается от Герцег-Нови до Петроваца (Которский залив и Будванская Ривьера). Регулярные рейсы, отправляющиеся из этого аэропорта, связывают Черногорию с Москвой, а чартерные рейсы – с Санкт-Петербургом, Екатеринбургом, Самарой, Пермью, Нижним Новгородом, Тюменью, Киевом, Харьковом, Одессой, Донецком, Львовом и Минском. Прямые регулярные рейсы осуществляют компании «Аэрофлот», S7, «Уральские Авиалиний» «Montenegro Airlines» и «Московия». В Тивате также расположена крупнейшая в стране яхтенная марина. Между городами Черногории существует хорошее автобусное сообщение. Из Белграда до Бара ходит поезд. Из Бара идет паром в Италию в город Бари.

На сегодняшний день Черногория как туристическое направление слабо востребована у европейцев: сюда приезжают в основном на машинах и не так много туристов, соответственно и покупателей недвижимости немного. Прогнозируется рост спроса на туризм и недвижимость со стороны Западной Европы в течение ближайших лет, после того как Ryanair запустит нескольких новых рейсов, например, из Брюсселя, Милана, Барселоны, Лондона, Осло и Стокгольма в Черногорию.

Специфика регионов и уровень цен

Будванская Ривьера

Город Будва издавна считается туристической столицей Черногории, которую ежегодно посещает около полумиллиона туристов. В Будве есть элитные и дорогие районы, есть места подешевле. Тем не менее, основной спецификой города является ее активная бурлящая жизнь. И если зимой это кажется предпочтительным – жизнь не замирает, то летом порой хочется сбежать в места потише. На Будванской Ривьере это Бечичи, Рафаиловичи и Петровац. Будванская Ривьера – не дешевый район побережья, средняя стоимость квадратного метра жилья составляет около 2000 евро (включая новостройки и вторичную недвижимость в экономичных районах). Таким образом, реальная рыночная стоимость достойной интересной квартиры площадью около 50 кв.м составит 110-130 тыс. евро. Наиболее широкий спектр предложений представлен в ценовом диапазоне от 50 до 200 тыс. евро. Собственный дом можно приобрести на Будванской Ривьере, обладая суммой от 200 до 1 млн. евро.

Барская Ривьера

Барская Ривьера пользует большим спросом у россиян в последние годы в виду развитой инфраструктуры и возможностей для круглогодичного проживания наряду с демократичными ценами. Помимо самого Бара наибольшей популярностью пользуются Сутоморе, Чань, Шушань и Утеха. Бар удобно расположен в 41 км от аэропорта Подгорицы и в 58 км от аэропорта города Тиват. Паромное сообщение связывает Бар с итальянскими городами Анкона и Бари, а железнодорожное – с Белградом. С июня по сентябрь по железной дороге в Бар можно добраться из Москвы, путешествие в беспересадочном прицепном вагоне займет около двух с половиной суток.

Особенностью недвижимости на Барской Ривьере раньше являлось более низкое качество жилья (отсутствие городского водоснабжения в большинстве вилл) наряду с юридическими недостатками (многие дома строились без надлежащей разрешительной документации). Сейчас покупатели относятся серьезнее к выбору недвижимости, поэтому такие нюансы, как правило, влияют на цену недвижимости. Здесь можно приобрести апартаменты и дома по средней стоимости около 1000-1200 евро за кв.м.

Которская бухта

Которская бухта - самое красивое место черногорского побережья, никого не оставляет равнодушным благодаря удивительному сочетанию гор, моря и потрясающей адриатической природы. Наибольшим спросом пользуются Котор и его пригороды, старинные города Пераст, Рисан, ну и, конечно, Герцег-Нови и Тиват. Большинство городов живут полноценной жизнью круглогодично, однако здесь не бывает летней туристической толчеи, как в Будве. Цены на жилье в Которской бухте сопоставимы с аналогами на Будванской Ривьере и даже несколько выше. Самые дешевые предложения в старых панельных домах 1980-х годов постройки. Здесь кв.м жилья стоит около 1000-1300 евро. Свежая вторичка оценивается около 2000 евро за кв.м. Элитные новостройки дороже – 2500-3000 евро/кв.м. Наиболее востребованы апартаменты с 1-2 спальнями стоимостью от 50 до 130 тыс. евро. Виллы предлагаются в ценовом диапазоне от 100 тыс. евро (в нескольких километрах от моря, требующие ремонта) и до миллионов евро (отреставрированные на первой линии с собственным причалом и большим участком). Наибольшим спросом пользуются дома в шаговой доступности от моря в ценовом диапазоне от 150 до 300 тыс. евро.

Ульцинская Ривьера

Это самый теплый и южный регион Черногории, граничащий с Албанией. Огромным преимуществом его является наличие превосходных песчаных пляжей. Минусом – менее развитая, чем в других районах побережья, инфраструктура. Ульцинская Ривьера не относится к самым популярным направлениям Черногории. Хотя в Добрых Водах часто покупают качественные виллы по цене от 100 000 до 200 000 евро.

Процедура покупки недвижимости в Черногории

Ограничений на покупку недвижимости в Черногории для иностранцев нет (за исключением незастроенных участков земли). Таким образом, любая квартира или дом могут быть приобретены на физическое лицо, участок – на черногорскую компанию.

Договор на куплю-продажу подписывается в присутствии нотариуса и лицензированного судебного переводчика. Весь необходимый пакет документов заранее подготавливается и передается агентством недвижимости нотариусу, который несет уголовную ответственность за уведомление покупателя обо всех фактах, касающихся чистоты сделки, и уведомление о возможных последствиях и рисках в случае наличия обременений у объекта недвижимости (задолженности, судебных разбирательств и т.д.). Во время подписания договора покупатель передает продавцу залог, минимальная сумма которого обычно составляет 10% от общей стоимости сделки. В случае отказа покупателя от сделки, залог не возвращается.

Для страховки продавца нотариус закрывает своей печатью пункт, подтверждающий получение продавцом денег. На этом этапе договор является только основанием для перечисления денег на счет продавца в черногорском банке или для зарубежного банка, чтобы покупатель, уехав, например, в Россию, мог перечислить деньги в Черногорию. Страховка продавца заключается в том, что покупатель не сможет подать этот договор в кадастр на оформление собственности на свое имя, не рассчитавшись с продавцом.

Оформлять у нотариуса договор можно в любой општине (общине/муниципалитете), однако после оформления договора документы должны быть переданы в кадастр именно той општины, на территории которой находится объект. В каждой општине работают по 1-3 нотариуса.

В договоре фиксируется график оплаты. Оплата может проводиться как единым платежом, так и в рассрочку, по договоренности между покупателем и продавцом. Чаще всего в таком случае вносится предоплата в размере 50% от общей суммы, остальная часть может выплачиваться в установленный срок от 6 месяцев до года. После выполнения обязательств покупателя по оплате сделки, продавец подписывает соглашение подтверждение отсутствия претензий к покупателю – Clausula Intabulandi. После окончательного расчета продавец подтверждает у нотариуса получением им всей суммы, и нотариус выдает обеим сторонам полноценный вариант уже подписанного ими договора с открытым пунктом Clausula Intabulandi. Нотариусу оплачиваются услуги по составлению договора согласно расценкам, утвержденным Министерством юстиции Черногории. Кроме этого оплачиваются услуги лицензированного судебного переводчика, если сделка происходит с гражданином, не владеющим черногорским языком.

Нотариальный договор и Clausula Intabulandi являются основными документами, на основании которых происходит перерегистрация недвижимости в кадастре. Ожидание решения о передаче прав на недвижимость составляет обычно порядка 60 дней – 45 дней на решение и формальный срок в 7 дней на обжалование, плюс оформление так называемого листа непокретности, который можно считать официальным свидетельствам о праве на собственность. После этого информация заносится в реестр владельцев собственности, покупатель получает лист непокретности и становится де-юре владельцем собственности. Продавец и покупатель, либо доверенное лицо, должны поставить свои подписи в кадастре, и таким образом подтвердить получение решения о перерегистрации прав собственности.

Налогообложение

Главное отличие покупки недвижимости на вторичном рынке заключается в том, что она облагается налогом на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости. Уже после регистрации договора купли-продажи у нотариуса, один экземпляр договора направляется в налоговую инспекцию. На основании договора и руководствуясь кадастровой оценкой недвижимости, эксперт налоговой инспекции дает налоговую оценку недвижимости. После оценки налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на оборот недвижимости в размере 3%. При этом налоговая инспекция действует параллельно и независимо от кадастра. Налог должен быть уплачен в назначенный срок, а именно в течение 15 дней с момента получения решения об уплате налога. Если платеж не произведен вовремя, начисляется пеня в размере 0,03% за каждый день просрочки. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика (юридического лица), которая является плательщиком НДС, налог 3% не платится. НДС при покупке жилья на первичном рынке составляет 19% и уже учтен в стоимости объекта.

Кроме того, в Черногории существует имущественный налог, который выплачивается ежегодно в размере 0,1-1% от стоимости недвижимости. Иностранным покупателям, не имеющим вида на жительство, необходимо дополнительно оплачивать туристическую таксу в размере около 90 евро в год (подразумевается, что недвижимость могут сдавать в аренду и эта сумма – налог на прибыль от возможной сдачи недвижимости в аренду).

Материал написан и предоставлен Юлией Титовой – руководителем Международного Агентства Недвижимости Rentsale.

Поделиться
Популярные материалы Justreal.ru

Ответьте
на 10 вопросов

и мы отправим вам

  • Ручную подборку самых выгодных предложений по вашим параметрам
  • Гид покупателя зарубежной недвижимости
поехали
Также рекомендуем ознакомиться с нашей базой
квартиры и апартаменты в Австрии
Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?
Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате
Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal