Процесс покупки недвижимости в США

В последние годы многие россияне, украинцы и жители других стран постсоветского пространства, собирающиеся обзавестись "вторым домом" за рубежом, стали все чаще обращать свое внимание на Соединенные Штаты Америки. Такой интерес объясняется целым рядом причин - начиная с богатого выбора объектов и заканчивая минимальными рисками при оформлении сделки купли-продажи. К тому же процесс покупки недвижимости в США является более простым и менее затратным по сравнению с аналогичной процедурой, имеющей место в подавляющем большинстве европейских государств.

В частности, на приобретение жилой или коммерческой недвижимости в Америке иностранцами не существует никаких ограничений, если не принимать в расчет исторические объекты и сельскохозяйственные угодья в отдельных штатах. Все без исключения сделки совершаются при участии лицензированного риелтора, услуги которого оплачивает продавец, а не покупатель. Открыть счет в американском банке необходимо только при покупке с привлечением ипотечного кредитования, а во всех остальных случаях этот шаг не входит в число обязательных.

Весь процесс приобретения недвижимости в США представляет собой следующую последовательность действий, которую можно подразделить на пять основных этапов. При этом необходимо учитывать, что в связи с пандемией Covid-19 их можно пройти в удаленном режиме, оформив соответствующую доверенность на адвоката или специальную компанию ("эскро" - Escrow Company) в американском консульстве по месту постоянного проживания.

1.Выбор и просмотр объекта

Прежде всего, нужно принимать во внимание этнические, культурные, религиозные и другие особенности каждого из 50 американских штатов. Также следует определиться с типом недвижимости (чаще всего покупают квартиры в кондоминимумах, таунхаусы и загородные дома) и ценовым диапазоном. Важно узнать и о правилах жилого комплекса, поскольку иногда встречаются запреты на сдачу в аренду или содержание домашних животных. Обычно на этот этап уходит 5-7 дней.

2.Заключение предварительного договора

В данном документе прописываются все условия подписания сделки купли-продажи, а именно: размер залога на счету "эскро" (не менее 5% от стоимости объекта), срок окончательного расчета, распределение всех видов сопутствующих расходов, штрафы за нарушения обязательств без веских на то оснований и т.д.

3.Проведение инспекции объекта

В течение не более чем двух недель продавец должен предоставить доступ к объекту покупателю и представителю третьей (независимой) стороны для проведения инспекции на предмет обнаружения скрытых проблем: дефектов электропроводки, сантехники, отделки. В свою очередь, адвокат занимается проверкой юридической чистоты, которая заключается в отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам, обременений и других проблем.

4.Оплата полной стоимости

Оставшаяся после внесения залога сумма перечисляется на счет "эскро" или адвоката, ведущего сделку. Открывать для этого счет в банке США не нужно, однако некоторые российские банки для совершения данной операции требуют предъявить предварительный договор на покупку недвижимости. В итоговую сумму входят налоги, расходы на услуги адвоката или "эскро", судебные и реестровые пошлины, а также обязательное страхование объекта.

5.Регистрация права собственности

Право на владение недвижимостью в США переходит к новому собственнику посредством регистрации в окружном суде или регистрационной палате. В среднем на это уходит 1,5-2 месяца, после чего соответствующий документ (deed) возвращается покупателю, который становится полноправным владельцем объекта.