Недвижимость в Чехии. Рынок отнюдь не хрупкий.

По мнению специалистов, эффект от изменения статуса государства будет сохраняться в течение четырех–пяти лет — за это время цены подтянутся к уровню цен в соседних государствах. В целом же Чехию называют самой перспективной среди новичков в ЕС.

Чешская республика
Географическое положение: Чешская Республика находится в Центральной Европе и граничит с Германией, Польшей, Австрией и Словакией. Территория составляет почти 79 тыс. кв. км и объединяет исторические области Богемии, Моравии и Силезии.
Крупные города: Прага, Теплице, Карловы Вары, Брно, Пльзень, Ческе-Будеёвице, Оломоуц и др. В ландшафте преобладают возвышенности и средневысокие горы.
Крупнейшая река: — Влтава, протяженностью 440 км. В Чехии насчитывается 2000 минеральных источников, почти 12% всей территории страны являются природными заповедниками.
Столица: — Прага, старейший город в Европе.
Общая численность населения: — более 10 млн человек.
Национальный язык: — чешский, популярностью пользуются немецкий, английский, французский и русский.

Во главе Чешской Республики — президент. Законодательную власть осуществляет парламент. Исполнительная власть принадлежит правительству, во главе которого стоит председатель. В административно-территориальном плане страна разделена на 14 областей.С 2004 года ЧР — член Евросоюза, с 2008 года входит в зону Шенгена.

Благоприятные прогнозы в отношении Чехии основаны как на стратегически выгодном расположении страны в центре общеевропейского рынка, так и на ее политической и экономической стабильности. «С момента вступления в ЕС курс чешского правительства был направлен на стимулирование в стране инвестиционной активности, и уже сегодня видны результаты этих усилий. По данным агентства «ЧехИнвест», на конец 2007 года страна входила в десятку наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций европейских государств». «Сейчас средняя доходность на вложенный капитал в Чехии в 1,3–1,5 раза выше, чем в развитых странах, а экономический и политический риск гораздо ниже, чем в странах СНГ». Ежегодный прирост внутреннего валового продукта наряду с низким уровнем инфляции также характеризует экономический климат Чехии как благоприятный. Позитивные тенденции, в частности, видны в промышленной сфере — по всей стране открывают новые корпуса предприятий, складские терминалы, электростанции. Западный бизнес расширяет присутствие в Чехии, сюда все чаще переводят европейские штаб-квартиры крупнейших мировых корпораций.

Страна по-прежнему привлекательна для туристов, но структура этого потока стала иной. Если раньше сюда в поисках недорогого отдыха приезжали студенты, пенсионеры и любители чешского пива, то теперь рекламная кампания на мировых телеканалах обращается к более платежеспособной публике. Все эти факторы так или иначе влияют на решение многих иностранцев обзавестись в Чехии собственными квадратными метрами. «Примерно 20 % объектов приобретают зарубежные инвесторы», — комментирует ситуацию генеральный директор компании «Доминанта Бизнес» Валерий Богданцев. Активнее других на рынке недвижимости в Чехии ведут себя соседи чехов — немцы и австрийцы, а также граждане США, Великобритании и Италии.

Немало среди покупателей и наших соотечественников. Так, знаменитые Карловы Вары уже получили неофициальный статус русского курорта, поскольку большая часть недвижимости в городе — жилье, гостиницы, водолечебницы — принадлежит выходцам из России. Помимо курортной недвижимости наши земляки (в данном случае преимущественно крупные компании) проявляют интерес к расположенным в центре Праги историческим особнякам, нуждающимся в реконструкции. После соответствующих работ такое здание можно либо выгодно перепродать, либо организовать в нем бизнес — открыть дорогой отель или ресторан, а можно использовать и как доходный дом. В любом случае со временем такая недвижимость будет только дорожать из-за отсутствия свободных площадей для возведения новых объектов в центре чешской столицы — пражане очень заботятся о сохранении целостного исторического облика своего города. Инвестиционные цели помельче распространяются на жилые объекты, расположенные в менее престижных и, следовательно, менее дорогих районах страны. «Так или иначе, приобретение недвижимости является хорошим капиталовложением», — подчеркивает В. Богданцев. Вместе с тем стоит сразу оговориться, что недвижимость в Чехии привлекает россиян не только перспективой спекуляций. Многим важна европейская прописка, кто-то намерен организовать здесь свой бизнес или пройти обучение, и для них цены на квадратные метры пока остаются вполне доступными.

Если говорить о географической престижности и динамике развития регионов, то наиболее привлекательной, безусловно, является Прага и ее окрестности, где сосредоточена деловая и культурная жизнь страны. «Инвесторам также стоит обратить внимание на Западную Чехию. Этот район ассоциируется с курортами, образующими знаменитый трилистник — Карловы Вары, Марианске-Лазне и Франтишкови-Лазне». «Активно развиваются ориентированные на Австрию Богемия и Моравия, а также горнолыжные курорты, например Корконоши», — дополняет Ю. Титова. Как считает О. Корнеева, многое зависит от туристических объектов, расположенных в регионе. «На первых позициях в рейтинге чешских достопримечательностей находятся Прага, Чески-Крумлов, Карловы Вары, Кутна-Гора и замок Карлштейн, — говорит она. — Традиционно эти места привлекают туристов со всего света и поэтому развиваются быстрее остальных городов страны. А значит, ликвидность объектов, как и спрос на аренду, здесь выше».

Самое дешевое жилье продают на севере Чехии. Здесь почти невозможно найти работу, много оставшихся со времен соцлагеря кооперативных домов, которые нужно переводить в частную собственность, неважно развита инфраструктура. Но и там цены на недвижимость заметно выросли за последний год (по некоторым данным — на 70%). «В любом случае, покупая жилье, нужно понимать, какие цели вы преследуете», — обращает внимание клиентов Т. Юдинцева. «Квартиры в Чехии, на севере страны можно приобрести даже за 10 тыс. евро, но ее ликвидность остается под вопросом, — поясняет Ю. Титова. — Основными покупателями этой категории объектов являются те, кому важно обзавестись недвижимостью в Европе хоть каким-нибудь жильем».

По словам экспертов, в Чехии одинаково востребована как первичная, так и качественная вторичная недвижимость. «В Праге и Карловых Варах в основном строят монолитные дома, а в окрестностях — панельные», — рассказывает Ю. Титова. Но В. Богданцев отмечает и подъем на рынке малоэтажной застройки: «Преимущественно возводят таунхаусы, коттеджи, виллы, а также малоквартирные трех-четырехэтажные дома, которые чехи называют семейными. После окончания строительства цена квадратного метра первички превышает стоимость аналогичного вторичного жилья, но, если вложить средства на начальном этапе возведения дома, можно сэкономить до 25% стоимости». Свою классификацию жилой недвижимости в Чехии предлагает Т. Юдинцева.

Первая группа — частные дома и виллы. Купить готовые обжитые дома в Праге на окраине  можно по цене от 100–150 тыс. евро. В качестве примера В. Богданцев приводит такие цифры: «Коттедж площадью 135 кв. м с участком 6 соток в коттеджном поселке в спальном районе Праги стоит 350 тыс. евро. Дом площадью 250 кв. м, расположенный на участке 10 соток, менее чем в 10 км от столицы, продают по цене 650 тыс. евро».

Вторая группа — квартиры в новых элитных кирпичных домах, построенных по европейским стандартам в престижных районах Праги. Это жилье улучшенной планировки с качественным ремонтом и дополнительными услугами для жильцов: подземным гаражом, спортивным центром или солярием. К этой же категории можно отнести отреставрированные дома старой постройки в центральной части Праги. «Старый отреставрированный дом будет иметь историческую ценность, исключительное месторасположение и нестандартный внешний вид. А новый дом класса люкс — подземную парковку и панорамное остекление. Можно предположить, что квартиры в этих зданиях будут стоить недешево», — соглашается Ю. Титова. Цена квадратного метра такого жилья составляет порядка 2000 евро и более.

Третья группа — монолитные дома, возведенные в последние годы, или те, которые находятся на этапе строительства. Это здания нового поколения, соответствующие мировым стандартам, — с современной планировкой, гаражами в цокольном этаже, охраной, бассейном и пр. Как правило, они расположены в экологически чистых районах города. «Покупка такой недвижимости является удачной инвестицией, поскольку цены на подобные объекты растут быстрыми темпами», — считает Т. Юдинцева. В эту же группу можно включить и малоэтажные кирпичные дома на четыре — шесть квартир. Стоимость квадратного метра жилья данной категории в зависимости от месторасположения составляет 1,5–4 тыс. евро.

Четвертая группа — панельные многоэтажки, построенные в годы социализма. В них представлен обычный для такого жилья набор удобств: холодная и горячая вода, центральное отопление, газовая плита, телефон, лифт. Каждой квартире отведена кладовка в подвальном помещении. В некоторых домах могут быть оборудованы общие прачечные и сушильные комнаты. Квартиры преимущественно кооперативные, то есть неприватизированные. Такое жилье пользуется популярностью у молодежи, в основном из-за того, что стоимость 1 кв. м здесь гораздо ниже, чем в современных домах того же района.

Формы собственности жилья в Чехии
Государственная собственность — это в основном квартиры в многоквартирных домах. В данном случае приватизации подлежит не каждая квартира в отдельности, а сразу весь дом, причем по довольно сложной схеме. Поэтому жильцы не владеют здесь квадратными метрами, а лишь нанимают их у государства. Наемное право можно купить или продать, не приобретая при этом квартиру в собственность. Основная часть чешской недвижимости находится в частной собственности. В этом случае каждая квартира считается отдельным объектом, записана в кадастре, имеет кадастровый номер, в чем можно убедиться, посетив местное БТИ. При покупке следует выяснить, не находится ли квартира в залоге, и каким образом прежний владелец получил право собственности на нее. Нередко продавцом выступает домовладелец, которому дом достался в результате реституции (возврата национализированного имущества). В таком случае важно, чтобы на момент продажи квартиры в кадастре было зафиксировано, что объект недвижимости разделен на отдельные единицы (квартиры). В противном случае инвестор рискует купить лишь наемное право, а не сами квадратные метры.

Еще одна распространенная категория собственности — кооперативная, доставшаяся «в наследство» от социалистической эпохи. Здесь предложат купить долю, пай, а не саму квартиру. Каждый кооператив (по-чешски дружество) имеет свой устав, зачастую отличающийся от стандартного, поэтому его следует внимательно изучить. В соответствии с этим документом может быть запрещено вступление в дружество иностранных граждан, оформление на квартиру юридического адреса или сдача в аренду. Кооперативное жилье по закону не является предметом залога. Конечно, в перспективе владелец доли может дождаться ее выкупа в частную собственность, но это можно сделать лишь в том случае, когда все члены кооператива выкупят свои паи. Следует помнить, что плата за коммунальные услуги устанавливается в одностороннем порядке и зачастую не соответствует качеству сервиса. Но стоимость кооперативного жилья существенно ниже частного. Совместная собственность с юридической точки зрения самая запутанная. Совладельцами дома и находящихся в нем квартир являются товарищество и магистрат. По отдельности они не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Преимущественным правом покупки любой доли жильцов или товарищества по стандартному договору о продаже дома, заключенному между жильцами и магистратом, обладает последний, причем по оценочной, а не рыночной стоимости. Необходимо учитывать, что персональные изменения в составе товарищества, связанные с переходом доли в собственность другого лица, должны быть утверждены на общем собрании. Для принятия какого-либо решения может потребоваться от 75% голосов и выше (в зависимости от устава объединения).

Из особенностей обустройства чешских квартир стоит, пожалуй, отметить отсутствие кухни как таковой: совмещенная с гостиной, она представляет собой набор оборудования, расположенного вдоль глухой стены комнаты, и называется у чехов кухонным углом. Высоко ценится наличие балкона, который жильцы зачастую превращают в маленький садик. Наибольшим спросом на местном рынке пользуются квартиры 2+1 (две комнаты и гостиная-кухня). Чтобы получить право продажи подобного объекта, выстраивается очередь из агентств по недвижимости. Коммунальные платежи рассчитывают по особым схемам. «Так, за двухкомнатную квартиру площадью 65 кв. м нужно выплачивать по 100 евро в месяц, а за дом площадью 250 кв. м — 250 евро. В конце года производят перерасчет, и хозяин жилплощади либо доплачивает, либо получает часть денег назад», — рассказывает В. Богданцев. Кроме этого существует небольшой налог на недвижимость, который вносят раз в год. Его сумма уменьшается по мере удаления от столицы.

Некоторые ставки аренды жилья в Чехии приводит Т. Юдинцева: цена однокомнатной квартиры в Праге в спальном районе панельного дома составляет 250–300 евро в месяц, а в кирпичном доме в престижном районе такой же метраж обойдется уже в 1000–1500 евро. Стоимость виллы или дома намного выше. Иностранные граждане могут приобрести недвижимость в Чехии, только зарегистрировав собственную фирму (став в ней генеральным директором). Правда, одновременно появляется возможность покрыть все расходы на содержание дома или квартиры за счет компании. Наиболее распространенной правовой формой является SRO, аналог российского ООО. Уставный капитал составляет 8000 евро, стоимость открытия фирмы — около 2000 евро, а ее содержание обходится в 100 евро в год и выше. Договор купли-продажи жилья заверяет нотариус, затем он заносится в реестр недвижимости, с продавца взимается налог от 3% (в зависимости от вида объекта). Всеми формальностями, как правило, занимаются риелторские агентства, которые оценивают свои услуги в 3–5% от стоимости жилья.

Приобретая дом в Праге или квартиры в Чехии, собственник может претендовать на получение вида на жительство (ВНЖ). Но для начала необходимо наличие визы с правом проживания на один год (выдается в консульстве в Москве или по месту жительства). Впоследствии ее продлевают на два года на территории Чехии. После пятилетнего пребывания в Чешской Республике можно получить ВНЖ сроком на десять лет или подать документы на ПМЖ.

В заключение стоит добавить - что финансовый кризис, прокатившийся по Европе, затронул Чехию в незначительной степени. «В основном это сказалось на курортном бизнесе, — отмечает Т. Юдинцева. — Например, Марианске-Лазне сейчас испытывает отток клиентов из Германии». Рынок жилищного кредитования отреагировал на события в мире поднятием ставки с 4 до 6% годовых. Но, как говорит Ю. Титова, объемы ипотечного кредитования в Чехии невелики по сравнению с другими европейскими странами. Поэтому для рынка недвижимости Чехии по-прежнему характерны стабильность и динамичный рост. В этом году он, как ожидается, составит 10–40%.