Хороша страна Болгария? А недвижимость - вдвойне!

Болгария - одно из самых любимых мест для россиян, где они любят покупать вторые дома. Какая еще недвижимость стала популярна в Болгарии и где именно? Эти, и некоторые другие вопросы мы решили задать профессионалам в этой сфере - риэлторам и застройщикам. Сегодня самые острые темы, которые затрагивает покупка недвижимости в Болгарии, освещает Управляющий "Home For You" Вилор Христов, директор по региональному развитию "Sintria Development & Construction" Белоусова Айсылу и Мирослава Ташева, представитель компании "Properties-Contact"

Купить землю в Болгарии? Почему бы и нет? 

2014 год для Болгарской недвижимости - знаковый. В его начале отменили мораторий, запрещающий продавать землю иностранным физическим лицам. Отразилось ли это как-нибудь на рынке недвижимости?   По словам Мирославы Ташевой - не очень: "Отмена моратория касается только граждан стран ЕС. На интенсивность рынка и цены это существенно не повлияло".

Вилор Христов продолжает разъяснение: "По целевому предназначению земля в Болгарии подразделяется на две основные категории: земля под строительство и земля сельскохозяйственного предназначения. Купить земельный участок под застройку в Болгарии действительно возможно, но не на физическое лицо. Согласно болгарскому законодательству земельный участок может быть приобретен только на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Болгарии. Иностранные и болгарские граждане могут приобрести землю сельскохозяйственного назначения в Болгарии, при условии, что проживали здесь не менее пяти лет.  Земельная недвижимость в Болгарии, безусловно, является выгодным вложением денежных средств. Цены на участки земли, находящиеся на побережье и в горнолыжных районах, не падают. Более того, с каждым годом, цены повышаются, так как земля – это лимитированный объект недвижимости".

Недвижимость в Болгарии: что покупают россияне

Итак, если окончание моратория не слишком сильно повлияло на рынок недвижимости, то что же на него повлияло. Летние статистические данные говорили о том, что поток покупателей из России начинает иссякать - в связи с кризисом. Так ли это? Или покупка дома в Болгарии около моря - по-прежнему выгодная инвестиция? 

По словам Вилора Христова - да. "В большинстве случаев россияне приобретают недвижимость на черноморском побережье Болгарии в целях сезонного (летнего) отдыха. Однако, в последние два года налицо устойчивая тенденция приобретения жилья для постоянного проживания. Российские граждане выбирают для круглогодичного проживания Бургас, Варну, Несебр, Поморие и другие населенные пункты, отличающиеся отлично развитой городской инфраструктурой. Покупка квартиры в таких морских курортах как Солнечный Берег, Равда, Святой Влас, Елените, Золотые Пески является выгодной инвестицией, так как летом подобную недвижимость, возможно, выгодно сдать в аренду".

Белоусова Айсылу не совсем согласна с этим мнением, и считает, что россияне покупают недвижимость в Болгарии для себя - для отдыха и личного проживания. "Инвестировать россияне только учатся. И покупки недвижимости в городах показывает, что учиться им еще долго. Сегодня многие покупки делаются без должного изучения состояния и местоположения объектов, главным критерием по-прежнему остается цена. Основной покупатель сегодня - региональный, бюджетный. Инвестировать с целью выгодной короткой перепродажи сейчас не получается. Спекулятивные инвестиции на рынке недвижимости Болгарии невозможны."  

Трудно ли купить дом в Болгарии?

Мы все привыкли к тому, что покупка недвижимости - дело серьезное и многоступенчатое. Во всяком случае - у нас в стране или в некоторых государствах Евпопы. А как обстоит дело с покупкой и регистрацией собственности в Болгарии?

Вилор Христов уверяет, что все достаточно просто: "Процесс покупки и оформления недвижимости в Болгарии не является таким сложным, как в России или других странах. Правила приобретения недвижимости абсолютно идентичны, как для иностранных, так и для болгарских граждан. В Болгарии переход права собственности регистрируется нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества, а затем соответствующие данные вносятся в государственный реестр недвижимости судьей. Процедура, предусмотренная законодательством Болгарии, прозрачная и четкая, исключающая возможности продажи объектов с какими-либо обременениями". 

Мирослава Ташева предупреждает: "Покупая недвижимость в Болгарии, надо иметь в виду, что указанная площадь квартиры включает в себя кроме ее полезной площади также и площадь частей общего пользования и балкон, что может составлять до 25 % объявленной площади. Покупая недвижимость в комплексах с бассейнами, СПА центрами, газонами, паркингом и т.д. надо быть готовым к тому, что придется ежегодно оплачивать обслуживание всей этой инфраструктуры. Это в среднем от 5 до 10 евро на квадратный метр приобретенной недвижимости". 

Недвижимость в Болгарии: когда наступает разочарование  

Многим известно, что сегодня россияне, успевшие стать обладателями дома в Болгарии, стараются избавиться от своей недвижимости. Почему это происходит? 

М. Ташева объясняет это так: "Действительно, на рынке недвижимости большой выбор предложений по перепродаже. Причины, по которым покупатели хотят продать свою недвижимость – финансовые и прочие проблемы в семье, покупка более просторной квартиры или строительство дома в Болгарии, желание перенаправить средства в более дорогую недвижимость, невозможность посещать Болгарию так часто, как хотелось бы".

А. Белоусова рассказывает нам: "Основные причины разочарования таковы: низкое качество строительства, высокие скрытые издержки: непрямые платежи коммуналки и завышенные цены на годовое обслуживание. Нередки случаи, когда объекты в течение долгого времени так и не получают Акт №16 и владельцы не имеются возможности продать квартиры в Болгарии. Бывает и так, что объекты приобретены там, где, как оказывается потом, отсутствуют заявленные при продаже моменты: близость к пляжу, бассейн, тишина и т. п. Нередки случаи, когда неподготовленный покупатель платит завышенную цену или ошибается в выборе локации изначально".   

В. Христов согласен с тем, что разочарование в приобретенной недвижимости может возникнуть по одной основной причине – несоответствие купленной недвижимости первоначальным запросам клиента. "Именно по этой причине крайне важно быть внимательным к пожеланиям и требования клиента в самом начале общения. Выслушав  все пожелания, необходимо предложить максимальное количество объектов недвижимости, подходящих его требованиям. Без сомнения, важно подчеркнуть все достоинства и отметить недостатки, если они имеются". 

Русские в Болгарии: где и как они живут?   

И все-таки, несмотря на некоторый спад на рынке, и постигающее в некоторых случаях разочарования, общеизвестно, что русских в Болгарии достаточно много. Где же они живут? Где собираются самые многочисленные русскоязычные диаспоры?

В. Христов: " Например, в болгарской столице – г. София россияне предпочитают покупать квартиры в центральном квартале Лозенец. Большое количество русскоговорящих проживает в Бургасе, Варне, Несебре... . В последние годы начали формироваться так называемые «русские» кварталы, например, «Малая Москва» в г. Поморие. Спрос рождает предложение. Соответственно, открываются новые магазины, супермаркеты, аптеки и другие объекты необходимой инфраструктуры. Например, в связи со значительным количеством русскоговорящих семей в Бургасе, в этом году решается вопрос об открытии русской школы". 

М. Ташева согласна, что Поморие - один из главных русскоязычных анклавов: "Россияне облюбовали этот город из-за возможности совмещать отдых на море с бальнео-процедурами и благодаря круглогодично функционирующей инфраструктуре, удобному транспорту, демократичным ценам".

А по мнению А. Белоусовой, наличие большой русскоязычной диаспоры, скорее минус, чем плюс: " Такие объекты на поверку оказываются более дорогими, бывает что остро встает "культурный вопрос": шум, попытки панибратства от соседей. Конечно же, это напрямую зависит от уровня покупателей. Сегодня многие компании для жилья премиум-уровня проводят политику селекции соседей, гарантируя владельцам "свой круг" - как материальный так и социально-культурный".   

Итак, несмотря на некоторые "подводные камни" болгарского рынка, эта страна по-прежнему популярна среди россян, не всегда правильно оценивающих ее инвестиционные перспективы, но всегда - солнце, море и гостеприимство. Болгария для россиян - давно и заслуженно заняла место страны с привлекательными условиями для отдыха. Будет ли она дальше развиваться в этом направлении в связи  с современными политическими реалиями? Будущее покажет.