Как выбрать объект для инвестиций - Советы экспертов
Когда на фондовом рынка все зыбко, а банки в любую минуту могут столкнуться с новыми трудностями, многим недвижимость кажется тихой «гаванью». Однако и на ней можно потерять немало средств, если неправильно выбрать объект.
Изучаем страну, город, рынок
Прежде всего, нужно выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды недвижимости . Правда, если недвижимости за рубежом нужна также и для собственного проживания, список стран обычно сужается. Для правильного выбора придется изучить множество статистических данных. «Привлекательность рынка недвижимость в Европе зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала региона, который определяется объемом и темпами роста ВВП (ВНП) и прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, а также насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.», - говорит Андреас Хулудис, глава Представительства в России
Изучая страну, надо особо обратить внимание на такие показатели, как:
- прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост (например, сегодня рост ВВП прогнозируется в Турции - в среднем на 6,7% в год);
- прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в страну; чем больший приток туристов ожидается в страну, тем легче можно будет сдать недвижимость в аренду (например, в настоящее время ставку на развитие туризма делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.)
А Кирилл Долгинский, управляющий директор
Параллельно с изучением стран нужно оценивать и непосредственно рынок недвижимости. Для этого Станислав Зингель
- Показатели среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за последние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам. Чем они выше, тем больше будет доход от инвестиций, но слишком большой рост в течение последних лет (свыше 15-20% в год) должен настораживать: это может свидетельствовать о раздувании «мыльного пузыря». Это явление хорошо всем знакомо по рынку недвижимости Испании и рынок недвижимости в ОАЭ. А сегодня, кстати, по сведениям Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость
Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции в недвижимость тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» иностранных покупателей. От того, кто является основным покупателем недвижимости в стране, зависит насколько быстро и выгодно вы продадите свой объект. «Два года назад модно было покупать недвижимость в Панаме, многие поддались этому тренду, а сегодня не могут обратить свои активы в деньги, так как основными покупателями этой недвижимости были американцы, которые на текущий момент являются не самыми активными игроками», - рассказывает Сергей Демченко
Квартира, дом или склад?
Наконец, нужно подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, Станислав Зингель , рекомендует проанализировать:
Показатель доходности от сдачи в аренду - rental yield - отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.
Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.
Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить «местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества - наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов - удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности», - рассказывает Кирилл Долгинский . «Ваше приобретение должно быть в непосредственной близости от автобусной или ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. На наш взгляд, лучше, чтобы все эти удобства располагались на расстоянии 10 минут езды», - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам агентства MostProperties.com. «А самое главное - помнить правило трех «L»: location, location, location, - утверждает Анастасия Дудерова
«Если же объект инвестирования - строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки», - дополняет Андреас Хулудис.
Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так, приводит пример Сергей Демченко, директор по развитию компании Lemestia group, налоги во Франции на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.
Учитывая все вышеизложенное, большинство экспертов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: «Наиболее ликвидны, а потому выгодны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в престижных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением», - утверждает Денис Евсеев, Управляющий партнер компании
Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с 1-2 спальнями и небольшие дома, с 2-3 спальнями, преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах (на Лазурном берегу или на горнолыжных курортах Франции) неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». «В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов», - говорит Екатерина Бекаревич
Правильная статистика: где искать?
Бесплатно можно получить множество сведений на сайтах крупных международных компаний, имеющих аналитические отделы. Как сообщила Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной зарубежной недвижимости , на сайтах компаний ежеквартально можно ознакомиться с глобальным индексом цен на жилье, отражающим данные рынков вторичного жилья 47 стран мира, а ежемесячно – с индексом цен центрального Лондона. Регулярно выпускаются подробная аналитика по различной недвижимости Великобритании, тематические обзоры рынков недвижимости (по квартирам, домам, магазинам, отелям и т.п.), локальные отчеты по рынкам всего мира и т.д.
Но как отличить достоверные данные от недостоверных?
По данным банков, государственных статистических и кадастровых служб можно получить сведения о разрешениях на строительство, об объеме продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, об арендных ставках. А вот такой показатель, как объемы инвестиционных сделок, определить трудно, потому что никто не спрашивают своих клиентов, для чего они покупают недвижимость. Лучше всего доверять сведениям, полученным в государственных и официальных источниках, а также в хорошо зарекомендовавших себя статистических системах и в крупных компаниях по недвижимости. Крупные компании тратят до 5 млн. евро в год на свои аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных. Также при изучении статистики по рынку недвижимости той или иной страны, надо знать, что достоверные статистические отчеты всегда появляются с опозданием, обычно на три месяца (в том числе и в России), а в США и Великобритании – на два.
Резюме
Чтобы грамотно инвестировать средства в недвижимость, нужно изучить, проанализировать и проверить очень много информации, как о стране и конкретном регионе, в который вы хотите вложить свои средства, так и непосредственно об объекте. Массу информации можно найти в интернете, но не всему можно доверять. Лучше учитывать данные крупных компаний по недвижимости, специализированных и официальных порталов, причем стоит помнить, что на рынке недвижимости за границей все катаклизмы отражаются с опозданием, а все показатели имеют лаг не менее двух месяцев. Ну а лучше всего, чтобы не утонуть в море информации, обратиться к профессионалам.
Автор: Ольга Агуреева
Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.
Мы работаем с самыми сложными сделками
Проверка актуальности базы раз в 7 дней
Комиссия 0%
Оформление ВНЖ и гражданства под ключ
Мы с Вами до, во время и после сделки
Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений
- Кирилл Ступаченко
- Директор по развитию портала Justreal