JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

+7 495 291 70 78 Москва, главный
+33 1 8765 1600Греция
+302 1 1198 39 68Франция
+34 93 220 9354Испания
Поиск жилой и коммерческой недвижимости за рубежом
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Как обезопасить себя от неплатежеспособного арендатора в Испании

Поделиться
Как обезопасить себя от неплатежеспособного арендатора в Испании

В последнее время все больше и больше иностранцев покупают недвижимость в Испании в инвестиционных целях - в частности, для ее последующей сдачи в аренду. На такой шаг подчас вынуждены идти и владельцы "отпускного" жилья, не имеющие возможности часто навещать его и проводить в нем много времени, как это случилось с россиянами, не имеющими ВНЖ в Испании. Однако данный способ получения пассивного дохода несет в себе ряд рисков, обезопасить себя от которых получается отнюдь не всегда.

Не так уж и редко собственники решают сдать жилье в Испании самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов риэлторского агентства, несмотря на довольно смутное представление обо всех тонкостях этого процесса. Тем не менее, есть несколько признаков того, что будущий арендатор может оказаться неплатежеспособным и в итоге пополнить армию "окупас", борьба с которыми отнимает очень много сил, времени и средств.

Прежде всего, насторожить должны попытки клиента всячески уклониться от оформления отношений в письменном виде (договор аренды) и вместо этого ограничиться "джентльменским соглашением". Более чем подозрительным является и отсутствие документов, которые в таких случаях обычно запрашивают в агентствах недвижимости: копия постоянного контракта с работодателем или свидетельство о регистрации собственной компании, подтверждение официального источника доходов и выписка со счета в банке. Обычно иностранцам, желающим снять апартаменты или дом в Испании, отказывают именно по этим причинам, хотя нежелание предоставить рекомендации от предыдущих арендодателей также играет определенную роль.

Достаточно часто для того, чтобы усыпить бдительность, недобросовестные съемщики жилья сами предлагают помимо залога и авансового платежа внести арендную плату за несколько месяцев вперед, а затем отказываются от выполнения своих обязательств. Не случайно многие агентства в Испании стали брать оплату сразу за год вперед при подписании контракта на такой же срок.

Наиболее действенная превентивная мера заключается в получении информации о будущем арендаторе из специальных баз данных, которые находятся в открытом доступе. К таковым относятся FIM Ibérica, BADEXCUG, Ibercheck, Registro de Impagados Judiciales, Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) и Fichero de Incidencias Judiciales. В последней базе содержится информация о долгах перед государственными органами - например, Налоговой службой (Agencia Tributaria) или Системой социального обеспечения (Seguridad Social), что поможет получить более полный "портрет" кандидата. Его присутствие в одном из этих списков является достаточным основанием для отказа в заключении договора аренды, что собственнику следует изложить в письменной форме с указанием причины.

Еще один способ частично избежать нервотрепки и финансовых потерь - оформление специальной страховки на случай неплатежей, стоимость которой как правило варьируется в пределах 3-5% от установленной арендной платы за год. Страховая компания займется проверкой кредитных историй каждого из потенциальных арендаторов и выберет наиболее подходящую кандидатуру, а если тот в какой-то момент перестанет платить, возьмет эту обязанность на себя.

По состоянию на 2022 год в Испании доля злостных неплательщиков составляет примерно 6%, а средний размер задолженности - 3180 евро (максимальный - около 15 тысяч евро). Большинство из них снимает квартиры или дома в автономном сообществе Мадрид, Каталонии, Стране Басков и на Балеарских островах, тогда как реже всего с этой проблемой сталкиваются арендодатели в Эстремадуре, Арагоне и Кастилии-и-Леон.

Если же все-таки спустя определенное время после подписания контракта аренды и заселения жилец (или жильцы) задерживает или перестает вносить арендную плату - не за один месяц и сознательно, и любые попытки увещевать его в устной форме не приносят результата, следует направить ему burofax - заказное письмо с уведомлением о вручении. В нем нужно привести все факты, указав сумму задолженности и приплюсовав к ней неоплаченные счета за коммунальные услуги, если таковые имели место. На то, чтобы рассчитаться по долгам, принято отводить 10 рабочих дней (если причиняется беспокойство соседям или наносится очевидный вред жилью, то 5), после чего в случае неуплаты у законного хозяина есть два варианта действий.

Первый подразумевает продолжение поиска компромисса путем предоставления отсрочки на более длительный период времени. Во времена пандемии Covid-19 многие собственники входили в положение арендаторов, которые, оказавшись на "карантине", фактически остались без средств к существованию. Второй вариант заключается в подаче судебного иска, для чего лучше воспользоваться помощью адвоката. По истечении 10 рабочих дней с момента уведомления неплательщика он должен будет либо выплатить недостающую сумму, либо покинуть жилье, либо обжаловать иск.

Как показывает практика, чаще всего арендодатели сталкиваются с обжалованием, и тогда не остается ничего иного, кроме как инициировать судебный процесс, который почти всегда завершается выселением должника. Однако это происходит в среднем только через 6-8 месяцев, и шансы получить арендную плату за данный период по сути дела равны нулю. Приблизить этот день можно, обратившись в частные фирмы, решающие проблемы подобного рода "без суда и следствия", но в таком случае надо быть готовым к дополнительным расходам в размере нескольких тысяч евро.

Поделиться
Популярные материалы Justreal.ru

Ответьте
на 10 вопросов

и мы отправим вам

  • Ручную подборку самых выгодных предложений по вашим параметрам
  • Гид покупателя недвижимости в Испании
поехали
Также рекомендуем ознакомиться с нашей базой
квартиры и апартаменты в Австрии
Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?
Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате
Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Кирилл Ступаченко
Директор по развитию портала Justreal