Дом на Кипре: ВСЕ ОСОБЕННОСТИ ВЫБОРА

Его популярность у инвесторов из европейских стран и России легко объяснима. Стабильное развитие экономики, низкий уровень инфляции – на уровне 3%, невысокие ставки налогов, рост стоимости недвижимости Кипра – все это критерии инвестиционной привлекательности. А великолепные пляжи, мягкий климат и территориальная доступность позволяют рассматривать такое инвестиционное вложение в недвижимость Кипра еще и как покупку «второго дома». В выборку вошло 7500 объектов, которые кипрские застройщики и риэлторские компании предлагали своим покупателям.

В исследовании рассматриваются следующие районы:  Пафос, Лимассол, Ларнака, Никосия, Фамагуста, Кирения . Она является центром общественной жизни страны, но никак не курортом. Поэтому в Никосии рассматривались только жилые комплексы, предназначенные для продажи иностранным гражданам.

В целом по Кипру
В мае 2008 г. средняя стоимость квадратного метра жилья на Кипре составила €2400. Самым дорогим городом острова является Лимассол, где квадратный метр стоит €2843, чуть уступает ему в цене Пафос, где этот показатель держится на уровне €2500, Ларнака (€2380) находится в среднем ценовом диапазоне, недвижимость на юго­восточном побережье Кипра чуть доступнее – €2279. Замыкает ценовой рейтинг недвижимость Никосия (€1987). Важно  отметить, что в целом квадратный метр первичной и вторичной недвижимости на Кипре стоит практически одинаково, но в Лимассоле разница очень существенна – жилье в новостройках в среднем на 21% дороже «вторички». В Пафосе и Ларнаке этот отрыв заметно меньше – 6–7%. А вот на юго­востоке, в районе Протараса и в Никосии новостройки, напротив, дешевле, чем жилье на вторичном рынке, на 6 и 13% соответственно. Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, приходится на Пафос (около 32%). Юго­восток (Протарас) и Ларнака также предлагают большое количество вариантов (27,6% и 26% от общего количества объектов выборки). Предложение жилья в Лимассоле не такое обширное – 12,2%, то есть чуть меньше тысячи объектов. Несмотря на то, что в настоящее время активно застраивается Никосия, предложений для иностранных инвесторов в городе совсем немного.

Если говорить о распределении объектов по первичному и вторичному рынку, то более 75% предлагаемого жилья находится в новостройках и зачастую на этапе off plan. Из всего спектра предложений почти 82% – новое жилье в Ларнаке, новостройки в Пафосе – 78%, на юго­востоке Кипра (Протарас) –75,5%. В Лимассоле 41% всех объектов, предлагаемых к продаже, находится на вторичном рынке, но, тем не менее, это достаточно новые объекты, большая часть которых была построена 3–4 года назад. Вторичное жилье в Никосии составляет почти половину предложений. Около 18% новостроек уже построены и готовы к заселению, 40% приходится на объекты, которые достраиваются и будут сданы в течение полугода–года. Более 1600 объектов (21%) примут своих жильцов в течение 1–1,5 лет и чуть менее 1500 (19%) – только через 2–2,5 года. Ряд девелоперов выставляет на продажу объекты, строительство которых завершится только в конце. Правда, таких предложений немного, около 2% от общего количества. Покупка недвижимости Кипра в инвестиционных целях  выгодна на ранних стадиях строительства. Здесь действует принцип: чем выше готовность, тем дороже недвижимость. Если покупается объект на стадии проекта (off plan со сроками сдачи через 2–2,5 года), можно рассчитывать, что стоимость квадратного метра будет на 20% меньше, чем в готовых домах. В случае покупки жилья в доме на Кипре, который будет сдан в ближайшие год­полтора, цена будет ниже лишь на 6–8%.

В основном строятся и продаются апартаменты на Кипре  (их доля 59% в общем объеме), далее идут виллы на Кипре (около 30%), таунхаусы на Кипре и сдвоенных домов  (так называемых соединенных домов, рассчитанных на две семьи: они разделены по вертикали глухой стеной, а земельные участки отгорожены) предлагается 8% и 5% соответственно. Интересная особенность – очень редко встречаются поселки, где девелоперы предлагают покупателям только один тип жилья. Как правило, в новых комплексах наряду с дорогими виллами возводятся и более бюждетные сдвоенные дома. Также в строящихся комплексах могут сочетаться апартаменты и виллы. Самыми популярными среди апартаментов являются квартиры на Кипре с двумя спальнями (55%), в 2,5 раза меньше предлагается односпальных апартаментов – 22%, еще меньше трехспальных – 17%. И уж совсем редкостью считаются апартаменты на Кипре с четырьмя и более спальнями – их всего 6% и студии (менее 2%).  При строительстве вилл на Кипре преимущество отдается проектам с тремя спальнями (более 70% объектов), реже – с двумя (около 18%) и с четырьмя спальнями (12%). Около 80% таунхаусов имеют две спальни, а для сдвоенных домов характерна планировка с двумя­тремя спальнями (96%). В стоимость виллы на Кипре, таунхауса и сдвоенного дома на Кипре входит и участок земли. Виллы бизнес­класса в новых поселках с 2–3 спальнями обычно располагаются на участках 4–6 соток. Для просторных вилл с четырьмя и более спальнями выделяют в среднем 7–10 соток. Участки у таунхаусов совсем небольшие (редко превышают две сотки), примерно такая же площадь (две­три сотки) и у сдвоенных домов.

Заканчивая обзор предложений по недвижимости Кипра, рассмотрим еще один критерий, влияющий на цену объектов, – наличие бассейна. Его наличие увеличивает среднюю стоимость квадратного метра жилья Кипра. В жилых комплексах с апартаментами в подавляющем числе случаев (83%) есть общий бассейн. Но если его нет, то и стоимость «квадрата» жилья в таком комплексе  на 20–25% дешевле. Примерно такая же ситуация складывается и в поселках с таунхаусами и сдвоенными домами. В 77% и 71% случаев соответственно они также имеют бассейн общего пользования. Если же таковой проектом не предусмотрен, у девелопера остается один выход – выставлять объекты по цене на 15–20% ниже. Иначе обстоит дело с частными виллами. Их вообще сложно представить без бассейна, и тем не менее такие предложения встречаются, хотя их немного (около 4%). Средняя цена квадратного метра в доме без бассейна составляет €2097. Более трети застройщики недвижимости Кипра  предлагают с уже построенным или включенным в стоимость объекта бассейном, в таком случае цена квадратного метра в полтора раза выше – €3445. Но в большинстве случаев (55%) дома выставляются на продажу лишь с оп­циональной возможностью строительства бассейна и, как следствие, средней ценой квадратного метра почти на 22% меньшей, чем у домов с уже построенным бассейном.

Пафос и его курорты
Начнем более детальный анализ ситуации на рынке жилой недвижимости Пафоса, который лидирует в рейтинге по количеству предложений – 31,7%. Пафос находится в юго­западной части Кипра, отличается самым мягким климатом, фантастической красоты пляжами, множеством достопримечательностей и идеален для семейного отдыха. Немаловажно, что в 12 км от города расположен международный аэропорт, принимающий прямые рейсы из Москвы. Пафос и его окрестности считаются очень перспективным регионом, что подтверждает статистика объемов строительства. В 2007 г. здесь было сдано более 63 тыс. кв. м жилья. В среднем стоимость квадратного метра в Пафосе составляет €2500. Наиболее значимыми по количеству предлагаемых к продаже объектов являются следующие курорты Пафоса: Kato Paphos (21% от всех предложений в Пафосе), Pegeia (14%), Tombs of The Kings (11%), Geroskipou, Tala, Kissonerga, Chlorakas, Konia, Emba, Armou, Mandria, Prodromi. На перечисленных курортах сосредоточено три четверти от всех предлагаемых к продаже объектов недвижимости региона. Более того, около 75% продаваемых объектов – новостройки.

Самым дорогим оказался престижный пригород Пафоса – Кония, расположенный в 3 км от центра города. Именно здесь реализуются несколько роскошных проектов. Все они состоят в основном из вилл, что, собственно, и объясняет лидерство в рейтинге стоимости недвижимости на побережье в Конии на момент проведения исследования. Безусловно, самый широкий спектр объектов недвижимости в Като Пафос – сердце Пафоса и та его часть, которая лежит непосредственно на побережье. Но в отличие от Конии, в основном предлагаются апартаменты в Като Пафосе и иногда таунхаусы, вилл практически нет. В среднем квадратный метр в городе стоит €2765, при этом апартаменты оцениваются в €2600 за кв. м, а вот таунхаусы в Като Пафосе – значительно дороже, примерно €4190 за «квадрат». Та же причина, что и в случае с Конией – большое количество вилл в листе продаж – позволяет подняться в ценовом рейтинге курортов Пафоса и занять почетное третье место престижному местечку Тала, расположенному рядом со знаменитым монастырем Св. Неофитоса, в 4 км от Пафоса. Именно в Конии и Тале сосредоточена почти треть от общего числа продающихся в районе Пафоса вилл.

Отдельно стоит отметить еще один район. В 12 км от Пафоса по дороге на самый известный пляж побережья Coral Bay расположена деревушка Пейя (Pegeia), где на выбор покупателей представлены апартаменты, таунхаусы и виллы в более чем десятке новых жилых комплексов. Средняя стоимость апартаментов в Пейя здесь €2180, виллы в Пейя продаются по €2470, таунхаусы – по €2313 (квадратного метра). Многие эксперты считают район Пафоса идеальным для комфортного проживания. Однако этот курорт, в отличие от шумного Лимассола, который облюбовали туристы из России, Греции и арабских стран, пользуется наибольшей популярностью в основном у европейцев. Здесь есть вся необходимая для жизни инфраструктура, международные школы, хорошо развитая медицина. При этом Пафос сохраняет статус самого зеленого побережья Кипра с белоснежными пляжами и прозрачной водой.  

Лимассол
Восточнее Пафоса находится Лимассол, который считается туристической и экономической столицей Кипра, а также вторым по величине городом после Никосии. Объемы строительства в Лимассол не такие впечатляющие, как в Пафосе, Ларнаке и на юго­востоке в греческом секторе района Фамагуста (Протарас). Зато недвижимость в Лимассол, самая дорогая на всем Кипре. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Лимасол колеблется у отметки €2850, причем цены на вторичную недвижимость и жилье в новостройках отличаются более чем на 20%. Основу предложений в Лимассоле составляют апартаменты (около 84% от общего числа предложений). Стоимость квадратного метра в новостройках – €3197, а на вторичном рынке – €2650 за кв. м. Наибольшее количество объектов предлагается на следующих курортах Лимасола: East Beach, Germasogeia, Pissouri, Agia Fyla, Agios Athanasios, Agios Tychonas, Mesa Gitonia, Ypsonas, Moniatis.

В престижном районе Восточно­го пляжа доминируют объекты вторичного рынка в Лимассоле. Для приобретения односпальных меблированных апартаментов в Лимассоле площадью 50–55 кв. м потребуется €120–140 тыс. А вот трехспальные апартаменты с видом на море и площадью 110–130 кв. м стоят уже от €375 тыс. до полумиллиона. Виллу в Лимассоле найти достаточно сложно. К тому же стоить она будет дорого. Например, дом с четырьмя спальнями в 1–2 км от моря обойдется в €1,2–1,4 млн.

Чуть севернее строятся пять элитных жилых комплексов с апартаментами в Лимассоле . Цены здесь тоже «кусаются». За односпальные апартаменты площадью 55 кв. м застройщики просят около €170 тыс., за двуспальные (80–90 кв. м) – уже около €380 тыс. А вот на вторичном рынке недвижимости Лимассола можно приобрести полностью меблированную и построенную 10 лет назад виллу площадью 370 кв. м, расположенную на участке в шесть соток, за €650 тыс. Если непременно хочется новую виллу, то лучше поискать в деревушке Писсури (Pissouri), которая находится на высоте 250 м над уровнем моря между Лимассолом и Пафосом. В этом местечке строятся симпатичные особняки в современном архитектурном стиле. Средняя цена виллы в Писсури с участком 6–7 соток составляет €570 тыс.

Ларнака
Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в списке наиболее популярных курортных зон по количеству предложений. Она является третьим по величине городом Кипра. Однако у большинства туристов знакомство с островом начинается именно с Ларнаки, поскольку здесь расположен главный международный аэропорт. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Ларнаке и ее окрестностях составляет €2400. В мае 2008 г. в продаже находилось около 2 тыс. объектов, 82% из которых – в новостройках. Самой дорогой является недвижимость в туристической зоне Ларнаки. Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в жи­лом комплексе в Ларнаке здесь составляет €2930, виллы в Ларнаке же оцениваются в среднем €4100 за «квадрат».

Юго­западнее Ларнаки, расположились три деревушки: Кити (Kiti), Терсефаноу (Tersefanou) и Периволиа (Pervolia). В них  ведется активное строительство, и на продажу выставлено множество объектов со сроками сдачи от полугода до двух лет. Например, предлагаются апартаменты в Кити с одной спальней (в среднем 55 кв. м) по цене €2300 за кв. м, двуспальные (90 кв. м) – по цене €2100, а за просторные трехспальные апартаменты площадью 130 кв. м придется заплатить примерно €250 тыс. В местечке Периволиа строятся в основном виллы. Двуспальную виллу (150 кв. м) с бассейном, расположенную в престижном поселке, можно приобрести за €360 тыс., а  трехспальная (180–190 кв.м) обойдется на €100 тыс. дороже. В курортном местечке Терсефаноу рядом с большим гольф­полем предлагаются апартаменты с одной и двумя спальнями в пределах  €2460 за кв. м. Интересен новый проект, который будет сдан в эксплуатацию только в марте 2011 г. Его строительство ведется в рыбацкой деревушке , где ресторанчики и таверны стоят вплотную друг к другу на самом берегу. Более пятидесяти одно­ и двуспальных апартаментов уже сейчас, почти за три года до ввода в эксплуатацию, выставлены на продажу по цене от €2400 за кв. м. Курортная недвижимость в Лар­наке пользуется спросом у самих киприотов, здесь не так много туристов, как в Лимассоле, активно развивается яхтенный туризм, что положительно влияет на рост стоимости недвижимости в Ларнаке.  

Греческий сектор района Фамагуста (Протарас- Паралимни - Айя-Напа)
Юго­восточное побережье сейчас очень активно застраивается, достаточно сказать, что около 80% выставленных на продажу объектов приходится на новостройки. Около 30% предложений – виллы в современных поселках, 57% – апартаменты. В среднем, стоимость квадратного метра недвижимости в Фамагусте составляет €2278. Заметим, что такая довольно низкая цена привлекает покупателей из России и Европы.

Жемчужиной юго восточного побережья Кипра, безусловно, является Айя-­Напа. Покупка недвижимости в Айя-Напа это хороший выбор, в двух минутах от известного пляжа Nissi Beach  где в основном строятся жилые дома и комплексы с апартаментами. Этот курорт соперничает с Ибицей по количеству клубов и дискотек, здесь выступают самые модные европейские диджеи. Квартиру в Айя Напе с одной спальней площадью 55 кв. м можно найти за €85–90 тыс., двуспальные апартаменты в Айя Напе (80–90 кв. м) будут стоить уже около €230 тыс., а небольшой дом (около 200 кв. м) с тремя спальнями и бассейном обойдется в €500 тыс. Протарас – один из самых молодых курортов Кипра. Этот тихий, уютный регион, с прекрасными пляжами и великолепными возможностями для дайвинга привлекателен для семейного отдыха. Наиболее дорогой район Протара­са – Pernera. Это спокойное местечко, где строится множество вилл в непосредственной близости от моря, что и определяет высокую стоимость недвижимости. Паралимни – самый крупный населенный пункт в греческом секторе Фамагусты, который не только летом, но в зимние месяцы живет вполне активной жизнью. 

Вполне доступные по цене комплексы, которые располагаются в 9 и 4 км от моря соответственно. Здесь можно найти небольшое бунгало на две спальни в пределах €200–220 тыс. Встречаются также односпальные апартаменты стоимостью до €60 тыс. А если покупатель может позволить себе недвижимость за полмиллиона на Кипре, то его будет ждать роскошная вилла в Лиопетри (Liopetri)  на четыре спальни с просторными террасами, участком 26 соток (что само по себе большая редкость на Кипре) и бассейном.

Рынок недвижимости Кипра в ближайшее время, бесспорно, будет стабильно расти и привлекать внимание покупателей из Европы и России не только благодаря своему великолепному климату, транспортной доступности, прекрасным возможностям для образования детей и относительно невысокой стоимости жизни, но и в силу того, что государство ведет последовательную и очень грамотную политику в области защиты интересов иностранных инвесторов.