Аналитика рынка недвижимости Австралии на август-2010.

И если выражение «Отсутствие новостей – хорошая новость» верно, тогда Австралия – оазис стабильности. Насколько это верно и чем местный рынок может заинтересовать россиян? Расстояние между Москвой и Сиднеем составляет четырнадцать с половиной тысяч километров, разница во времени – шесть часов. На авиаперелет из российской столицы в крупнейший австралийский город требуется больше суток. Чтобы российские покупатели заинтересовались местной недвижимостью, Австралия должна предложить нечто большее, чем уникальную флору-фауну и комфортный климат.

Плюсы
Одна из причин привлекательности местного рынка, а возможно и главная из них, – стабильность. Особенно актуально это стало в кризис. За всю историю Австралии недвижимость здесь ни разу существенно не падала в цене, как говорят эксперты. Две мировые войны, Великая депрессия в США, нефтяной кризис 80-х, начало свободной конвертации австралийского доллара, кризис 2008–2009 годов – несмотря ни на что рынок оставался стабильным и цены росли. На начало 2010 года прирост цен в годовом исчислении составил в среднем по Австралии около 12,7%, а в Сиднее – около 21%. Инвестиции инвестициями, а для российских покупателей немаловажен и другой фактор – курортный. В первую очередь наши соотечественники ориентируются на теплые страны, а в Австралии даже зимой обычно не холоднее +12–20 °С.  Наконец, Австралия может рассматриваться как страна для переезда на постоянное проживание. Она входит в пятерку государств с самым высоким качеством жизни. В рейтинге, составленном американским журналом International Living, учитывались в числе прочих такие факторы, как экономика, окружающая среда, здравоохранение и уровень безопасности.

Минусы
И все-таки Австралию нельзя назвать популярной страной среди российских покупателей недвижимости за рубежом. К примеру, США тоже территориально далеки от России, там также высокий уровень жизни, а Флорида позволяет насладиться солнцем и теплым океаном. Тем не менее жилье в Соединенных Штатах пользуется бoльшим спросом среди россиян. Причина – высокие цены. По данным Института недвижимости Австралии, в 2009 году средняя стоимость жилья в Австралии составляла $219,2 тыс., в Сиднее – $475 тыс. Для сравнения: в Майами это значение равнялось $144,59 тыс.

Цены не казались бы столь высокими, если можно было бы воспользоваться традиционным финансовым инструментом – кредитованием. Но сейчас трудности с ипотекой за рубежом испытывает на себе даже местное население, да и ставки для нерезидентов серьезные. Хотя возможность получить кредит все же сохраняется. Нерезиденты могут «занять» у банка до 80% от стоимости недвижимости, однако финансовые организации будут значительно «сговорчивее», если кредитовать придется меньшую сумму. Ставка для россиян, при условии предоставления справки о доходах или письма от работодателя об уровне зарплаты, составляет 6,8–7,2%. Если документы о финансовой состоятельности не могут быть предоставлены, она вырастает до 8% и более.

Для сравнения:

Преобретая недвижимость во Франции ставка равняется 3,8–5,5%. Кредит выдается на 25–30 лет. На решение о покупке жилья отчасти могут повлиять экологические проблемы некоторых регионов Австралии, пусть и носящие эпизодический характер. В начале 2009 года в регионе Виктория произошли крупнейшие в истории страны лесные пожары, в результате которых, по некоторым данным, было разрушено не менее семисот пятидесяти домов. Также в прошлом году у северо-западного побережья страны в результате аварии сухогруза образовалось нефтяное пятно. Шестьдесят километров побережья были объявлены зоной бедствия, а пляжи курортного региона страны, закрыты. А ведь эти места крайне популярны среди российских покупателей жилья. Для справки: в 2006–2007 годах, по данным агентства DTZ, в общем объеме иностранных инвестиций в жилую недвижимость Квинсленд (регион Австралии) доля наших соотечественников составила 9%.

На какую сумму рассчитывать
В среднем по Австралии квадратный метр жилья обходится в $4,5–6,4 тыс. Как уже было видно по упомянутым ранее статистическим данным, недвижимость в Сиднее как минимум вдвое дороже, чем в среднем по стране. В самом городе разброс цен еще больше впечатляет.

Продажа недвижимости в Сиднее

Аренда жилья в Сиднее

Более демократичные цены на жилье в пригородах Сиднея, а именно городах-спутниках Госфорде, Пенрите, Вуллонгонге, Ньюкасле и других, расположенных в радиусе 50–75 км. Отдельный домик с участком или в комплексе с другими домами можно приобрести за сумму от $136 тыс. до $255 тыс. Но у такой покупки есть существенный недостаток: добираться на поезде на работу или учебу в Сидней придется один-два часа в одну сторону. Тем, кто хочет непременно жить на берегу океана, но поблизости от крупных городов, подойдет побережье между Сиднеем и Брисбеном. Регион особенно популярен среди туристов и пенсионеров. Это туристическая «мекка» Австралии, наравне с Золотым берегом, но мало известная среди россиян. Здесь множество небольших городков и поселков. Ближе к Брисбену это, например, Баллина, Байрон Бэй, Сотелл, неподалеку от Сиднея – Сентрал Кост, Нельсон Бэй, Порт Стивенс и другие. Дом в них обойдется в сумму от $230 тыс. до $320 тыс.

Жилье в Брисбене можно найти и за $100 тыс. Это будет небольшая квартира площадью 50 кв. м в удалении от центра города. Примерно за такие же деньги, $125 тыс., реально приобрести дом площадью 100 кв. м, полностью меблированный и оснащенный бытовой техникой, – правда уже вдали от крупных городов, на острове Тасмания. В столице Австралии односпальные апартаменты в Канберре весьма скромными по размерам кухней и ванной комнатой оцениваются в $300 тыс. Высокая цена объясняется выгодным местоположением дома: буквально в ста метрах от него находится живописное озеро Гинниндерра.

Когда недвижимость работает на вас
Традиционный способ заработать на жилье или хотя бы окупить затраты на его содержание – сдавать в аренду. В Сиднее можно рассчитывать на доход 4,5–6% годовых. Сдача в аренду коммерческой недвижимости способна приносить порядка 8–10% в год. Но тем, кто приобретает недвижимость по ипотеке, следует знать тонкость: первоначальный взнос по кредиту должен превышать минимальные для нерезидентов 20%. Практика показывает, что доходы от дальнейшей сдачи жилья в аренду будут перекрывать платежи по кредиту при внесении не менее 30–40%.

Весьма прибыльный, но одновременно и рискованный путь заработать – покупка жилья на стадии плана (off-plan). Но ставку на него можно делать только в условиях растущего рынка. Тогда разница в ценах при покупке и продажи квартиры в многоэтажном доме может составлять от $18 до $180 тыс. Результат интересный, но успешность такой операции может гарантировать только абсолютное знание рынка и умение действовать в нужный момент. Наиболее простой путь выгодного вложения средств – пассивное инвестирование в готовое жилье, то есть расчет на то, что когда-то в будущем его можно будет продать дороже, чем оно было приобретено. Согласно данным Статистического бюро Австралии, цены на дома с участком и квартиры в хороших районах в Сиднее удваиваются каждые 7,3 лет, по Австралии – каждые десять лет.

Земельные участки в Австралии прибавляют в стоимости 100% также примерно каждое десятилетие. За основу взяты наблюдения за рынком в течение последних ста пятидесяти лет. Последний такой ценовой бум наблюдался в крупнейшем городе Австралии еще в 2003–2004 годах, но кризис внес свои коррективы. В мае 2008 года произошло резкое снижение стоимости. Тогда, по данным портала The Australian, особняки за месяц потеряли 5,3%, квартиры в Австралии в многоквартирных домах – 2,4%. Основной причиной этого стало повышение Резервным банком Австралии ставок по кредитам. Последовавший год принес очередное понижение цен, и на май 2009 года, как свидетельствует Статистическое бюро Австралии, цены на жилье в крупнейших городах Австралии снизились еще на 6,7%.

Но уже на апрель 2010 года исследовательская компания RP Data приводит позитивные данные: в годовом исчислении австралийское жилье подорожало на 11,6%. Уже в ближайшие год-два, по прогнозам компании National Investment Realty, в Сиднее начнется очередной цикл роста цен. Но свет в конце тоннеля может означать… что на вас идет поезд. Не все эксперты дают столь солнечные инвестиционные прогнозы. Кризис для Австралии еще впереди, считает известный американский риэлтор Джереми Грэнтэм. Он уверен, что сейчас на рынке надувается «пузырь»: цены на жилье превышают среднегодовой доход семьи в 7,5 раза, тогда как нормальным является превышение в 3,5 раза. Во избежание этого власти продолжают политику повышенных кредитных ставок и сокращения государственных программ помощи покупателям жилья. Вследствие этого рост цен за последние месяцы замедлился.

Резюмируем
Цель покупки недвижимости в Австралии зависит от ваших финансовых возможностей и личных предпочтений. Заработать на зарубежной недвижимости пусть сложно, но реально. На фоне других стран рынок Австралии демонстрировал в кризис неплохие показатели. Покупка жилья для личного отдыха удобна: туристический сезон здесь длится круглый год. Однако цены высоки и лететь далеко… Если вы планируете эмигрировать в Австралию, то жилье для постоянного проживания обойдется вам довольно дорого, зато уровень жизни в стране высок, а возможностей для собственного развития предостаточно.

Так что, как говорят сами австралийцы, до Австралии главное – добраться, а все остальное вопрос времени и приложенных усилий.