В Германии приносит прибыль даже дом для престарелых.

Не надежность, а риск
Инвестиции в недвижимость Германии популярны не в последнюю очередь потому, что экономика Германии стабильна и лучше многих других перенесла глобальную рецессию. «Германия в целом и Берлин в частности не сильно пострадали от кризиса — там не было такого строительного бума, как во многих других городах Европы, — объясняет Наталья Завалишина, ген.директор «МИЭЛЬ-DPM» . — Поэтому вряд ли стоит рассчитывать, что стоимость недвижимости в Берлине существенно снизится». Более того, некоторые специалисты утверждают, что там уже начался рост цен. «Это связано с низкими процентными ставками по депозитам (0,5–1,5%) и ипотеке (3–4% на десять лет). Кроме того, сильно повлияли на рынок недвижимости в Германии события в Южной Европе ( в Греции, Испании, Португалии)», — говорит Юлия Титова, директор Rentsale . Дело в том, что, когда возникает хотя бы тень угрозы стабильности, консервативные немцы активнее начинают вкладывать в недвижимость.

Наконец, уже стало очевидным, что рынок недвижимости Берлина набирает обороты. И во многом благодаря интересу к нему инвесторов из России. Еще бы: купить квартиру в Берлине можно в десять раз дешевле, чем, например, квартиру во Франкфурте или в других крупных городах юго-западной части страны. «Стало популярным приобретение дешевого жилья, продаваемого банками на аукционах. Цена такой недвижимости может быть ниже рыночной на 15–20%», — говорит Кира Целигорова - ИГ Sesegar . А по оценкам Станислава Зингеля - Gordon Rock, 50% покупателей-россиян рассматривают вариант целого доходного дома.

Казалось бы, перспектива роста цен благоприятствует инвестициям. Однако выгодны ли окажутся подобные вложения на самом деле? Игорь Индриксонс - IntermarkSavills , неодобрительно смотрит на активность российских покупателей, не имеющих опыта инвестирования и покупающих квартиры за 15–20 тыс. евро (отчужденная недвижимость). Большинство из них даже не подозревают, что на самом деле они легко попадаются на удочку.

О риске говорит и К. Целигорова : «Чем стабильнее регион, тем ниже доходность. В богатых, успешных регионах Германии она достаточно низкая. Выше она в Берлине, доходит до 10%. Однако столица входит в зону риска. Восточную Германию не следует рассматривать как место приобретения качественного жилья — Восток не достиг западноевропейского уровня, и неизвестно, сколько времени потребуется на его развитие. Можно купить недвижимость по бросовой цене. Доходность, казалось бы, от этого только увеличивается. Однако есть риск потерять все!»

Phototimes/Dreamstime
Откуда такой скепсис? В Германии, как известно, большая часть населения — 82% —арендует жилье. Казалось бы, поскольку такой высокий процент населения снимает жилье, Берлин должен быть перспективным с точки зрения сдачи квартир в аренду. Однако загвоздка тут в том, что этот сегмент в стране контролирует государство. Оно держит жесткие цены, и арендодатели не могут поднимать их по своему усмотрению. Кроме того, государство защищает наименее обеспеченных граждан, которые могут доказать свою неплатежеспособность, и полностью вносит плату за них. «Государство поднимает ставки максимум на 3% в год, — констатирует И. Индриксонс. — К тому же в ближайшие пять лет власти вообще не станут их увеличивать. Сейчас очень высокий уровень безработицы (8%), и дополнительная нагрузка на бюджет немцам ни к чему. Поэтому и арендные ставки, можно говорить об этом с уверенностью, расти не будут».

Кроме того, если инвестор собирается купить квартиру в Германии, чтобы позже перепродать ее, то кто ее купит, если подавляющее большинство населения арендуют жилье и не заинтересованы в приобретении недвижимости? Помимо всего прочего покупка недвижимости в Германии не дает никаких дополнительных эмиграционных преимуществ. «Если вы хотите купить квартиру сегодня и продать ее через десять лет по той же цене, прибыль после вычета инфляции и всех расходов (а они в Германии очень большие) составит не более 3%», — уверен И. Индриксонс .

Реальны ли золотые горы?
Помимо того что инвесторы, не имея полной информации, сами обманываются насчет реальных перспектив своей недвижимости, существуют еще и люди, которые намеренно вводят их в заблуждение. Это посредники, цель которых — любой ценой продать покупателю из России квартиру или дом в Германии. «Сейчас активизировались зарубежные агентства недвижимости (в основном созданные выходцами из стран бывшего СССР), где предлагают россиянам (через Интернет и на выставках) инвестировать в доходные дома в Германии, в которых прибыль по аренде обещают на уровне 20–25% в год». Столь высоких показателей, как разъясняют добросовестные эксперты, может достигнуть доходность на вложенный капитал, но никак не прибыль по аренде, которая в Германии в среднем составляет 6–9%.

Поясним, в чем разница между этими понятиями. Показатель доходности от сдачи в аренду — это отношение прибыли к полной стоимости объекта. А доходность на вложенные инвестиции (показатель ROI) — отношение прибыли к проинвестированным средствам. «Предположим, что годовая арендная доходность составляет порядка 7–9%, но ввиду того, что инвестор привлекает заемное финансирование (например, в размере 70% от стоимости объекта под 3–4% годовых), прибыль на вложенный капитал уже существенно выше и может составлять порядка 14–19% годовых», — приводит пример С. Зингель.

Более того, продолжает эксперт, к доходным домам в принципе неприменимо понятие стабильной и долгосрочной прибыли. Дело в том, что максимальный срок аренды апартаментов здесь, как правило, не превышает двух-трех лет. И тем более неприменимо понятие гарантированной доходности, которую порой предлагают риэлторы. «Иными словами, начинающего инвестора из России элементарно обманывают, приводя расчеты исходя из нереальной заполняемости доходного дома арендаторами. Например, рекламируют доходность от аренды 26% годовых, а где-нибудь внизу очень мелким шрифтом сообщают, что она достижима при 100%-ной заполняемости арендаторами, а при нынешнем уровне заполняемости — прибыль 7%», — отмечает С. Зингель . Как говорится, почувствуйте разницу. А ведь далеко не каждый начинающий инвестор из России знает, что такое due diligence, зачем и как его проводить при покупке инвестиционной недвижимости. Поэтому часто попадает в ловушку.

Но тогда какие же инвестиции надежные? Как обеспечить и хорошую заполняемость арендаторами, и высокий доход? Здесь можно посоветовать проверенный способ — вложиться не в жилье, а в коммерческую недвижимость. В таком случае с арендаторами заключают договор на 10–15 лет — и весь этот срок можно спать спокойно: стабильный cash-flow гарантирован. С. Зингель рекомендует приобретать недвижимость в наиболее экономически развитых землях Германии, причем такую, которую занимают (или куда можно привлечь) арендаторы класса А, а к ним в Германии относятся торговые сети с многомиллиардным оборотом: LIDL, EDEKA, ALDI, REWE и др. При покупке инвестор может (и это очень желательно) привлечь кредит в 70–80%, в некоторых случаях под 2,75%. Такое кредитное плечо позволит достигнуть 16%-ной доходности на вложенный капитал. «Арендного дохода, который будет генерироваться объектом, хватит не только для покрытия операционных затрат и выплаты процентов по кредиту, но и для погашения тела кредита, — заверяет Станислав Зингель . — Кроме того, приобретение подобной недвижимости поможет инвестору в получении ВНЖ в Германии, если есть такая необходимость».

Варианты чистые и комбинированные
Другие эксперты уверяют, что хороший доход можно получить не только от магазинов с крупными торговыми сетями в качестве арендаторов. Здание под два магазина, кафе и булочную стоимостью 2 млн евро в торгово-промышленной зоне под Штутгартом предлагает инвесторам Ю. Титова . Долгосрочная аренда в сумме составляет 144,91 тыс. евро/год. Заведения можно купить и в розницу, соответственно за 898, 798 и 320 тыс. евро. Но и вложения в торговую недвижимость не догма, можно с не меньшим успехом инвестировать в отели.

Можно рассматривать и комбинированные помещения, тем более что они не менее доходны, чем простые. Например, два жилых здания с супермаркетом внизу. Кстати, домов для престарелых не нужно бояться: в Германии это заведения совсем иного рода, нежели наши богадельни, — чистые, удобные, респектабельные. «Людей пожилого возраста становится все больше, среди них много одиноких, а в пансионах они живут среди ровесников, в комфортных условиях, под наблюдением внимательного персонала. Частная резиденция для пожилых людей является очень выгодной покупкой, а ее создание — хороший бизнес», — отмечает К. Целигорова .

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS , обращает внимание инвесторов на производственные помещения, коммерческую недвижимость во Фрайбурге. «Коммерческая недвижимость позволяет сохранить деньги от обесценивания, — заключает К. Целигорова . — Некоторые компании предлагают варианты даже с небольшими суммами вложений, от 20 до 100 тыс. евро. А рост объектов в цене составляет примерно 2–4% в год».