Скрытые прелести французской недвижимости
Это очень специфический рынок недвижимости, сильно отличающийся от остальной Европы. Он не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, захочется вкушать их снова и снова. На выставке Домэкспо в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение недвижимости во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.
Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, несмотря на падение северо американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно, французкий рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам других рынков недвижимости. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами, когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, французская недвижимость в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские вопреки стереотипу, даже не попадают в десятку.
От ситуации подобной американской, инвестор французского рынка гарантирован жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слабая корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых, а если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности французского рынка недвижимости.
Тем не менее за последний год кредитные ставки повысились более, чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимость уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов. Поэтому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги.
Не будем задерживаться на причинах специфической позиции французкого инвестиционного поля, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность. следующих статьях я расскажу о специфических инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а сейчас рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, при котором нет такого бурного прироста стоимости, как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.
В результате чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок претерпел некоторые колебания – произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это сделало неожиданно привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентные ему объекты. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как квартира с жильцом, который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции. Другими словами, это можно сформулировать, процитирую любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».
В случае покупке занятой квартиры новый владелец не имеет право расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца.
Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.
Мы работаем с самыми сложными сделками
Проверка актуальности базы раз в 7 дней
Комиссия 0%
Оформление ВНЖ и гражданства под ключ
Мы с Вами до, во время и после сделки
Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений
- Кирилл Ступаченко
- Директор по развитию портала Justreal