Роскошные поместья продаются по всей старушке Европе: Поселиться в замке д'Артаньяна?

Роскошные поместья продаются по всей старушке Европе — в Англии, Шотландии, Франции, Германии, Италии. В большинстве случаев это будет объект, представляющий историческую ценность. Но важно и другое — в разных уголках Европы поместье имеет свое предназначение. «В Германии и Шотландии чаще всего это охотничьи угодья, в Италии и Франции — виноградники или частные пляжи, в Англии — исторические особняки с великолепными парками, — перечисляет Элла Братилова, директор департамента зарубежной недвижимости Paul's Yard. — Цены начинаются от 2 млн евро и могут достигать 50 млн евро».

Покупая поместье, человек берет на себя определенные обязательства: поддерживать его жизнедеятельность, уплачивать полагающиеся налоги. Размер содержания зависит от размера поместья, района, того, что выращивается на земле. В Англии, например, по словам Екатерины Тейн, партнера компании Chesterton, у самих британцев и иностранных покупателей востребованы сельхозугодья, так как в отличие от других типов недвижимости при передаче по наследству эти земли не облагаются налогом (40%).

Урашение коллекции

«В обширном портфолио недвижимости самых состоятельных людей мира поместьям отводится особое место, — подчеркивает Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса. — Участники рейтингов Forbes выбирают их в соответствии со своими вкусами. Кто-то приобретает охотничьи угодья, другие предпочитают виноградные хозяйства, третьи ищут усадьбы с парками и аллеями, идеально подходящими для занятий конным спортом или гольфом. Отдельная категория покупателей — это коллекционеры недвижимости, подыскивающие редкие эксклюзивные объекты на мировом рынке».

В Великобритании ежегодно на рынок выходит не более 10 поместий, некоторые покупают сразу же. «Если принять во внимание рост стоимости дома и земли, которая за последние два года подорожала почти на 50% (в 2009 г. — на 15%, в I квартале 2010 г. — на 5%), это выгодное долгосрочное вложение, — замечает Екатерина Тейн. — Ежегодно эти объекты в среднем дорожают на 10%. А благодаря снижению курса фунта стерлингов по отношению к евро и доллару приобретение поместья стало более выгодным для иностранцев».

Спрос на этот сегмент недвижимости в Великобритании за последний год вырос, а предложение существенно сократилось. Например, в 2009 г., по данным эксперта, его объем уменьшился на 30% по сравнению с 2008 г. и в 2010 г. сократится еще примерно на 20% по сравнению с предыдущим годом.

На французском рынке недвижимости крупные домовладения с большим участком земли можно найти практически повсеместно, за исключением Лазурного берега. Однако это тоже штучный товар, в основном поместья переходят по наследству от поколения к поколению. Как правило, во Франции это замки с виноградниками. По основным характеристикам — солидному размеру зданий, огромным землевладениям, уединенному местоположению — такая недвижимость ничем не отличается от английской.

Особую историческую ценность, как правило, представляет основное здание. Площадь дома начинается от 1000 кв. м. В поместье средней величины насчитывается не менее 10 комнат, в крупных их количество доходит до 40-50. Помимо основного здания — замка, виллы или особняка — на территории располагаются дополнительные постройки. В их число могут входить конюшни, винные погреба, собственные винодельня или сыроварня, гаражи. На территории могут находиться лесные угодья, во Франции — виноградники, в Италии — оливковые рощи. Размер земельного участка — от нескольких десятков до нескольких тысяч гектаров.

История по каталогу

В каталогах эксклюзивной недвижимости можно отыскать строения, принадлежащие в свое время известным историческим личностям. К примеру, вполне реально купить замок д'Артаньяна в Гаскони на юго-западе Франции (просят 3,65 млн евро). История его связана с прототипом главного героя «Трех мушкетеров» Александра Дюма. В замке 10 спальных комнат, пять гостиных, шесть ванных комнат. На территории поместья находятся здание для охраны, гараж, бассейн, конюшня, виноградник и винный завод, производящий 4500 бутылок вина в год. Ежегодные расходы на содержание и обработку земельных угодий составляют 19 000 евро, а налоги — 4200 евро.

Вина, производимые в замке д'Артаньяна, относятся к высшей категории французских вин — Appelation d'Origine Controllee. Новый владелец должен будет продолжать производство вина в объеме, оговоренном с Федерацией французских виноделов и экспортеров. Правда, самому собирать виноград и делать вино буквально собственнику не придется, на заводе работает группа профессионалов, которые этим занимаются всю жизнь.

Построенный в XIV-XVII вв. замок Маркизы Ангелов находится в 80 км от Парижа. Некогда им владел Жак Плессис-Беллиер, после смерти которого поместье унаследовала вдова — красавица Сюзанна де Брюк. Так на самом деле звали знаменитую Анжелику — Маркизу Ангелов, чей образ был увековечен в литературе и кино.

В Италии состоятельным покупателям предлагается отреставрированный комплекс традиционных тосканских вилл XIII в. Castello di Reschio, расположенных в Умбрии на территории более 1200 га.

Примером роскошного поместья может служить Murlo на 956 га в Сиене. Общая площадь строений — 12 000 кв. м. Основная вилла площадью 1175 кв. м состоит из главного здания XII в. и частной капеллы. Как водится, есть сады, бассейн, а еще лес (670 га), оливковые рощи (12 га), виноградник (14,5 га), пахотные земли (192 га). Еще 16 га используются для выращивания крупного рогатого скота, выведения и тренировки лошадей. Вилла окружена старинными фермерскими домиками, которые используются для проживания персонала и гостей.

Как правило, отдельно покупается вилла, отдельно — хозяйство. Здесь можно дать волю фантазии: хочешь выращивать картошку или разводить коров, овец — пожалуйста. Если же недосуг всем этим заниматься, то в каждом поместье уже есть профессиональный управляющий. Хозяева могут со временем меняться, он остается.

Но большинство «помещиков» из России не используют свою собственность как дополнительный источник дохода. При необходимости хозяин приглашает на частную охоту деловых партнеров или клиентов, совмещая таким образом отдых с работой. От яхт, самолетов и многих других предметов роскоши поместья отличает то, что они не теряют в цене со временем. «Поместья дают от 1,5% до 2% прибыли ежегодно, — объясняет Екатерина Тейн. — Но владельцев больше интересует не доход от владений, а то, как отбить ежегодные расходы на его содержание».

Содержание поместья — дело не дешевое и достаточно хлопотное: надо грамотно управлять большим хозяйством. «Расходы на содержание варьируются от десятков до нескольких сотен тысяч евро в год, — говорит Елена Юргенева. — Основной фактор, который влияет на конечную стоимость, — количество обслуживающего персонала, занятого на всех работах в течение года».

Хотя можно обернуть все в пользу хозяина и сделать так, чтобы землевладение приносило доход. «Например, в Шотландии собственники сдают свои охотничья угодья на выходные тем, кто специально приезжает в эту страну на охоту, — продолжает эксперт. — В результате доход от аренды может компенсировать затраты на содержание». Стоимость аренды поместья для охоты на один день начинается от 3000 фунтов и может достигать 100 000 фунтов.

Доход, который будет покрывать расходы на содержание, владельцам могут приносить виноградники или оливковые рощи. Но в этих сферах существует конкуренция. «Чтобы получать доход от виноградников, производством вина нужно заниматься либо профессионально, либо выращивать какой-либо редкий сорт винограда, что тоже требует немалых затрат и усилий. Как правило, собственник поместья во Франции предоставляет фермерам возможность обрабатывать виноградники, чтобы земля не приходила в запустение, взамен получая вино, иногда небольшую плату, но это скорее исключение», — объясняет Екатерина Тейн.

Метаморфозы в рамках дозволенного

Многие старинные здания находятся под охраной государства, что накладывает на собственников недвижимости определенные ограничения. Например, в проведении ремонтных или реставрационных работ. Главное требование — чтобы объекты культурного наследия были отреставрированы без изменений их особенностей, составляющих предмет охраны. Основным же охраняемым элементом чаще всего является фасад здания, поэтому его нельзя перекрасить, достроить и т. п. Помимо внешнего облика старинного особняка или виллы владелец должен будет сохранить все самое ценное и внутри, например уникальные мозаику, лепнину, старинный паркет, камины, анфилады комнат. Хотя любителей антиквариата это не отпугивает — скорее, наоборот, привлекает.

Реконструкция обходится дорого, иногда стоимость ее может оказаться выше, чем стоимость самого поместья. Кроме того, все работы строго контролируются государством. «Это достаточно трудоемкий процесс с бюрократической точки зрения, — объясняет Элла Братилова. — И когда перед новым собственником встает вопрос о реновации, то дело даже не в цене, а в сложности согласования всех работ».

Правда, большинство выставленных в настоящее время на продажу поместий в реконструкции не нуждается. Если она и требуется, то дополнительным строениям на территории. Например, в Великобритании этот сегмент рынка развивается достаточно давно, поэтому здания реконструированы, в них и отопление, и кондиционирование, и водоснабжение осуществляются по международным стандартам, рассказывает Екатерина Тейн. Впрочем, англичане, например, с удовольствием приобретают недвижимость, нуждающуюся в реконструкции, а россияне выбирают в основном восстановленные объекты, говорят риэлторы. Во Франции ситуация несколько иная: до сих пор встречаются замки, требующие капремонта.

Новодел не в счет

В России подыскать аналог подобной недвижимости сложно. Разве что в Москве или Санкт-Петербурге, да и то с натяжкой, поскольку городские особняки, конечно же, не обладают такими обширными территориями и уединенностью.

Существует еще одно «но». «Европейские объекты, помимо того что представляют собой уникальные образцы архитектуры различных эпох, предлагаются на продажу после качественной реновации и соответствуют всем критериям жилья класса люкс, — говорит Елена Юргенева. — На российском рынке ситуация иная».

По словам Эллы Братиловой, представленные на российском рынке поместья являются в основном новоделом. Правда, существует возможность выкупить старые имения, где необходимо проводить восстановительные работы с нуля, но она призрачна, утверждает эксперт, так как все существующие предложения находятся в закрытой продаже.

Немаловажную роль играет и безопасность сделки: в Европе особое отношение к антикварной собственности и покупка менее рискованна, нежели в России.