Процедура приобретения недвижимости в Литве

Купить земельный участок  в Литве можно, но для этого потребуется зарегистрировать фирму в Литве и оформить покупку на нее. Предварительно ознакомиться с предложениями на рынке можно самостоятельно – для этого существуют различные печатные издания, интернет-порталы и специализированные выставки. Иностранным гражданам, не владеющим литовским языком и знаниями местного законодательства, рекомендуется воспользоваться услугами посредников-риэлторов. Обращаться можно как к агентствам, расположенными непосредственно в Литве, так и к находящимся в России представительствам литовских фирм или российским фирмам, продающим недвижимость через своих партнеров в Литве. Законность сделки гарантирует нотариус. Он несет полную материальную ответственность по операциям с недвижимостью. Участие в сделке риэлтора не обязательно. К юристам и адвокатам есть смысл обращаться, если перед покупкой нотариус укажет на возможные проблемы с документами.

Если для приобретения недвижимости в Литве покупатель все же обращается к услугам риэлтора, стороны заключают агентский договор на поиск недвижимости. По желанию покупателя компания-продавец организует так называемый смотровой тур. Покупатель не платит за осмотр объектов, если в итоге он приобретает недвижимость. В противном случае риэлторы могут потребовать компенсацию за свои расходы. Сделку также можно провести удаленно, не находясь в Литве. В этом случае необходимо оформить нотариальную доверенность на своего представителя. Если доверенность составляется в России, ее необходимо перевести на литовский язык и заверить штампом апостиль. При оформлении документа в Литве он уже составляется на литовском, и его не нужно дополнительно заверять.

Полномочиями по проставлению апостиля наделены следующие официальные органы РФ:
•    управление Министерства Юстиции в Москве и его представительства в регионах;
•    органы ЗАГС республик в составе России, а также субъектов Федерации;
•    управление делами Генпрокуратуры РФ;
•    отдел документально-справочной работы Росархива.

ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА
Для проведения сделки покупателю потребуется только заграничный паспорт. Расчеты в зависимости от конкретной сделки могут проводиться наличными или банковским переводом. Наиболее удобной является оплата сделки наличными, для чего они сначала переводятся на открытый покупателем счет в Литве, а затем снимаются с него. Условия открытия счета зависят от конкретного банка. В некоторых достаточно предъявить заграничный паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (например, водительские права, выданные в Евросоюзе). В других запросят дополнительные документы, а открытие счета займет до двух недель. Счет открывается бесплатно. Продавец может просить внести часть суммы наличными, часть – банковским переводом. В любом случае способ оплаты заранее оговаривается сторонами.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
После того как недвижимость выбрана, покупатель и продавец заключают предварительный, или авансовый, договор. Он составляется в простой форме, при сделках с россиянами чаще всего на русском языке.
Авансовый договор содержит следующие пункты:
•    Предмет договора, то есть тот факт, что приобретается недвижимость.
•    Реквизиты объекта. Указывать адрес не обязательно, достаточно уникального номера из регистра недвижимости.
•    Размер задатка.
•    Сроки совершения сделки.
•    Ответственность сторон, в том числе с учетом форс-мажорных обстоятельств.
•    Дата составления договора.
•    Реквизиты сторон.
•    Возможные дополнительные условия (например наличие мебели).

После заключения авансового договора продавец не вправе предлагать продаваемую недвижимость другому покупателю. Одновременно с подписанием документа покупатель вносит задаток. Его размер оговаривается при каждой сделке отдельно и может достигать 10% от стоимости недвижимости. Также в каждом конкретном случае оговаривается форма его оплаты – наличными, банковским переводом,  и т. п. При срыве сделки по вине продавца аванс возвращается полностью. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток. В некоторых случаях внесение задатка необязательно, покупатель оплачивает всю сумму – например, при срочности сделки или если заранее готовы все необходимые документы, или так называемые «справки на продажу» (см. ниже).

По согласованию сторон аванс может быть внесен дистанционно. Для этого агент направляет покупателю авансовый договор: оригинал по почте и его электронную версию на e-mail. После этого покупатель перечисляет сумму аванса на банковский счет агента, а тот направляет по электронной почте квитанцию о получении денег. Преимущество внесения аванса дистанционно заключается в том, что покупатель приезжает в Литву только для завершения сделки, тем самым экономя время. Сразу после внесения аванса проводится проверка недвижимости.

ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Эта процедура заключается в заказе «справок на продажу». Таким образом оценивается юридическая «чистота» объекта, то есть не заложена ли недвижимость, нет ли третьих лиц, претендующих на нее, и т. д. Заказать справки можно в любой нотариальной конторе независимо от места расположения недвижимости. К нотариусу обращается риэлтор либо продавец. Справки заказываются заранее, поскольку на их подготовку уходит от двух до десяти дней. Они имеют ограниченный период действия – 30 дней. Техническое состояние недвижимости выясняется по документам на объект, которые представляются продавцом, и его дополнительная проверка обычно не производится.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Договор купли-продажи оформляется в нескольких экземплярах – по одному для всех совладельцев недвижимости (например обоих супругов), продавца и Центра регистров (государственного учреждения регистрации сделок с собственностью). По согласованию сторон документ составляется либо на русском, либо на литовском, либо на обоих языках (с идентичным текстом). При необходимости устный перевод осуществляет агент. Сделка проходит у нотариуса. При желании можно осуществить нотариальный перевод документов, однако эта процедура заказывается заранее и оплачивается отдельно. В этом случае перевод выполняет сам нотариус, если он владеет языком, либо поверенное им лицо. В договоре купли-продажи указываются сведения об окончательном расчете по сделке, то есть производится ли платеж единовременно или частями. Остальные условия документа схожи с информацией в авансовом договоре. После заверки сделки у нотариуса недвижимость переходит в полную собственность покупателя. Затем остается только зарегистрировать ее в Центре регистров.

ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ
Если покупка оплачивается наличными, деньги снимаются с личного счета в день сделки и обычно передаются покупателю у нотариуса. Никаких дополнительных чеков или расписок в получении продавцом денег покупатель не получает, но в договоре обязательно прописывается, что сумма была внесена, и это служит гарантией безопасности средств. При безналичном расчете существует два варианта оплаты. В первом покупатель переводит деньги со своего литовского счета на счет продавца, открытый в том же банке. Перевод осуществляется в день подписания договора купли-продажи. Также деньги на счет продавца можно перечислить напрямую со своего иностранного счета, однако этот процесс может занять неделю и более. В качестве подтверждения перевода средств у покупателя на руках остается квитанция из банка, обычно продавец не требует дополнительно доказать ему перечисление денег. В целом сделка может быть проведена как в течение одного дня (если аванс был внесен дистанционно, а все «справки на продажу» предварительно получены риэлтором), так и растянуться до двух недель и более, в зависимости от типа платежа.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
Регистрация недвижимости на имя нового собственника проводится в Центре регистров (Registru centras). Обычно регистрация входит в обязанности риэлтора. Процесс занимает около десяти дней. Срочную регистрацию, за 24 часа, проводят только в областных центрах Литвы. При желании регистрацию можно отложить на любое другое время либо подать документы сразу после сделки, а потом забрать их обратно также в удобное время. Если покупатель находится за пределами Литвы, риэлтор направляет документы собственнику по почте. Свидетельство о праве собственности раньше представляло собой отдельный документ. Сейчас система регистрации переведена в электронный вид, свидетельства в бумажном виде не выдаются, а выяснить право собственности можно в любой момент на сайте регистра. В качестве подтверждения права собственности на руках покупателя остается договор купли-продажи.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ И ИПОТЕКА

При покупке недвижимости покупатель оплачивает следующие расходы:
•    «справки на продажу»: обычно входят в общую сумму гонорара нотариуса, но в некоторых случаях требуют дополнительной оплаты в размере €100–150;
•    услуги нотариуса: 0,5% от суммы сделки плюс до €50 за заверку нотариального перевода;
•    услуги переводчика: €150–300, в зависимости от объема переводимых текстов;
•    пошлину в центре регистров за переход права собственности: до €35 на каждого владельца;
•    смотровой тур. Если сделка не состоялась, компания может запросить, например, компенсацию расходов на бензин, когда поездки совершались на автомобиле риэлторов. Обычно «накатывается» от 200 до 500 км, бензин стоит €1 за один литр.
•    госпошлина за проставление апостиля – 1 500 руб.
Комиссию агента 1,5–3,5% (+ НДС 18%) оплачивает продавец.

Получить ипотеку в литовском банке иностранному гражданину практически невозможно, это стало сложностью даже для граждан Литвы. Оформить кредит можно только при наличии разрешения на проживание в этой стране. Правда, существует возможность кредитования через российский банк, но в этом случае будет начислен большой процент – 15–18% годовых.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка первичного жилья
Сделка начинается с подписания акта согласования цены в офисе застройщика. Этот документ не является авансовым (предварительным) договором, не обязывает покупателя совершать сделку, а только устанавливает цену покупки, которая впоследствии будет фигурировать в договоре купли-продажи. Чаще всего акт составляется на литовском языке. Авансовый договор при покупке первичной недвижимости может и не заключаться, если сделка будет проводиться в срочном порядке, в течение одного-двух дней. Оплата сделки обычно проводится безналичным путем в течение суток после заключения договора купли-продажи.

Покупка земли
Основным путем покупки земельного участка является его оформление на зарегистрированное в Литве юридическое лицо. Также иностранец может оформить участок на доверенное лицо в Литве (родственника, знакомого) с составлением на него договора долгосрочной аренды с правом выкупа земли, когда это будет возможно. Ожидается, что ограничения прав иностранцев на покупку земельных участков будут сняты – полностью или частично – в 2013 году. Еще одна возможность стать собственником земли – заключить договор долгосрочной аренды непосредственно с самим владельцем участка. Однако не все нотариусы возьмутся за такую сделку, и такое оформление в целом не рекомендуется. Связано это с возможностью возникновения различных препятствий, если покупатель в дальнейшем захочет выкупить участок. Например, владелец при переезде в другую страну или появления наследников может отказаться продавать землю иностранному арендатору. На этот случай должен быть составлен соответствующий документ, по которому собственнику будет запрещено передавать имущество третьим лицам.

Совместная собственность
Оформление недвижимости на нескольких собственников отличается в зависимости от того, кто будет совладельцем:
•    Супруг(а) и несовершеннолетние дети становятся сособственниками автоматически при покупке недвижимости вторым супругом. Недвижимость оформляется в общую семейную собственность. При совершении сделки может присутствовать только один из супругов. Если покупатель, состоящий в браке, желает оформить недвижимость только на свое имя, ему необходимо представить письменное согласие на эту сделку второго супруга, нотариально заверенное и переведенное на литовский язык.

•    Совершеннолетние дети, родители и другие родственники автоматически не становятся совладельцами, но должны являться таковыми, если в будущем намерены претендовать на шенгенскую мультивизу. Об условиях получения визы для владельцев недвижимости читайте в разделе «Визовый режим и вид на жительство в Литве». При оформлении совместной собственности должны лично присутствовать все будущие совладельцы, кроме супруга(и) и несовершеннолетних детей. Также можно представить доверенность от их имени.

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Если для проведения сделки планируется пробыть в Литве какое-то время, в качестве места проживания покупатель может выбрать съемное жилье. Арендовать недвижимость в Литве можно напрямую у владельца, не обращаясь в агентства, причем при коротких сроках аренды договор между съемщиком и владельцем может быть заключен в устной форме. Все условия аренды обговариваются в каждом конкретном случае. Например, владелец может запросить полную предоплату либо ее часть, либо согласиться на оплату проживания уже при выезде съемщиков. Стоимость аренды в Вильнюсе начинается от €120 в месяц, двухкомнатной квартиры (односпальных апартаментов) – от €290 в месяц. Дом в Вильнюсе (пригород столицы) можно снять за €100–180 в сутки.