Процедура приобретения недвижимости в Австралии.

Иностранные физические лица вправе приобретать следующую жилую недвижимость в Австралии:
•    новые, уже построенные, квартиры, дома, таунхаусы;
•    жилье на стадии строительства (см. «Покупка жилья на стадии плана»);
•    жилье на вторичном рынке при наличии визы на срок не менее двенадцати месяцев;
•    недвижимость с целью перестройки для увеличения стоимости объекта (причем в ходе реконструкции проживать в нем запрещается).

Для покупки недвижимости в Австралии иностранцам требуется разрешение Правительственного Совета по иностранным инвестициям (Foreign Investment Review Board, FIRB). В компетенцию этого учреждения входит регулирование и контроль всех операций по покупке и продаже недвижимости с участием иностранцев. Большинство застройщиков уже заранее получает его разрешение на продажу объектов иностранцам, и покупателю не нужно о нем беспокоиться. Если разрешения нет, покупателю потребуется специально получать его в ходе сделки. Если по истечении срока действия временной годовой или постоянной визы иностранец покидает страну, недвижимость должна быть продана. Избежать необходимости продажи жилья можно двумя способами: оформить недвижимость на свою вновь зарегистрированную в Австралии компанию или траст. Подробнее о регистрации юридических лиц и трастов читайте в разделе «Бизнес в Австралии».


С ЧЕГО НАЧАТЬ
Предварительно ознакомиться с предложениями австралийской недвижимости можно еще в России – с помощью печатных изданий, интернет-порталов или посетив тематические выставки.
Сделки напрямую с продавцом проходят в Австралии крайне редко, и иностранцы чаще всего нанимают агента по недвижимости. Можно выбрать российскую фирму, работающую с австралийскими компаниями-партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами в самой Австралии. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. В любом случае у него должна быть официальная лицензия на работу в сфере недвижимости.В сделке в обязательном порядке принимает участие адвокат. Он занимается юридическим оформлением всех процедур. В некоторых штатах Австралии функции адвоката разрешено выполнять агентам по недвижимости.

При отсутствии возможности приехать в Австралию сделку можно совершить удаленно. Заполненный контракт на покупку покупатель получит по факсу или электронной почте и, подписав его, таким же образом отправляет обратно. Все дальнейшие действия адвокат будет проводить без покупателя, напрямую с адвокатом продавца. Также можно оформить доверенность на своего представителя, и он будет подписывать документы в Австралии. Подробности процедуры покупки приведены ниже. Однако покупателю все же лучше приехать в Австралию для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. В ходе него покупатель самостоятельно оплачивает гостиницу и другие расходы на проживание. Услуги агентства (сопровождение при осмотре объектов, консультации, перевод) отдельно не оплачиваются и входят в комиссионные по всей сделке. Однако на случай если покупатель в результате смотрового тура не приобретет никакую недвижимость, агентство заранее оговаривает какой-то минимальный платеж за свои услуги.


ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА
Оплата сделки будет проводиться безналичным платежом, однако открытие личного счета в местном банке не обязательно. Средства из-за границы можно переводить напрямую на специальный трастовый счет – счет агента по недвижимости или адвоката, предназначенный для ответственного хранения средств. Если местный счет все же будет открываться, покупателю необходимо зарегистрировать индивидуальный налоговый номер (Tax File Number). Его можно бесплатно оформить в государственной организации Центрлинк (Centrelink), а также Австралийском налоговом управлении (Australian Taxation Office) или на его официальном сайте. Условия открытия счета различаются в зависимости от банка. Например, Westpac открывает счет бесплатно, а за содержание счета берет пять австралийских долларов (далее а.д., $4,6) ежемесячно.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ
После того как объект выбран, покупатель осуществляет письменное или устное предложение о покупке – оферту. Агент согласовывает предложение с продавцом, и, в случае если он принято, покупатель вносит так называемый «холдинг депозит». Этот платеж, 1–5 тыс. а.д. ($1,3–4,5 тыс.), вносится наличными или банковским платежом и служит гарантией, что объект временно (примерно на две недели) снимается с продажи. В случае отказа покупателя от сделки на этом этапе взнос полностью возвращается. Если сделка продолжается, эта сумма учитывается в общей сумме покупки.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ
После этого заключается предварительный договор, или Уведомление о продаже. Документ содержит реквизиты сторон и их представителей, адрес объекта, цену продажи, сроки продажи и возможные особые условия. Уведомление направляется агентом покупателя адвокатам – продавца и покупателя. На этом этапе проводятся юридическая и техническая проверки недвижимости, а также, если необходимо, оформляется ипотека.

ИПОТЕКА
Сразу при заключении Уведомления о продаже покупатель подает в банк – лично или через финансового брокера – заявку на получение кредита. Однако по состоянию на июль 2010 года получить кредит в Австралии сложно даже гражданам этой страны. Для получения кредита необходимо показать наличие средств на первоначальный взнос 5–10%. Для этого необходимо заранее перевести средства на счет (личный или трастовый агента/адвоката) в банке Австралии, о чем тот впоследствии предоставляет отчет. Максимальная сумма кредитования для нерезидентов составляет 80% от стоимости недвижимости. Кредит может быть оформлен на срок до 40 лет. Ставка составляет 7–8% для заемщиков, не имеющих возможности предоставить документы о своих доходах, и 6,8–7,2% для тех, кто может предоставить подтверждение о зарплате с места работы.

ПРОВЕРКА СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТА
Проверка юридической чистоты недвижимости обязательна, ею занимается адвокат. В ходе проверки выясняется, уплачен ли налог на землю, внесены ли платежи за воду и канализацию, имеются ли в местном совете планы по расширению улицы или перестройке района по генеральному плану, и т. д. Инспекция технического состояния объекта включает выявление возможных строительных дефектов и наличия термитов. Эта проверка не является обязательной, но желательна, поскольку многие частные дома возводились самими владельцами и поэтому могут быть иногда построены с грубыми нарушениями Строительного кодекса Австралии. При таких нарушениях дом сложно застраховать и, следовательно, невозможно оформить ипотеку. При покупке квартир необходимо проверить финансовое положение страты (управляющей домом компании). Из этих средств осуществляется уход за зданием. В некоторых случаях, уже после совершения покупки, из-за ухудшения дел страты управление домом может быть передано другой фирме. Для собственника это означает повышение затрат на техническое обслуживание дома в ближайшем будущем. В общей сложности выполняется 30–40 различных проверок. Обычно они выполняются в течение семи дней со дня подписания уведомления о продаже.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После того как адвокаты согласуют все условия сделки, будут получены результаты всех проверок и решение по ипотеке, заключается контракт купли-продажи. На этом этапе покупатель вносит депозит на трастовый счет агента или адвоката. Для жилой недвижимости он обычно составляет 10% от стоимости объекта, для коммерческой или при особо крупных суммах – 5%. При платеже покупатель получает чек, подтверждающий внесение суммы. Подписанный экземпляр контракта покупатель передает адвокату или своему агенту, после чего представители покупателя и продавца обмениваются контрактами. По закону покупателю дается пять рабочих дней (так называемый период cooling off), в течение которых он имеет право расторгнуть сделку. В этом случае с него удерживается 0,25% от стоимости объекта. По истечении пяти дней сделка считается необратимой, и в случае ее расторжения покупателю не возвращаются 10% от стоимости сделки.

На этом этапе, если на приобретаемую недвижимость не оформлено разрешение FIRB, агентство недвижимости занимается его оформлением. Учреждение рассматривает заявление в течение тридцати дней. В случае отказа в выдаче разрешения сделка расторгается, а продавец несет штрафные санкции, установленные государством, поскольку продавал объект лицам, не имеющим право на покупку без разрешения FIRB. После заключения договора купли-продажи покупатель может покинуть Австралию. Всеми дальнейшими процедурами займется адвокат.

Для оплаты оставшейся суммы покупателю – в зависимости от условий сделки – предоставляется от тридцати до ста двадцати дней со дня подписания договора. Покупатель передает эти деньги своему агенту или адвокату в виде банковских чеков либо переводит на трастовый счет агента за несколько дней до закрытия сделки. В случаях если, например, у покупателя возникают сложности с переводом денег из России или банк задерживает средства по ипотеке, продавец соглашается подождать, скажем, 14 дней. Однако адвокат продавца назначает точный срок, когда средства должны быть переведены, а также устанавливает штраф, к примеру 100–200 а.д. ($89,8–180), за каждый день просрочки.

ЗАКРЫТИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ
Завершение сделки производится в согласованный сторонами день (Settlement date) в присутствии адвокатов продавца и покупателя, представителя банка покупателя (если оформляется ипотека) и представителя банка продавца (если ипотека еще не выплачена). Также присутствует представитель казначейства штата. Он принимает марочный сбор, включающий налоги на регистрацию самой сделки купли-продажи, оформлению ипотеки и прав залога, а также права собственности нового владельца. Оплата чаще всего производится банковскими чеками, хотя возможно внесение наличных. Регистрация проводится в государственном кадастре – Land Title Office.

Если оформлена ипотека, сертификат собственности будет храниться в банке до дня ее закрытия. В случае если покупка оплачивается единовременно, сертификат получает адвокат. Покупатель потом может забрать документ, но лучше хранить его у адвоката, а для себя сделать заверенную копию. Такое удаленное хранение документа рекомендуется, поскольку в стране зафиксированы случаи воровства сертификатов из квартир и их подделки. Вся сделка с момента подписания контракта купли-продажи до окончательного расчета обычно занимает шесть недель, однако в зависимости от конкретной сделки срок может увеличиваться.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Сверх затрат на саму недвижимость необходимо выделить 5–9% от ее стоимости на различные налоги и платежи, включая следующее
•    налог на переход права собственности (марочный/гербовый сбор) – 3–5,5% от суммы сделки в зависимости от стоимости объекта и штата. В Сиднее это около 5%. С 1 июля 2010 года во всем штате Новый Южный Уэльс гербовый сбор отменен для покупателей недвижимости на стадии строительства. Также от его уплаты освобождаются лица старше 65 лет, которые приобретают новостройку взамен прежнего постоянного жилья. На скидку в размере 25% от гербового сбора могут рассчитывать лица, покупающие жилую недвижимость не дороже 660 тыс. а.д. ($539 тыс.), если она находится на стадии строительства или только что сдана в эксплуатацию.
•    Регистрационный сбор, в среднем он составляет 0,2%, в Южной Австралии – до 0,5%.
•    Услуги адвоката – 1,2–2 тыс. а.д. ($1–1,8 тыс.) в зависимости от сложности сделки.
•    Стоимость оформления кредита – 0,2–1,5 тыс. а.д. ($0,18–1,35 тыс.).
•    перевод договора на русский язык – примерно 10 а.д. ($9) за страницу.
•    строительная инспекция – 200–650 а.д. ($179,5–583).
•    страхование сертификата собственности – 0,4–1 тыс. а.д. ($359–897) в год.

В штате Новый Южный Уэльс установлен дополнительный налог. С 1 июля 2010 года взимается Ad Valorem Tax, схожий с налогом на роскошь, но уплачиваемый единовременно. Он начисляется на недвижимость дороже 500 тыс. а.д. ($451,8 тыс.). Ставка зависит от суммы. Например, при цене недвижимости 1 млн а.д. ($900 тыс.) налог составит 1 тыс. а.д. ($903). В Новом Южном Уэльсе для граждан и резидентов Австралии установлены налоговые льготы. При соблюдении ряда условий покупателю при покупке возвращается 5% от стоимости недвижимости.

Среди прочих установлены следующие условия:

•    Приобретаемое жилье должно быть первым для покупателя, то есть ранее они не должны были владеть никакой недвижимостью. Причем правило распространяется на обоих супругов, даже если жилье оформляется на имя одного из них.
•    В течение двенадцати месяцев покупатели обязаны поселиться в приобретенном жилище.

Комиссию агента по недвижимости, 1–3% от суммы сделки, чаще всего оплачивает продавец.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка жилья на стадии плана
Покупка иностранцев жилья на стадии off plan разрешена, если число приобретаемых объектов не превышает 50% от объема жилья, то есть квартир в здании или домов в комплексе. Связано это с тем, что застройщик получает разрешение FIRB только на 50% от всего объема жилья.

График платежей может быть примерно таким.
•    На момент подписания договора покупатель вносит первоначальный платеж 1–5 тыс. а.д. ($900–5 000).
•    В течение 21–30 дней после подписания договора купли-продажи оплачивается депозит 10%.
•    в течение 14–30 дней после того как компания оповещает покупателя о завершении строительства, покупатель вносит оставшуюся сумму. Для окончательного расчета юристы сторон и представитель банка назначают день закрытия сделки. Также можно обговаривать внесение платежей частями.

Земля под застройку
Земля может быть оформлена как в свободное владение (free hold), так и в долгосрочную аренду (lease hold). При покупке частного дома земля в основном оформляется в собственность. Однако в Канберре почти все участки передаются в долгосрочную аренду. Это связано с тем, что столица считается особым административным округом и вся земля принадлежит королеве, государству и церкви. Иностранные граждане вправе приобретать землю только при условии, что в течение 24 месяцев на нем будет начато строительство жилья. Общая стоимость строения должна составлять не менее 50% стоимости участка.

Покупка коммерческой недвижимости и готового бизнеса
При покупке коммерческой недвижимости разрешение FIRB необходимо получить только при условии, что стоимость объекта превышает 50 млн а.д. ($44,86 млн). Если приобретается существующий бизнес или его часть, обращаться в FIRB требуется только при сумме сделки свыше 100 млн а.д. ($89,72 млн).

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ
Для сдачи жилья в аренду иностранцам рекомендуется обращаться к агентству. Оно будет управлять недвижимостью согласно договору с владельцем. Арендаторы не только не встречаются и не ведут переговоров с владельцами, но часто даже не знают их имен. Задаток обычно равняется четырехнедельной арендной плате, в случаях сдачи в аренду меблированной квартиры – шестинедельной. Эти средства (rental bond) перечисляются в Управление Правительства штата по ведению бизнеса (Office of Consumer and Business Affairs). Это учреждение выдает лицензии риэлторам, а также прочим подлежащим лицензированию специалистам – сантехникам, электрикам, строителям и т. Д. В дополнение к этому арендатор оплачивает вперед две-четыре недели аренды. Впоследствии арендная плата вносится либо раз в две недели, либо раз в месяц, но всегда вперед. При краткосрочной аренде стоимость аренды обычно уплачивается полностью, но сумма может оговариваться отдельно.

После оплаты и подписания договора арендатор получает под расписку один-три набора ключей. В течение недели после этого он обязан направить в агентство заполненный акт осмотра квартиры, первоначально составленный агентом. Арендатор не вправе ремонтировать жилье и даже чинить какую-либо поломку в квартире без ведома агентства. В противном случае компенсация за ущерб будет вычтена из rental bond при выезде. Если квартира сдается без повреждений, бонд возвращается полностью. О намерении выехать арендатор обязан уведомить агентство за один месяц. Средняя стоимость аренды квартиры в Сиднее, удаленной от центра города на 8–20 км, превышает 400 а.д. ($359) в неделю. Виллу с тремя спальнями в городе-спутнике на расстоянии 45–50 км от Сиднея можно снять за 290–320 а.д. ($260–287) в неделю.

За помощь в подготовке материала благодарим Андрея Колмогорова, генерального директора компании National Investment Realty.