Покупка недвижимости в Белоруссии - с агентством или без?

Некоторые потенциальные покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию, отложив решение квартирного вопроса до лучших времен. Кто в ожидании ясности и стабильности, кто в надежде, что цены на жилье еще больше снизятся. Однако не у всех сегодня есть возможность и желание откладывать покупку или продажу квартиры на неопределенный срок.

Вопросы, связанные с совершением операций с недвижимостью особо актуальны не только для людей, которым необходимо купить, продать жилье по чисто бытовым причинам, но и для тех, кому удалось в нынешнее нестабильное время заработать какие-либо средства. Как сохранить свои сбережения? Ответ на этот вопрос у всех на слуху - вложить деньги в недвижимость.

Многих людей, которые хотят продать или купить квартиру волнует вопрос: как лучше поступить, действовать самостоятельно на свой страх и риск либо обратиться в агентство недвижимости и довериться профессионалам? Безусловно, ответ вы можете дать себе только сами. Однако давайте рассмотрим, какие услуги предоставляет агентство недвижимости, то есть за что клиент платит деньги.

В Беларуси сегодня работает свыше семидесяти агентств недвижимости. Необходимо отметить, что начиная с 2006 года, когда все действующие риэлтерские компании прошли лицензирование, требования, предъявляемые к организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность, стали значительно серьезнее.

В январе 2006 года Президентом Республики Беларусь был подписан Указ №15 "О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь». Этим же указом были утверждены Правила осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь. С 1 апреля 2008 года вступил в силу Указа Президента Республики Беларусь № 140 от 28.02.2008г. «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь». Документ принят в целях совершенствования порядка оказания всего комплекса риэлтерских услуг, расширения рамок государственного регулирования и усиления контроля в сфере риэлтерской деятельности.

Теперь в штате агентства недвижимости должно быть не менее пяти аттестованных специалистов – риэлтеров. Риэлтер – работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги (п.2 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь). Для получения свидетельства об аттестации риэлтер должен сдать аттестационный экзамен в Министерстве юстиции.

Необходимость подготовки к сдаче экзамена значительно повысила юридическую грамотность профессиональных участников рынка недвижимости, и соответственно услуги, оказываемые клиентам, стали качественнее. Благодаря лицензированию взаимоотношения риэлтерских компаний и клиентов вышли на более цивилизованный уровень. Немаловажно и то обстоятельство, что сегодня агентство недвижимости уже может более успешно конкурировать с нелегальными посредниками. Теперь граждане, совершающие сделки с недвижимостью с помощью риэлтерской фирмы, могут чувствовать себя более защищенными законом и государством.

Сегодня агентства недвижимости, работающие на белорусском рынке, оказывают клиентам широкий спектр услуг. Согласно п.1.3. Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь это:

- консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

- представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

- подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

- организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

- помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Кроме того, агентство недвижимости вправе осуществлять рекламную и издательскую деятельность в сфере недвижимости и производить оценку объектов недвижимости.

Одним из наиболее важных вопросов для клиентов агентства недвижимости, безусловно, является стоимость риэлтерским услуг.

Согласно Постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 14.03.2008г. №386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28.02.08г. №140», тарифы (ставки) на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости рассчитывается в процентном отношении от цены объекта недвижимости, указываемой в договоре купли-продажи. Ставка определяется в диапазоне от 1 до 3 процентов в зависимости от стоимости объекта. В ставку включается стоимость консультационных услуг, услуг за предоставлении информации о спросе и предложении, подбор вариантов, организацию и проведение согласование условий, помощь в подготовке (оформлении) документов.

Оплата остального спектра риэлтерских услуг нормирована путем привязки к базовой величине. При расторжении договора на оказание услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, потребителем производится оплата фактически оказанных риэлтерских услуг.

Как убедиться, что агентство, к услугам которого вы решили прибегнуть надежно? Первое, на что необходимо обратить внимание – это наличие следующих документов:

- свидетельства государственной регистрации,

- лицензии на оказание риэлтерских услуг,

- свидетельств об аттестации риэлтеров,

- договора обязательного страхования ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением.

Копии этих документов должны находиться на видном месте в офисе фирмы.

Вы можете сложить свое мнение об агентстве недвижимости по объему рекламы, представленной в прессе, а также по количеству объектов недвижимости, выставленных этим агентством на продажу. Поинтересуйтесь, сколько лет работает фирма на рынке недвижимости. Многолетняя практика говорит как о наличии большого опыта работы, так и о стабильности. Такие агентства дорожат своей репутацией и вряд ли станут заниматься сомнительными сделками с целью получения разовой выгоды.

На белорусском рынке недвижимости работает немало надежных фирм, которые прекрасно себя зарекомендовали на протяжении длительного времени. Эти организации оказывают услуги гражданам на высоком уровне, в их штате работают высококвалифицированные специалисты.

Обстановка в офисе также в некоторой степени дает информацию о компании. Безусловно, в помещении агентства должна быть необходимая для работы офисная техника, телефонные линии. Немаловажно и наличие комнаты для ведения переговоров, поскольку должна соблюдаться полная конфиденциальность сделки. В соответствии с п.п.31-36 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, риэлтерская организация обязана обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю. Все переговоры и консультации должны проводится при условии отсутствия посторонних лиц.

В вопросе выбора агентства многие полагаются на мнение своих знакомых, которые уже обращались к его услугам и остались довольны. Заметим, что важно не только выбрать агентство, но и самого специалиста, с которым вы непосредственно будете работать. Результат, в конечном счете, во многом будет зависеть от опыта и прилагаемых усилий того человека, который лично занимается вашим вопросом. У каждого специалиста по риэлтерской деятельности обязательно должна быть идентификационная пластиковая карточка, которая является документом, удостоверяющим его полномочия.

Если вы решили продавать квартиру, прибегнув к услугам агентства недвижимости, вам необходимо будет заключить с ним эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг. Это означает, что в течение всего срока действия договора к услугам других риэлтерских компаний вы прибегнуть не сможете.

Многих продавцов недвижимости беспокоит, тот факт, что в агентстве необходимо будет передать на хранение перечень предусмотренных законодательством правоустанавливающих документов на квартиру. Однако этот страх не имеет под собой никаких оснований. Акт передачи документов агентству на объект недвижимости оформляется в виде приложения к договору на оказание риэлтерских услуг. Агентство недвижимости обязано обеспечить сохранность принятых на хранение документов, а в случае их утраты по вине агентства - обеспечить изготовление дубликатов за свой счет. Кроме того, в случае досрочного расторжения либо истечения срока действия договора на оказание риэлтерских услуг, агентство возвращает документы потребителю не позднее одного дня с момента предъявления соответствующего требования и оплаты оказанных услуг согласно договору.

Рекомендуем вам внимательно читать договор, который вы подписываете, особенно в части, касающейся обязанностей и ответственности сторон. Вы вправе задать все интересующие вас вопросы, касающиеся условий договора и сделать необходимые для себя уточнения. Представитель агентства должен дать вам квалифицированные разъяснения и не оставить ни один ваш вопрос без ответа.

После заключения договора с агентством ваша квартира будет интенсивно рекламироваться сразу во многих периодических изданиях, в компьютерной базе данных недвижимости, интернете. Закрепленный за вами специалист позаботится об удобном графике показа вашей квартиры. Немаловажно и то, что вы будете избавлены от бесконечного приема звонков.

Ваш агент будет присутствовать на просмотрах вашей квартиры потенциальными покупателями. Опытный специалист умело обратит внимание покупателя на достоинства квартиры, грамотно ответит на всевозможные вопросы, проведет переговоры по цене, поможет найти компромисс сторонам сделки и приложит все усилия, для того, чтобы сделка состоялась. Роль риэлтера или агента, который будет заниматься продажей вашей квартиры трудно переоценить, поэтому еще раз повторимся – вам необходим компетентный специалист.

После того как покупатель на вашу квартиру будет найден, в офисе агентства вы подпишите с покупателем договор о намерениях совершить сделку, получите задаток в обеспечение исполнения обязательств по купле-продаже квартиры. Сотрудники агентства обеспечат сбор всех документов, необходимых для проведения сделки, проведут их юридическую проверку, а после нотариального оформления сделки - зарегистрируют право собственности нового владельца в агентстве по государственной регистрации и технической инвентаризации недвижимого имущества. Кроме того, вы всегда сможете получить грамотную консультацию, по любому вопросу, касающемуся проведения сделки.

Таким образом, обратившись в агентство недвижимости, вы получаете ряд преимуществ. Во-первых, вам гарантировано правильное юридическое оформление сделки, и вы избавитесь от беготни, нервотрепки и потери времени. Во-вторых, вы экономите время - поиском покупателя или подходящей для вас квартиры будет постоянно заниматься закрепленный за вами специалист В-третьих, обеспечивается конфиденциальность сделки, так как ваши номера телефонов и другие сведения не будут фигурировать в рекламных объявлениях.

Важно понимать, в период разбалансированности рынка и тенденции к снижению цен на недвижимость, продавцам как никогда, необходима помощь квалифицированного специалиста. Пытаясь найти покупателя самостоятельно, продавец квартиры рискует попросту потерять время и соответственно деньги.

Некоторые продавцы квартир полагают, что, обзвонив агентства и не заключив ни с кем из них эксклюзивный договор, им удастся продать свою квартиру через того, кто окажется более расторопным. В итоге ни один уважающий себя специалист не будет серьезно заниматься вопросом продажи вашей недвижимости без взаимных обязательств. Кроме того, агентство, не заключив с вами договор, не сможет даже полноценно рекламировать вашу квартиру. Намного эффективнее выбрать надежное на ваш взгляд агентство недвижимости и заключить с ним договор на оказание риэлтерских услуг.

Зачастую покупатели и продавцы склонны упрощать роль агентства недвижимости. С первого взгляда кажется, что продать или приобрести жилье не такая уж сложная задача. Только в процессе многие начинают понимать, что в совершении сделок купли-продажи недвижимости существует масса сложностей и нюансов, предусмотреть которые не профессионалу просто невозможно. Покупка недвижимости требует от человека наличия опыта и специальных знаний, и далеко не всегда можно правильно оценить ситуацию на основе собственной здравой логики. Отказ от помощи специалистов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери денег.

Решив действовать самостоятельно, вам необходимо не только быть уверенным в своих юридических знаниях, но и понимать специфику и законы рынка недвижимости. Кроме того, вам понадобится много свободного времени. Проще говоря, вам некоторое время придется поработать риэлтером.

Практика показывает, что в агентства недвижимости чаще всего обращаются люди с целью купли-продажи квартир, комнат, домов, участков. Если же предстоит решение более простой задачи, не требующей поиска покупателя, либо подбора подходящего для покупки объекта недвижимости и сложного юридического оформления, то вам вполне по силам сделать это самостоятельно. Например, для того, чтобы заключить договор дарения на квартиру с близким родственником вам вовсе не обязательно обращаться в агентство недвижимости.

Автор: Екатерина Феденкова