Недвижимость во Франции - классика инвестиционного жанра

С чем это связано и что произойдет с ценами на французское жилье в посткризисный период?

По оценке французской газеты о недвижимости De Particulier a Particulier (PAP), колебания цен на недвижимость в различных регионах Франции в течение 2009 года оказались незначительными. Очевидно, что на французском рынке недвижимости крутых виражей значительно меньше, чем на американском, испанском или болгарском. "Резкого падения цен не произошло, поскольку не было резкого роста", - говорит Юлия Титова, руководитель департамента недвижимость за рубежом компании "БЕСТ-Недвижимость". И если в Болгарии в 2002-2007 годах цены ежегодно увеличивались на 50% и более, самым высоким показателем во Франции был 15%-ный рост в 2004 года. Эксперты, работающие на французском рынке, сравнивают вложения в недвижимость во Франции с покупкой драгоценных металлов, антиквариата, бриллиантов, которые, по выражению директора по развитию агентства Cosmopolit Романа Шендрикова, "приносят немного, но приносят всегда".

В меру упитан и в самом расцвете сил

Кризис среднего возраста французский рынок недвижимости пережил уже в 90-е годы. Как рассказывает соучредитель компании Immoconcept Ирина Дюпор, спад начался в 1992 году и закончился в конце 1998 года. "Цены тогда действительно упали, - вспоминает эксперт. - Это было во многом связано с банками, которые сами массивно скупали недвижимые активы и попали в собственные ловушки, связанные с ликвидностью. Тот кризис стал прививкой, благодаря которой Франция избежала мировой эпидемии. Последние 10 лет до прошлого года цены стабильно шли вверх". Управляющий партнер Altera Dom Алексей Соколов подтверждает, что некоторые объекты за семь лет выросли в цене вдвое.

Эксперты регулярно анализируют рынок в поисках регионов, где стоимость недвижимости гарантированно не упадет. "Например, на Лазурном Берегу, в Каннах, цены не пошатнулись, - говорит Ирина Дюпор. - В Ницце и Антибе немного "провисли" большие квартиры в плохих районах, но и они за последние шесть месяцев выровнялись, в Сен-Максиме и Сан-Тропе дешевое жилье подешевело на 7%, а дорогое выросло на 9%. Подъем цен на всегда популярном Лазурном побережье привел и к росту стоимости недвижимости, расположенной чуть западнее. Так, в городке Канэ, что возле Перпиньяна, цены в среднем выросли на 4%".

Демонстрировал положительную динамику и Париж. По статистике, которую приводит Ирина Дюпор, цены там за последний год выросли примерно на 4,5%.

Любопытно наблюдать за неизвестными ранее российскому покупателю регионами. "Например, в сельской местности на юго-западе есть много доступных объектов, - говорит Алексей Соколов. - Вблизи Бордо можно найти замечательные замки за 3 млн евро. Но пока это малоликвидный вариант, поэтому мы советуем инвестировать преимущественно на юге". "Год назад мы открыли российскому покупателю волшебный город Аркашон, - рассказывает Ирина Дюпор, - и теперь наши клиенты радуются тому, что в этом городе за последний год (в кризис!) цены в верхнем сегменте выросли на 11,5%".

Кризис сказался не на цене, а на количестве сделок. У большинства агентств, работающих на этом рынке, за 2008 год по сравнению с предыдущим было проведено на 10-15% меньше сделок. "Это связано с тем, что французский рынок - это в основном рынок вторичного жилья, - объясняет Роман Шендриков. - В отличие от Болгарии, Испании и итальянской Калабрии, где основной продукт - новое жилье от застройщиков, во Франции большинство продавцов - частные лица. Соответственно, ценообразование зависит от того, насколько это нужно продавцу. Физическому лицу зачастую не обязательно продавать именно сегодня. В отличие от застройщиков, для него это не бизнес, а разовая сделка. Поэтому покупатель может рассчитывать на скидки не выше 10-15%". Юлия Титова дополняет: "Сразу скидку никто не дает - только в процессе переговоров. Те продавцы, кто не торопится со сделкой, попросту снимают свои объекты с продажи".

Спасибо Большому Брату

Такие семейные драмы - не единственное следствие французской налоговой политики в области недвижимости. Положительным ее действием является стабилизация рынка. "Государство сует свой нос в эту область регулярно, и это не всегда плохо, - замечает Ирина Дюпор. - В начале 2000-х годов были введены серьезные (до 25% от себестоимости жилья) налоговые льготы на владельцев нового жилья для сдачи в аренду. Это тут же стимулировало продажи жилья и рост нового строительства, следом поспевали банки, финансируя этот процесс".

Правительство стремится оградить рынок недвижимости от спекулятивных сделок. "Государство позаботилось о сохранении цивилизованных отношений, регулируя продажи с помощью специального налога на прирост капитала, который составляет 33,3%, - говорит Роман Шендриков. - Он платится с положительной разницы в цене при продаже. С течением времени ставка налога снижается. А через 15 лет владения недвижимостью продавец полностью освобождается от этого налога. Так государство делает краткосрочные спекуляции невыгодными и поощряет долгосрочных инвесторов. Поэтому дубайская или болгарская история во Франции невозможна по законодательным причинам".

Власти следят за тем, чтобы культурно и экономически значимые районы и города не оказались слишком плотно застроены - это же позволяет держать уровень цен. "Замки, Париж - это классика, - рассуждает Роман Шендриков. - Как на полотно Ван Гога может упасть цена? Он же больше не пишет. Так и замки, и даже виллы, которые в некоторых районах больше не строятся. И Лазурный Берег - не резиновый".

Французский рынок недвижимости контролируется не только государством, но и банковской системой. "Местные банки традиционно прижимисты и нелегко выдают кредиты, - говорит Ирина Дюпор. - Большинство банков не нацелены на финансирование иностранцев, мало кому из покупателей удается получить кредит, внеся менее 30%. Что касается рискованных subprime-кредитов, их не существовало. Я лично в беседе с ответственным лицом в крупнейшем мировом банке спросила его, остались ли у них на руках активы с невыплаченными кредитами, и он мне ответил, что практически ничего, все кредиты исправно выплачиваются". Это знак здоровья рынка.

А впереди - сплошная стабильность

Для планирования инвестиций важно, насколько удастся рынку недвижимости сохранить свое здоровье после кризиса. Алексей Соколов считает, что "Франция - правильное направление, спрос на которое будет всегда". Конечно, если не случится катаклизмов, природных или законодательных. И если природные можно предсказать, то законодательные лучше просчитывать. "Рынок недвижимости во франции сильно регулируется государством, поэтому при планировании инвестиционных вложений надо обращаться не к гадалке, а к политикам, - советует Ирина Дюпор. - Например, сейчас государство стимулирует инвесторов, чтобы оживить рынок аренды. Если налоговые льготы отменят, как грозятся, это сильно скажется на ценах и объемах продаж. А такие регионы, как Париж, "ближнее подпарижье" (92 района от Дефанса до Исси), Лазурный Берег, западное Средиземноморье, средняя Атлантика, продолжат расти при любом исходе".

Перспективу на 2-3 года можно определить уже сегодня, проанализировав недавние события на рынке недвижимости. В результате снижения количества сделок упали объемы заявок на строительство. По данным, которая приводит Ирина Дюпор, в 2009 году получено на 30% меньше разрешений на строительство. Это отзовется через три года дефицитом нового жилья, и в выигрыше окажутся продавцы.

Для инвестора главный ориентир - цикличность. За падением идет рост, за ростом - коррекция. "Поскольку французский рынок не показал резкого падения, то и резкого роста не предвидится. Сплошная стабильность", - считает Юлия Титова. Франция сегодня - рынок для долгосрочных низкорисковых инвестиций, классика инвестиционного жанра. Беспроигрышный вариант, как хорошее французское вино.