Недвижимость Латвии: сколько стоит и для кого?

Наши коллеги из журнала m2 и портала varianti.lv проанализировали количество предложения, оценили динамику цен и задумались о появлении нового пузыря. В последнее время цены на многие объекты элитного сегмента росли буквально ежемесячно. И хотя редкая сделка с эксклюзивными квартирами происходила дороже €5-6 тыс. за кв. м, на рынке уже имеется достаточное количество предложений, близких и даже превышающих €10 тыс. за кв. м. Сегодня только упертые и узкомыслящие политики, как это делают представители национальных сил, будут утверждать, что изменения в законе «Об иммиграции», предусматривающие возможность получение вида на жительство в Латвии через инвестиции, не работают. Любой маклер, связанный с недвижимостью центра Риги и Юрмалы, подтвердит: в 90% совершаемых в этих местах сделок в качестве покупателя выступают иностранцы. Именно их активность и привела к оживлению данного сегмента. Это связано с тем, что положения закона «Об иммиграции» обязывают претендентов на «инвесторскую визу» приобретать недвижимость в Юрмале и в Риге не дешевле 100 тыс. латов. На эту цифру и ориентируется большинство.

Где, почем, кто:

Как свидетельствует статистика, иностранные граждане, желающие оформить официальный статус в Латвии, в среднем тратят на приглянувшиеся им жилые объекты чуть более 135 тыс. латов. Это цена добротных квартир в центре Риги. Добротных, но никак не принадлежащих к эксклюзивным. «Что же сегодня происходит с самыми дорогими, так называемыми элитными, объектами Латвии?» -- с этим вопросом мы обратились к латвийским специалистам. Как оказалось, волна роста цен и финансовых аппетитов собственников стремительно накрывает и этот сегмент.   «Уровень финансовых возможностей иностранных покупателей, которые хотят получить вид на жительство, -- разный. И многие могут позволить себе покупку действительно дорогих и эксклюзивных, по нашим меркам, объектов. Я не стану утверждать, что покупатели стоят в очереди. Но спрос хороший. Сделок, конечно, гораздо меньше, чем показов. Однако и тех договоров, которые заключаются, достаточно для того, чтобы за последний год цены в этом сегменте в процентном выражении выросли даже более существенно, чем в других секторах рынка недвижимости Латвии», -- поясняет ситуацию совладелица компании Baltic Sotheby's International Realty Илзе Мазуренко.

Еще в начале 2010 года сделки с лучшими квартирами Юрмалы и Риги, в которых фигурировала бы цена, превышающая отметку в €3 тыс. за кв. м, считались чем-то из ряда вон выходящим. Сейчас же это низший порог, позволяющий причислить жилье к элитному сегменту.  «У нас заканчивается сделка с квартирой в столичном проекте Aleksandra, что на ул. Аусекля, 4, по цене около €5,9 тыс. за кв. м. В том же доме были продажи и по €5,5 тыс. за кв. м. Сделки по €3,7 тыс. за кв. м происходят в одном из памятников югендстиля -- доме на ул. Алберта, 1, -- перечисляет Илзе Мазуренко. – Коллеги провели сделку более чем за €8 тыс. за кв. м в проекте Centra nams. В одном из самых престижных домов Риги -- на ул. Пумпура, 5. представлена, пожалуй, самая дорогая квартира Латвии: ее цена -- €4,5 млн. В этом же доме  выставлены на продажу квартиры за €2,1 и €2,5 млн. Спрос есть, и на него реагируют собственники, которые выводят свои объекты на рынок».

«Сделки по €6 тыс. и €9 тыс. за кв. м происходили в юрмальском проекте на проспекте Дзинтару, 39. В рижском доме на ул. Алберта, 4, была продажа по цене, близкой к €4,5 тыс. за кв. м. Распродано большинство квартир в доме на ул. Элизабетес, 21а. В проекте «Юрмальская волна» имеются сделки в пределах €5-7 тыс. на квадратный метр жилой площади», -- дополняет список громких покупок руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс. Квартиру за €1,1 млн в юрмальском проекте на проспекте Булдуру, 33, представляет предприниматель Андрей Козел. Ее площадь 137 кв. м, получается, что за квадратный метр просят €8 тыс. В том же доме некий собственник апартаментов площадью 167 кв. м готов расстаться с ними за €2 млн, то есть почти за €12 тыс. за кв. м! «Не знаю, как идут дела у другого продавца, но к предлагаемому мною объекту интерес есть. €1,1 млн  еще никто не давал, но предложения купить и за €800 тыс., и за €900 тыс. были», -- говорит Андрей Козел. Озвученные им €900 тыс. -- это, кстати, уже €6,5 тыс. за кв. м…

Отсутствие выбора вызывает рост цен

«Суперэлитных жилых объектов в Риге и Юрмале -- единицы. И чем элитнее недвижимость, тем более узок круг ее потенциальных покупателей. У нас же сложилась ситуация, что выбирать покупателям особенно и не из чего. Латвийская элита -- это не более пяти-шести многоквартирных домов, плюс отдельные квартиры в других зданиях. И если бы этот сегмент жил только за счет внутрилатвийского спроса, то его было бы более чем достаточно. Однако элитный сегмент Латвии -- это не местный рынок. Это рынок интернациональный! И количество потенциальных покупателей, прежде всего из России, таково, что даже имеющийся спокойный спрос начинает превышать предложение. А с учетом постепенного выкупа «интересных» объектов это и ведет к удорожанию оставшихся, -- выстраивает логическую цепочку член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова. -- У меня недавно был клиент -- банкир из Милана. Удивлялся, что цены на недвижимость в Риге и Юрмале близки к миланским. Просил объяснить, почему. Я ему предложила посчитать элитные объекты в Милане, а это многие десятки проектов, и сравнить с нашим количеством!»

«Рынок дорогих объектов недвижимости Латвии в последние месяцы просто бешеный! Но что интересно -- покупают! -- улыбаясь, хватается за голову владелец компании Invest in Latvija Алдис Лездиньш. -- И даже тот десяток сделок, который произошел в этом сегменте, сделал свое дело: владельцы других объектов резко поднимают цену. У меня в практике было уже три таких случая, когда приводил покупателя, а собственник отказывался продавать по старой цене. Самый яркий пример -- с эксклюзивным участком земли в центре Риги. Он полтора года стоял с ценником в €1,9 млн . Показал объект клиенту, тому понравился. Пошли вести переговоры о покупке, а владелец заявляет: «Новая цена -- €3,25 млн». Ну что тут поделаешь?! Сделка сорвалась». Тенденция к повышению цен владельцами ярко прослеживается и на рынке продаж домов. В преддверии нынешнего летнего сезона многие стали просить на 20-30% больше, чем годом ранее. На рынке, прежде всего в Юрмале, появилось достаточно большое количество домов с ценой от 4,5 млн до 8 млн евро. Вот только спрос на них гораздо ниже, чем на квартиры. «За два года, что торгуем одним юрмальским домом, чья цена превышает 5 млн евро, никто так и не пожелал его посмотреть», -- не стал скрывать истины один из наших собеседников. И, как признаются маклеры, найти покупателей для дорогих домов очень трудно. Ведь за те же 8 млн евро, которые просят за один из домов на улице Капу, можно купить отличную виллу практически в любой стране мира.

Если поизучать рост цен на элитную латвийскую недвижимость и обуявший продавцов оптимизм, то складывается впечатление, что снова начинает надуваться пузырь. «Сами мы стараемся не допускать, чтобы владелец элитного жилья необоснованно повышал цену. В соответствии с заключаемыми нами договорами на продажу сделать это можно только по взаимной договоренности и не более чем на 10%. Очень не хочется снова перегнуть палку и повторить историю 2007 года, когда цены оказались настолько раздуты, что покупатели от них отвернулись», -- признается  совладелица компании Baltic Sotheby's International Realty. А вот Янис Шинс полагает, что хотя собственникам и стоит более скептически подходить к своим финансовым аппетитам, о пузыре цен речи пока не идет. «В надувании того пузыря участвовали местные. Сейчас же на них приходится не более 10% всех сделок. А те русские, казахи, украинцы, которые покупают элитные квартиры и дома в Латвии, они берут их не с целью перепродажи. Эта собственность будет находиться у них как минимум лет пять, а значит, на рынок в ближайшее время не выйдет. Сам поток соискателей вида на жительство в Латвии растет. Потому оснований для снижения цен нет. Думаю, они будут держаться на нынешнем уровне.  Это я говорю о разумных ценах. Потому как 8 000-10 000 евро за кв. м для большинства квартир, причисляемых к категории элитных, -- это все-таки необоснованно много!».

P.S.
Алдис Лездиньш: «Активность нерезиденство в сегменте эксклюзивной недвижимости Латвии находит отражение и в других сегментах. В той же Юрмале местные жители, которые продают дома и квартиры на первой линии, затем строят себе или покупают жилье подешевле. Плюс на главном курорте Латвии сейчас строятся несколько десятков жилых проектов. А это рабочие места для латвийских строителей, архитекторов, дизайнеров интерьеров, производителей мебели...».