Недвижимость Болгарии: что там новенького?

Утверждать, что на этом рынке кризис совсем не сказался, было бы неправдой – сказался, конечно. Но и в самые хмурые месяцы самолеты, отправлявшиеся из Москвы в Бургас и Варну, были полны, и разговоры в этих самолетах велись практически об одном: кто что покупает или уже купил. Сейчас кризис, похоже, выдыхается, и это обнадеживает игроков болгарского рынка недвижимости. С какими мыслями вступают они в начавшийся осенний сезон, что нового произошло на рынке в последнее время?

Стройки не встали
Один из весьма стойких мифов, касающихся недвижимости в Болгарии, сводится к тому, что с началом кризиса там почти полностью прекратилось строительство. Дескать, застройщики недвижимости Болгарии и риэлторы дораспродают то, что осталось от «тучных» времен, а нового не начинают: нет средств. На самом деле, это, конечно не так: новые проекты появляются. « Конечно, среди них есть и те, что начинались в 2007-8 годах. Но значительную часть составляют и те, возведение которых начиналось в 2009-м. Есть и проекты, начатые в нынешнем году – в основном строительство в Болгарии длится год, так что готовы они будут к следующему сезону». То, что новых проектов много, подтвердила и прошедшая 1-2 октября в Москве в ТЦ «Тишинка» очередная выставка Invest Show. По традиции, представляющие компании - застройщики  недвижимость в Болгарии, занимали на ней отдельный павильон. Около 40 фирм – и интерес к предлагаемым им объектам со стороны публики не ослабевающий.

«В первом полугодии  нынешнего года болгарские компании (а в стране 90% строительства ведется местными игроками рынка) получили около 1,5 тыс. разрешений на строительство жилых объектов, суммарная площадь которых составляет примерно 550 тыс. кв. м, - подтверждает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta estate». – Конечно, не факт, что реализовано будет все заявленное – в прошлом году, например, почти четверть местных застройщиков по разным причинам либо приостановили строительство, либо его даже не начали. Однако есть основания полагать, что большая часть проектов будет построена». Как отмечает эксперт, возводится большое количество новых объектов недвижимости на Солнечном Берегу. Их сдача в эксплуатацию в основном запланирована на середину 2011 года. К этому списку еще ряд объектов. Так, идёт строительство недвижимости в Святом Власе недалеко от популярного яхт-клуба Marina Dinevi строится новый ЖК Amphora. В Шкорпиловцах (между Бялой и Варной) на первой линии от моря появится BlancheCottegeClub. Интересным представляется и проект недвижимости в Созополе "CostaBulgaraв".

Ввысь…
Казалось бы, нынешние времена – не лучшие для появления нечто принципиально нового. Но болгарские застройщики так не считают, и за минувший год были объявлены некоторые еще невиданные для здешнего рынка объекты. В Бургасе (на Черноморском побережье Болгарии) появится первый жилой небоскреб. Строительство планируется завершить, по разным данным, в конце 2011 или начале 2012 годов. Возможно, жителям Москвы, где даже типовые КОПЭ-шки достигают высоты 22 этажа, все это не кажется дивом, но для Бургаса все это – новинка. Тем более из половины квартир в Бургасе будет видно море… А в 2013 году, построят и первый небоскреб в столице Болгарии Софии.

…и к вящей выгоде
В последние годы на рынках недвижимости за рубежом (разные страны), большой популярностью пользуются проекты, позволяющие покупателям извлекать доход: владелец пользуется своей недвижимостью только в строго фиксированные периоды, а в остальное время она сдается в аренду. Лучше всего такие схемы отработаны с недвижимостью во Франции (там это называется «Leaseback»), что-то подобное пытались организовать и в других странах, Болгария же отставала. Но сейчас положение меняется. Появился очень интересный проект на гольф-курорте в Болгарии недалеко от Варны. Инфраструктура комплекса обеспечивает приток туристов круглый год: помимо пляжей, аквапарка, причала для яхт и традиционных ресторанов, баров и кафе, она включает в себя первоклассное поле для гольфа и школу гольфа. Управляющая компания гарантирует собственникам недвижимости в Варне гарантированный доход в размере 5% в год. Цены здесь начинаются от 46,5 тыс. евро на  (квартиры в Варне) и от 101,4 тыс. евро (таунхаусы в Варне).

Надо бы поскромнее
Не обошлись наши эксперты и без «ложечки дегтя» в адрес недвижимость в болгарии от застройщика . «Самыми популярными у покупателей стали запросы на небольшие, одно- иди двухкомнатные апартаменты в Болгарии», - выражает общее мнение Денис Евсеев, управляющий партнер. А вот девелоперы упорно продолжают строить квартиры в Болгарии большого метража. Так им, понятно, выгодно. Но потребитель-то хочет совсем другого, в пределах 30-55 кв. м…

Русские там
В начале 2000-х годов основными покупателями на здешнем рынке были англичане – во-первых, у них в тот период были свободные деньги, а во-вторых, их активно привечали власти Болгарии, мечтая о прекрасном европейском будущем. В кризис покупателей, говорящих на языке Шекспира, стало радикально меньше (многие из них сегодня мечтают как раз от болгарской недвижимости избавиться), зато вдруг выяснилось, что и русские не так плохи. Болгары спешно вспомнили о языковом и культурном единстве, общей православной вере – словом, всем том, о чем еще 10 лет упорно знать не желали. Наряду с «дава се под наем» и «продава се», а также «for rent» и «for sale», болгарские риэлторы выучили слова «сдается» и «продается» - ими и увешаны сегодня строящиеся объекты. На россиян кризис тоже повлиял – они стали куда более требовательными и осмотрительными. «Сегодня огромный уровень предложения, у покупателей огромный выбор, Застройщикам для того, чтобы привлечь покупателя постоянно приходится идти на уступки: давать скидки, подарки, бонусы. Клиенты этим пользуются и всячески пытаются снизить цену».

«Россияне стали очень требовательными и хотят мизерных цен, при этом высокого качества». – Например, построенная недвижимость на первой линии в Святом Власе со своим пляжем, нравится всем покупателям, но застройщикам пришлось дважды за год снижать цены, чтобы как-то расшевелить продажи. При этом абсолютно все покупатели признают, что это лучшее, что есть в данном районе, но не готовы платить даже за качество». Наши соотечественники перестали покупать жилье в Болгарии строящихся комплексах. «Недострой и тем более котлован сегодня вызывает нулевой интерес. – Даже готовые апартаменты в курортной зоне Болгарии продаются тяжело из-за возросших требований покупателя. Люди хотят за небольшие деньги максимально высокий набор удобств: до моря – не более 10 мин. пешком, развитая инфраструктура и т.д.».

Дорого – плохо, дешево – еще хуже…
Вопреки прогнозам, на которые были щедры болгарские и близкие к ним аналитики (упоминавшие и инфляцию, и скорое полноценное вступление в ЕС, восстановление экономик после кризиса), цены в последний год стабильны. Против их повышения работает мощнейший фактор: затоваренность рынка. Объектов, рассчитанных исключительно на иностранцев, понастроили огромное количество, эта категория покупателей в массе своей исчезла, а собственного, внутреннего спроса (который и должен толкать вверх рынок недвижимости при нормальном его состоянии) и нет.«В среднем 1 кв. м стандартного, без инфраструктурных изысков жилья стоит 520 евро. – Более комфортные объекты на первой линии от моря, в домах с набором социальной и спортивной инфраструктуры, а также с управляющей компанией, стоят 1,2-2,5 тыс. евро за кв. м. Это – уровень 2007 года, и пока никаких изменений цен не происходит». Впрочем, можно отыскать объекты и существенно дешевле – только делать это вряд ли стоит. «Болгарский застройщик может неверно указать расстояние до пляжа: вместо объявленных 300 м окажется километр, - перечисляет возможные напасти . – Или окажется, что у девелопера проблемы с документами». «Слишком дешевый объект может быть не построен в срок, построен крайне не качественно, не построен вовсе».

Ответ критикам, или знайте, что вам нужно!
В последнее время в российской печати появилось немало статей, критикующих Болгарию. Общий настрой – недвижимость Болгарии переоценена, удорожания в обозримом будущем не предвидится. Утверждать, что все это совсем неправда, мы не будем. Поэтому ключевым вопросом тут оказывается такой: зачем вы покупаете? Если «спекульнуть», то это однозначно не получится: рынок действительно затоварен, продают огромное количество не только компаний, но и частных лиц – таких же неудавшихся «инвесторов». А вот если ваша цель – недвижимость для себя, тогда почему бы и не купить? Как отмечали наши консультанты, с морем, солнцем и вкусной едой кризис ничего поделать не смог – на месте они. И такое соображение: за 10 евро в болгарском ресторанчике можно неплохо пообедать, тогда как в нашем «распальцованном» Сочи вам за 400 рублей принесут только граммов 150 шашлыка…

Текст : Владимир Абгафоров