Испания – всерьез и надолго

Кризис испанского рынка недвижимости стал предвестником значительного понижения цен и спада объемов продаж почти по всей Европе. Испанские риэлторы уже давно пережили первый шок и начали искать пути решения своих проблем: часть компаний переключилась на сектор аренды, другие сделали ставки на роскошные предложения, третьи остались в среднем ценовом сегменте, но стараются активизировать продажи за счет максимального снижения цен.

Теперь, когда больше не приходится рассчитывать на краткосрочные инвестиции в недвижимость Европы, покупателям остается лишь выбирать районы с наилучшим соотношением цены и качества жилья и инфраструктуры. И в этом смысле Испания сейчас находится в авангарде.

Типичная картина для многих приморских городков Испании: окна курортных высоток и средиземноморских особнячков пестрят вывесками «Продается», на дверях мелких риэлторских агентств висят таблички о том, что помещение сдается в аренду.

Еще лет пять назад сотрудники этих офисов даже не утруждали себя поиском потенциальных покупателей. Клиент, наблюдавший за постоянным ростом цен, сдавался практически без боя, иногда пытаясь ради приличия выторговать у агента пару-тройку тысяч евро. Осенью 2007 г. «мыльный пузырь» наконец лопнул – спрос резко упал, на рынке оказалось слишком много пусть и хороших, но невостребованных домов, что в первую очередь отразилось на их стоимости.


Бесценное солнце Испании

Прежде всего речь идет о секторе недорогой курортной недвижимости. Того, кто еще год назад захотел бы приобрести жилье на испанском побережье за 50 000 евро, сочли бы безнадежным оптимистом. Сегодня, если ввести в испанском интернет-поисковике слова «студия, пляж, 50 000 евро», список предложений будет достаточно длинным. Конечно, речь не идет ни о высококачественном жилье, ни тем более о новостройках. Однако продавцов, желающих избавиться хоть за какие-то деньги от скромных студий площадью 30 кв. м, хватает. Особенно много дешевых апартаментов выставлено на продажу в курортных городах Южной Коста-Бланка, в том числе Торревьехе, которая уже давно приобрела неофициальный статус «русскоязычной столицы Испании».

Продавцы недвижимости на Коста-Бланка рассматривают падение продаж как прямое следствие того, что число приезжающих на побережье туристов сокращается. Нелегко реализовать привычную схему «приехал – отдохнул – понравилось – купил», когда статистика говорит о явных потерях туристического рынка в 2008 г. По итогам прошлого курортного сезона на Коста-Бланка недосчитались 300 000 отдыхающих, то есть 7% от показателей 2007 г. Ударом для туристического сектора стали и минувшие новогодние праздники. Так, отели в Бенидорме были заполнены лишь наполовину, и ситуацию спасают разве что западноевропейские пенсионеры.

Ситуация на побережье Коста-дель-Соль примерно такая же, и именно здесь риэлторы чаще других вздыхают о былом интересе покупателей из Великобритании. Британцы, хорошо разбирающиеся в ситуации на побережье, насторожились уже несколько лет назад. Причиной их сомнений тогда стали явно завышенные цены: инвестиции могли не принести желаемой прибыли, в то же время заманчивые предложения появились в других странах – например, в Марокко и Болгарии. Конец прошлого года принес британским покупателям другую головную боль – падение курса фунта стерлинга по отношению к европейской валюте и рост процентов по ипотеке, поэтому о массовом интересе британцев к испанской недвижимости пришлось забыть.

Ряды риэлторов Коста-Брава, издавна пользовавшейся огромным успехом у туристов из Европы и России (во многом благодаря прекрасному авиасообщению), также поредели. «Я просто-напросто закрыл свой офис и извинился перед моими бывшими сотрудниками, – рассказывает владелец агентства недвижимости на известном курорте Ллорет-дель-Мар. – Хотя бизнес я пытаюсь сохранить: «раскидал» по Интернету предложения, но конкуренция там огромная. Чтобы продать апартаменты средних характеристик, мне нужно постоянно играть на стоимости: когда я вижу реальный интерес со стороны клиента, сбавляю цену по максимуму».

 
Старые песни на новый лад

Анализируя рынок недвижимости Испании, эксперты сходятся в одном: сектор курортного жилья в стране находится в переходном состоянии: очевидно, что его грандиозный успех в обозримом будущем не вернется, но и местоположение, и климат, и качество инфраструктуры не позволят испанским побережьям долго находиться в числе аутсайдеров. Из-за слишком интенсивной застройки во многих регионах страны предложение стало чрезмерным, но строительство сейчас практически прекратилось, таким образом, для стабилизации ситуации необходимо в первую очередь время.

«Времена для риэлторов в Испании сейчас по-настоящему тяжелые, – говорит представитель испанской сети агентств недвижимости Tecnocasa Алонсо Дельгадо. – А вот для покупателей это время новых возможностей. Сегодня можно говорить о некоем разумном уровне цен на пляжную недвижимость. К примеру, для Коста-дель-Соль это около 200 000 евро. В пределах этой суммы можно найти приличные апартаменты площадью до 85 кв. м, расположенные недалеко от пляжа, и даже таунхаусы, пусть не на первой линии от моря, но недалеко от воды».

По словам Алонсо Дельгадо, 200 000 евро – самая популярная сегодня цена еще и потому, что покупатель предпочитает не рисковать: это своеобразная перестраховка от возможных скачков цен. «Раньше большинство инвесторов покупали пляжную недвижимость с целью получения прибыли от последующей перепродажи, – добавляет эксперт. – Сегодня же быстрая перепродажа нереальна, а вот возможность сдать жилье в аренду в высокий сезон будет актуальной всегда. Было бы нелепо предположить, что местные отпускники и туристы из-за рубежа откажутся от отдыха на испанских пляжах».

То обстоятельство, что на рынке пляжной недвижимости в Испании сегодня наконец-то задают тон покупатели, а не продавцы, особенно вдохновляет представителей испанских организаций защиты прав потребителей, которые в течение многих лет боролись против спекулятивных цен, задержек строительства, а порой и откровенной халтуры при возведении и отделке жилых объектов. «Цена должна подчиняться логике и критериям, среди которых главные – стоимость 1 кв. м и местоположение, – говорят представители потребительских обществ. – Свежий ремонт или качество паркета являются второстепенными факторами. Сегодня ситуация на рынке переживает необходимые, а главное – справедливые перемены».
 

Чем дороже, тем лучше

Но есть на испанском рынке недвижимости и оазис, который в целом избежал неприятностей переходного периода, – сектор элитной недвижимости, потенциальные покупатели которой уделяют не так много внимания вопросам торга и прибыли от сделок. Для покупателей элитного жилья главную роль играют качество, комфорт и престиж, но они же отличаются и повышенной требовательностью к расположению, материалам, отделке, дизайну и другим параметрам объекта.

«Этот сегмент стабилен, ведь покупателей роскошной недвижимости по-прежнему интересует в первую очередь не цена и рост стоимости, а качественные характеристики предложений. Наши клиенты – это вчерашние туристы, которые на отдыхе тратят в среднем 500 евро в день, в то время как среднестатистический турист в Испании тратит всего лишь 50 евро», – рассказывает представитель сектора недвижимости класса люкс. По его словам, продажи роскошного жилья остаются стабильными.

В больших городах, таких как Мадрид, Барселона или Валенсия, основными покупателями элитного жилья, расположенного в самых престижных кварталах, остаются сами испанцы. Что касается побережья, то очень часто дома класса люкс приобретают именно иностранцы, жители европейских стран или американцы: похоже, что слава расслабленного образа жизни на испанском Средиземноморье наконец докатилась и до США.

Как правило, речь идет о новостройках площадью 300 кв. м и выше, однако пользуются спросом и родовые усадьбы, отреставрированные и оборудованные в соответствии с последними тенденциями. Одной из наиболее распространенных и модных систем, которые устанавливаются в дорогих испанских домах, является «умный дом»: полив сада, работа домашних электроприборов и жалюзи – все контролируется автоматически. Домашняя метеостанция информирует владельца о температуре воздуха за окном и высоте волны на побережье, ближе к ночи включается освещение бассейна. Подобные детали вкупе с эксклюзивным дизайном и меблировкой, по словам продавцов, делают предложение более конкурентоспособным.

Пожалуй, единственная проблема для покупателя элитной недвижимости в Испании сейчас заключается в том, что предложение в этом секторе не столь обширно. В определенном районе, который выбрал взыскательный клиент, при отсутствии нового строительства может просто не оказаться соответствующих предложений, однако на 1130 км средиземноморских побережий Испании подходящий вариант найдется наверняка.

Автор: Наталья ГЕРАСИМОВА