JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект.,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Златая Прага – привлекательное место для инвесторов в недвижимость.

Поделиться

Река Влтава делит ее практически на две равные части, поэтому в городе много больших и маленьких мостов, что существенно облегчает сообщение между районами. Население Праги составляет 1,2 млн человек. Злата Прага, город с более чем тысячелетней историей, обладает абсолютно неповторимым очарованием и по насыщенности великолепными памятниками различных времен и стилей по праву стоит в одном ряду с Парижем, Веной и другими самыми красивыми европейскими столицами. Приятный мягкий климат, природное дружелюбие пражан, вступление страны в 2008 году в Шенгенскую зону и сотни сортов вкуснейшего пива местного производства — все это делает из Праги настоящую Мекку для туристов, что, в свою очередь, заставляет вспомнить о наличии взаимосвязи между туристическим рынком и привлекательностью рынка жилья. Недвижимость в Праге в этом смысле — не исключение: в последнее время здесь наблюдается устойчивый рост числа покупателей , в том числе и из России.

Виды собственности на недвижимость
Недвижимость в Чехии делится на муниципальную, собственность юридических лиц, кооперативную (жилищные товарищества) и частную. Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, для жильцов всегда съемные, а владельцем дома (а значит, и квартиры в таком доме) является муниципалитет. В последнее время количество муниципальных квартир в Чехии постоянно уменьшается. В частности, часть старых домов была возвращена бывшим собственникам или их наследникам в рамках реституции. Кроме того, много жилья было приватизировано.

Квартиры в собственности юридических лиц также являются съемными, при этом квартиросъемщики одновременно являются и владельцами доли в уставном фонде фирмы, величина которой зависит от площади занимаемой квартиры. При продаже такой квартиры речь фактически идет о продаже пая, который переводится с одного владельца на другого. Данная форма собственности не очень распространена, и количество квартир в таких домах по сравнению с другими видами собственности ничтожно.  Самой распространенной в Чехии формой собственности на жилье являются жилищные товарищества. Главным образом это касается квартир в домах, построенных до 1990 года. Бесплатный перевод такой квартиры в частную собственность можно осуществить лишь после полного погашения кредита равномерными ежемесячными платежами или равными долями. Доля частного жилого фонда составляет в стране около 30%. Недвижимостью могут владеть как физические, так и юридические лица. В частной собственности могут быть коттеджи, виллы, квартиры и даже многоквартирные жилые дома. Такое жилье легче всего продать и купить.

Почему цены на жилье в Праге побили все рекорды
Жилье в Праге в последние годы постоянно дорожало. Объяснить это можно многими факторами. Прежде всего, постоянно рос спрос, но свое влияние оказывала и ожидавшаяся налоговая реформа (начиная с 1 января 2008 года ставка НДС для большинства новых квартир была повышена с 5 до 9%, а для квартир, площадь которых превышает 125 кв.м, она теперь составляет 19%). В результате многие люди спешили приобрести жилье, чтобы не платить повышенный налог. Кроме того, на взрывной спрос повлияли и относительно низкие ставки ипотечных кредитов (сейчас они, кстати, тоже подорожали). Важным фактором, влияющим на рынок, является и увеличение затрат на строительство: удорожание энергии, строительных материалов и рабочей силы не могло не привести к росту цен на жилье. В этом смысле Прага – безусловный лидер. По оценкам экспертов, цены на строительные работы в чешской столице колеблются от 860 до 1370 евро/кв.м, за пределами Праги они составляют лишь 700 евро/кв.м.

В связи с этим в последние годы бились все рекорды по инвестициям в недвижимость Чехии. Повышенный спрос, естественно, влек за собой постоянный рост цен. Для сравнения: если в 90-е годы ежегодный рост цен на недвижимость в Праге составлял 10–20%, то, начиная с 2001 года, эта цифра выросла до 20–25%. Почему с 2001 года? Потому что имел место фактор ожидания вступления страны в ЕС. В среднем  цены на жилье в Чехии в 2006 году выросли на 9%, в Праге же на некоторые категории квартир – аж на 24,5% (в центральных кварталах чешской столицы только за последние несколько лет стоимость жилья увеличилась вдвое). В 2007 году темпы роста цен на жилье в Праге были еще выше, особенно во второй половине года. При этом цены в последнее время летели вверх не только в самых престижных пражских районах – Винограды (Прага-2), Старе Место (Прага-1) или Бубенеч (Прага-6), – но и в других районах, переживающих ныне строительный бум – Смихов (Прага-5), Высочаны (Прага-9).


Ипотека + дерегулирование квартплаты = повышенный спрос на жилье
Что касается спроса, то, по мнению экспертов, его бурный рост связан сейчас с людьми, родившимися в 70-х годах прошлого столетия. В то время Чехия пережила демографический взрыв, и это поколение именно сейчас создает семьи, а проживание с родителями уже давно не в моде. При этом молодежь уже не проявляет интереса только к маленьким квартиркам, как это было в 90-х годах. Благодаря ипотечным кредитам сейчас люди получили возможность купить 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Минувшие два года, кстати, стали для Чехии рекордными по числу выданных ипотечных кредитов. Так, например, только в 2006 году было оформлено таких кредитов на сумму около 3,5 млрд евро, что на 40% больше, чем в 2005 году.

Одним из главных критериев при выборе недвижимости, помимо качества самого жилья, традиционно является хорошо развитая инфраструктура и транспортное сообщение. С этой точки зрения повышенным спросом пользуется не только непосредственный центр Праги, но и участки вблизи автострад, рыночная стоимость которых определяется возможностью быстро попасть в город. Другим фактором, существенно повышающим спрос на собственное жилье, является так называемое дерегулирование квартплаты. Дело в том, что весной прошлого года был принят закон об одностороннем повышении квартплаты, и в связи с этим множество людей, живущих в муниципальных домах с регулируемой квартплатой, начали серьезно думать об инвестициях в собственное жилье. Полная дерегуляция квартплаты в Чехии должна занять четыре года, в течение которых спрос на собственное жилье будет лишь расти.


Ценовая пропасть между столицей и регионами возрастает
Бурный рост цен на жилье в Праге привел к тому, что пропасть между ценами в столице и в других регионах Чехии еще более увеличилась. Сейчас  классическая квартира в Праге в панельном доме стоит от 105 до 120 тыс. евро. Что касается 1-комнатных квартир, то тут разница в стоимости новостроек и «вторички» небольшая. Например, новую квартиру на окраине Праги можно купить за 66–68 тыс. евро, за «однушку» аналогичной площади на вторичном рынке продавцы просят лишь чуть-чуть меньше. Когда же речь идет о квартирах большей площади, разница в цене становится ощутимее. Поэтому у больших семей повышенной популярностью пользуются 3-комнатные квартиры в панельных домах. Они могут стоить на 35–40 тыс. евро дешевле, чем аналогичное жилье в новостройках. Как правило, такие квартиры уходят с торгов за пару недель. Для сравнения: в курортном Теплице, в 100 км к северо-западу от Праги, «однушку» площадью 35 кв.м с мебелью можно купить за 15,35 тыс. евро, а за цену, эквивалентную цене пражской «однушки», можно без труда найти прекрасную новую 3-комнатную квартиру площадью 67 кв.м, отвечающую всем требованиям, предъявляемым к современному качественному жилью.

«Хорошие пражские адреса» по цене 7000 евро за «квадрат»
Итак, цены в Праге растут, как выражаются чехи, «на хороших адресах». К ним традиционно относятся районы в центре города, а также районы Прага-5, Прага-6 и Прага-7. Район Прага-5, например, расположен на левом берегу Влтавы, и здесь находится располагающий прекрасными квартирами район Смихов, имеющий статус центрального. Соседний район Прага-6 (пожалуй, самая престижная часть города) застроен дорогими виллами, здесь находится большинство дипломатических представительств зарубежных стран. Район Прага-7 знаменит своими парками, зоопарком и ботаническим садом. Эти районы соответствуют всем требованиям комфортабельного проживания: здесь нет проблем с транспортом, и вместе с тем это тихие зеленые районы.

В среднем цена жилья здесь находится в диапазоне от 1,1 до 2 тыс. евро/кв.м. Так, например, 2-комнатная квартира (общая площадь 62 кв.м, палисадник 45 кв.м) в Ржепорие (Прага-5) продается сейчас за 1128 евро/кв.м, а двухуровневая 4-комнатная квартира (общая площадь 148,4 кв.м, площадь террас 6,9 кв.м и 12,15 кв.м) в Коширже (Прага-5) – за 1994 евро/кв.м. С другой стороны, в самых престижных районах города цены могут превышать 7 тыс. евро/кв.м. В частности, в Бржевнове (Прага-6), в дипломатической части столицы, квартира класса люкс (жилая площадь 148 кв.м, три комнаты, две ванных, туалет и кухня, гараж в цокольном этаже, нежилое помещение с окнами площадью 18 кв.м на первом этаже), находящаяся на 4-м этаже нового монолитно-кирпичного дома, продается по цене 7369 евро/кв.м.

В абсолютных цифрах цены на квартиры в Праге выглядят так: роскошные 3-комнатные апартаменты с камином (общая площадь 111 кв.м) в Старой Праге (Прага-2) продаются за 483,6 тыс. евро, что эквивалентно 4357 евро/кв.м; 4-комнатная квартира после капремонта (общая площадь 140 кв.м) в историческом центре на ул. Бетлемска (Прага-1) – за 600 тыс. (4286 евро/кв.м); 2-комнатная квартира в доме постройки XV в. после капремонта (общая площадь 59 кв.м) в историческом центре на Бетлемской площади (Прага-1) – за 265,357 тыс. евро (4498 евро/кв.м); а 2-комнатная квартира (общая площадь 84 кв.м) в самом центре Праги с прекрасным видом на Влтаву, мосты и Пражский кремль – за 518,5 тыс. евро (6173 евро/кв.м). Что касается нового жилья в не самых престижных районах Праги, то оно тоже может стоить весьма дорого (по чешским меркам, конечно). Так, например, 2-комнатные апартаменты (общая площадь 119 кв.м) в монолитно-кирпичном доме 2006 года постройки на ул. Гиацинтова (Прага-10) продаются за 258,6 тыс. евро, что эквивалентно 2173 евро/кв.м. При этом в доме работает круглосуточная рецепция и охрана, есть сауна и фитнес-центр, а в цену входит парковочное место в подземном закрытом гараже дома.

В последние годы рост цен на жилье в Праге обусловлен еще и увеличивающимся спросом со стороны иностранцев, причем активнее всего иностранные покупатели влияют на стоимость эксклюзивной недвижимости. По данным экспертов, доля элитных квартир на пражском рынке недвижимости сегодня составляет примерно 4% от всего объема предлагаемого жилья, но прогнозируется, что в течение ближайших лет эта доля увеличится примерно до 10%. Тем не менее, те же эксперты утверждают, что цены на новые квартиры в Праге класса люкс уже достигли таких высот, что строительные компании не могут их продать: потенциальные покупатели слишком долго раздумывают или же отдают предпочтение менее дорогим апартаментам. Так, например, никто пока не решился приобрести шикарные апартаменты с бассейном стоимостью 2,9 млн евро, расположенные на восьмом этаже элитного дома на ул. Водичкова в самом центре чешской столицы. Без хозяев остается пока и 4-комнатная квартира стоимостью 1,13 млн евро, расположенная в том же доме этажом ниже.

Коттеджи и особняки по цене от пятисот тысяч до пяти миллионов евро
Что касается коттеджей и особняков, то тут ценовая ситуация в Праге такова: цены, как и на квартиры, растут, и их разброс весьма велик в зависимости от качества дома и его месторасположения. Так, например, двухэтажный 6-комнатный дом (общая площадь 200 кв.м, площадь участка 545 кв.м) в новом коттеджном поселке в Небушице (Прага-6) продается сейчас за 586 245 евро, а кирпичный дом (общая площадь 427 кв.м, площадь участка 804 кв.м, в цокольном этаже – котел, бойлер, техническое помещение, на первом этаже – гостиная с камином, два гаража, подсобные помещения, 4 комнаты, 2 кухни, ванная и туалет, на втором этаже – холл, 3 комнаты, 2 ванные, 2 террасы) постройки 1983 года в Бржевнове (Прага-6) – за 864,15 тыс. евро. С другой стороны, новый двухэтажный 6-комнатный дом (общая площадь 280 кв.м, участок 770 кв.м) в Катержинках (Прага-4) продается почти вдвое дешевле – всего за 453,7 тыс. евро.

Новый трехэтажный VIP-особняк 2007 года постройки (общая площадь 450 кв.м, площадь участка 1442 кв.м, в доме гостиная с камином, 5 спален с ванными комнатами, большая терраса и сауна) в уже упомянутом Небушице (Прага-6) выставлен на продажу за 1,67 млн евро.В самом центре Праги особняки стоят еще дороже. Например, коттедж (полезная площадь 513 кв.м, площадь террас 127 кв.м, площадь участка 760 кв.м), построенный в 2003 году в непосредственной близости от Пражского кремля (Прага-6), продается сейчас за 2,556 млн евро, а вот шикарный четырехэтажный особняк с лифтом (общая площадь 950 кв.м, площадь участка 2600 кв.м) в Подоли (Прага-4), построенный в начале ХХ века и реконструированный в 2000 году лучшим пражским архитектурным бюро, недавно был продан за 5,185 млн евро.

Поделиться
Рекомендуем почитать
Популярные материалы Justreal.ru
Быстрый подбор недвижимости
Не можете найти подходящий объект?

Ответьте на 10 вопросов — мы определим, какие объекты подходят вам больше всего и сделаем ручную подборку самых новых и выгодных предложений!

Начать тест

Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Почему Justreal.ru?

Полное юридическое сопровождение

Мы работаем с самыми сложными сделками

30 юристов в штате

Актуальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

ВНЖ и гражданство

Оформление ВНЖ и гражданства под ключ

Постпродажное обслуживание

Мы с Вами до, во время и после сделки

Персональный подбор

Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal