Страна меж двух океанов

Откуда у панамцев столько денег?

– Есть обеспеченный средний класс, который растет довольно быстро, вместе с ростом экономики. Основные покупатели – представители высшего класса, богатые люди, «сделавшие деньги» в безналоговой зоне, в основном на торговле. Есть класс инвесторов, которые правильно просчитали экономический рост в Центральной и Южной Америке и вовремя туда вложились. В стране «прописаны» сотни банков с многомиллиардными активами. Льготное законодательство позволило активно развиваться международному туризму.

 Чем обеспечивается такая сказка? За счет чего Панама стала процветать?

– Расцвет начался в 1999 г., когда Панамский канал перешел под юрисдикцию страны. Представьте теперь, как отразился этот переход на экономике, учитывая возросший международный поток судов и общий объем реэкспортных операций. Панама остается одной из немногих безналоговых зон. И многие компании хотят войти в эту зону.

Сегодня не то чтобы недвижимость тянет экономику. Наоборот, экономика тянет недвижимость за собой.

 Кто является основными застройщиками? И чего больше строят?

– Через несколько лет после 1999 г. в стране началось бурное строительство. Мировое инвестиционное шоу начали панамские строители. Сегодня, конечно, к этому процессу подключились девелоперы из Испании, Канады, США, Венесуэлы, Мексики, России и Израиля.

В Панаме сейчас идет грандиозное строительство, возводятся и небоскребы, и многоквартирные дома, и апарт­отели с круглосуточной охраной. Как правило, параллельно идет создание всей инфраструктуры, так называемой social recreation area. Это и бассейны, и фитнес­центры, и йога­центры. Очень популярны проекты строительства офисов­кондоминиумов. Строят сейчас везде –
и на океанских побережьях (а Панаму омывают, как известно, два океана), и в горах, и на озерах, и в самих городах. И, несмотря на огромное количество новостроек, в стране ощущается большая нехватка квартир. Люди буквально караулят момент сдачи дома в эксплуатацию, ищут компании, которые продают квартиры, чтобы быстрее заселиться. Людям надо где­то жить. Бывает, что дом еще не закончен, а люди в него уже въезжают.

 В чем отличие латиноамериканских девелоперов или риэлторов от европейских коллег?

– Надо помнить, что люди в Латинской Америке никогда не были избалованы большими деньгами и вниманием крупных инвестиционных компаний, они привыкли жить скромно и довольствоваться немногим. Но когда неожиданно появились большие деньги, пришли инвесторы со всего мира, то они, как бы это сказать помягче… Короче, когда они видят деньги, то забывают обо всем остальном.  Могу только дать совет: выбирайте надежную компанию и надежных риэлторов.

 О чем надо знать потенциальному покупателю недвижимости в Панаме? С какой неожиданностью можно столкнуться?

– Панамцы очень гостеприимные и радушные люди. Они с удовольствием пригласят любого к себе в дом, будут предупредительны и внимательны. Но если вдруг что­то пойдет не так, как они хотят, могут возникнуть проблемы.

 Что имеется в виду?

– Они хотят, чтобы было, грубо говоря,  «по­ихнему». Они хотят играть по своим правилам, они хотят доминировать. Они хотят быть сверху, понимаете? Не вместе, не рядом, а именно сверху. Поясню. В Европе и Северной Америке принято выстраивать равноправные отношения между партнерами по бизнесу. А в Панаме местные бизнесмены зачастую хотят иметь при прочих равных условиях свой личный больший кусок. И им бывает трудно удержаться от соблазна пересмотреть прежние договоренности.

 Особенности ведения бизнеса по­панамски… А как правительство поддерживает покупателей недвижимости и вообще инвесторов?

– Законодательство таково, что инвестор может получить вид на жительство в Панаме сроком на 5 лет. Причем жить все это время в Панаме не требуется. Такое право дают человеку инвестиции в недвижимость в размере $200 тыс. Если стоимость недвижимости меньше, то разницу необходимо разместить в банке на специальном депозитном счете сроком на два года.

По прошествии пяти лет инвестор имеет возможность обратиться в соответствующие инстанции за получением гражданства Панамы и панамского паспорта. Паспорт гарантирует его обладателю безвизовый въезд в 34 страны, включая страны ЕС, Великобританию, страны Бенилюкса и Латинской Америки.

Есть еще одна правительственная программа, которая дает возможность инвестору получить панамский паспорт – после инвестиции суммы в $230 тыс. в государственный Banco Nacional de Panama. Такой вклад дает право на оформление паспортов для семьи из 4 человек. Но в случае, если деньги с депозита сняты раньше, паспорта аннулируются.

Но особенно привлекательна Панама для пенсионеров и пожилых людей.

 Что дает статус панамского пенсионера?

– Законодательством страны предусмотрена целая программа налоговых льгот для пенсионеров. Все они, в том числе иностранцы, получают массу всевозможных скидок, насколько я знаю, до 50% на коммунальные услуги, медицинское обслуживание, услуги отелей и ресторанов, различные культурные мероприятия.

 Что можно купить в Панаме на $200 тыс.?

– За эти деньги можно приобрести квартиру в многоквартирном доме площадью 93 кв. м, то есть по $2 тыс. за кв. м. Такой дом может располагаться прямо на красивом пляже,
в 40 минутах езды от Панама­Сити. Добираться до такого места достаточно легко по панамериканскому хайвею, который тянется от Панамы до Аляски. В такой квартире может быть одна большая спальня, но ее можно переделать в двуспальную. В таком доме обязательно есть бассейн, кафе, кинотеатры, игровые зоны. В общем 3,5 тыс. кв. м развлечений. В Панама­Сити за эти деньги можно купить квартиру площадью от 100 до 150 кв. м и тоже в многоквартирном доме.

 Насколько сложна сама процедура покупки недвижимости?

– Если говорить о покупке строящегося объекта, то, как правило, схема такая. После того как квартира или апартаменты выбраны, вносится залог в размере $5 тыс. за предварительное резервирование. Далее готовится контракт, владелец его подписывает и вносит еще один платеж, обычно 10% от стоимости недвижимости. Как правило, эти деньги вносятся или наличными, или выписывается чек.

Через шесть месяцев выплачиваются еще 10%, и через год после подписания контракта – еще 10%. Остальная сумма выплачивается после окончания строительства. Оформление свидетельства
о собственности занимает око­ло месяца.

Для оформления свидетельства о собственности требуются всего лишь контракт, паспорт и документ об оплате.

 Может иностранец купить жилье, взяв в банке кредит?

– Чтобы получить ипотечный кредит, требуется определенный пакет документов, причем чем полнее он будет, тем лучше условия по кредиту можно получить. Размер финансирования может доходить до 80%, а в некоторых случаях и до 90%. Хотя, как правило, лучше рассчитывать на сумму не ниже 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Ставка по ипотечному кредиту колеблется от 5 до 7% в год.

 Какие налоги платит покупатель?

– При покупке недвижимости в Панаме покупатель не платит налогов. Единственные расходы, которые несет покупатель, это оплата нотариуса, адвоката и регистрации недвижимости на свое имя (около одного процента от стоимости жилья).

 Какова процедура получения вида на жительство?

– Существует несколько способов получения вида на жительство в Панаме. Наиболее доступным, легким и быстрым является получение вида на жительство через покупку недвижимости на сумму от $200 тысяч. В данном случае недвижимость должна быть готовой, зарегистрированной
в «Регистро Публико» и полностью оплаченной (без ипотеки и кредитов).

После покупки такой недвижимости наши адвокаты готовят пакет документов, который предоставляют в миграционную службу Панамы. Пока документы находятся на рассмотрении, выдается временное разрешение, позволяющее пребывание в Панаме в течение ближайших трех месяцев. Потом выдается документ
о временной резиденции на один год.

Через год, уже после повторной подачи документов в миграционные службы, инвестор получает постоянный вид на жительство.

 На какой уровень дохода может рассчитывать инвестор в Панаме?

– Есть много разных инвестиционных инструментов. Если положить деньги в банк на 5 лет, то можно получить 7–8% чистой прибыли в год. В недвижимости уровень доходности существенно выше и в зависимости от проекта может достигать 20–100% в год.

 Если покупатель приобрел недвижимость в инвестиционных целях, а потом решил сдавать ее в аренду, какова может быть месячная арендная ставка?

– Насколько я знаю, сегодня Панама испытывает острую нехватку квартир и апартаментов, которые можно арендовать. Например, очень тяжело найти квартиру на лето, крайне сложно найти свободный номер в гостинице на 1–2 недели. Причем большинство гостиниц – небольшие, но в них держатся очень высокие цены. И владельцы идут на это сознательно, понимая, что спрос превышает предложение.

Могу привести конкретный пример моего знакомого. Я продал ему квартиры в городе на набережной. Два года назад он заплатил за них (площадь каждой 100–105 кв. м) $125–150 тыс. Сегодня эти квартиры стоят от $250 до $300 тыс. И он их сдает по $300–400 в неделю. Цена высокая, потому что спрос опережает предложение. Это стимулирует к инвестициям.

Месячная аренда квартиры на берегу океана обойдется от $2 до $3 тыс. в месяц.

Есть большие квартиры, которые начали строить сейчас на набережной Панама­Сити. Причем «большая квартира по­панамски» начинается от 200–250 кв. м до 2–2,5 тыс. кв. м. Конечно, они намного дороже, цены начинаются от $400–450 тыс. Их тяжелее сдавать в аренду.

Но самый большой спрос на квартиры средней площади –
до 80 кв. м. Прежде всего они востребованы среди бизнесменов­иностранцев, которые приезжают на несколько месяцев по делам. В Панаме легко и удобно сдавать маленькую квартиру на время своего отсутствия.

 На какие критерии следует ориентироваться инвестору, выбирая объект для покупки в Панаме?

– Во­первых, важно найти хорошего застройщика. Чтобы покупатель был уверен, что этот объект будет построен и построен в срок. Во­вторых, то, что в Северной Америке является номером один. Это location, то есть месторасположение проекта. В­третьих, покупать в правильное время, то есть на начальном этапе строительства, когда цены только растут.

 Что выбирает инвестор из России? Есть ли у него какие­то особые  предпочтения?

– Сложно сказать, что русские покупатели выбирают что­то одно. Очень часто они предпочитают вкладывать деньги  в строительство на этапе preconstruction. Это самый верный способ получить ощутимую прибыль. Есть инвесторы другого типа, которые хотят быстро купить уже готовый объект, чтобы затем сдавать недвижимость в аренду. Есть инвесторы, которые рассматривают вариант партнерства в проекте.

Многие русские открывают свой бизнес в Панаме, в стране сейчас крайне востребовано все, что связано со сферой услуг и сервисом. Это понимают и русские, и европейцы, и американцы.

Есть те, кто покупает острова. Это тоже хороший способ инвестировать, поскольку цены на землю очень резко идут вверх.