Советы инвестору недвижимости за рубежом
Оценим риск, прикинем доход
При инвестировании средств в недвижимость за рубежом важно оценить доходность и риск вложений. «Не стоит совершать покупку на эмоциональном уровне, по типу: «нравится» или «мой приятель живет неподалеку и всем доволен». Если стоит цель получать прибыль, то основным мотивом для сделки должна стать доходность объекта недвижимости», - уверяет Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости
Нельзя забывать и о риске вложений. «Чем выше доходность, тем выше риски», - говорит Владислав Андреев, консультант по недвижимости
«В соответствии с рекомендациями
Если же показатель доходности более 10%, то рынок недвижимости недооценен, это говорит о возможностях для инвестора, но и о довольно высоких рисках, и в том числе, о надувании «мыльного пузыря». Причем при высоком показателе доходности более опасны долгосрочные вложения, а краткосрочные и среднесрочные могут принести неплохую прибыль. «О высокой степени риска свидетельствует доходность от аренды более 15% в год и прирост капитала (т.е. увеличение стоимости объекта) свыше 20% в год», - считает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в недвижимость за границей
Кто поможет сформировать портфель
Формирование инвестиционного портфеля – дело серьезное, требующее знаний экономики и права, умения анализировать, прогнозировать, собирать и отслеживать море информации, а это не каждому по плечу. Есть масса случаев, когда люди покупали недвижимость по совету друзей и знакомых, а потом вообще не знали, как избавиться от убыточного объекта. «Самостоятельно сформировать инвестиционный портфель, в принципе, можно, но только если человек имеет опыт в инвестировании, например, лет пять проработал в инвестиционном фонде», - говорит Игорь Индриксонс. Поэтому эксперты рынка единодушно советуют прибегнуть к помощи специалистов. Они проконсультируют по вопросам юридического оформления сделки и налогообложения, привлекаемого финансирования и возможных расходов, связанных с владением и распоряжением выбранного объекта. Также они могут помочь с дальнейшей сдачей недвижимости в аренду, либо с его продажей. И, вообще, могут подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые обычному человеку не придут в голову.
Это крупные компании по недвижимости с мировым именем, имеющие опыт работы именно в сфере инвестиций», - подсказывает Денис Евсеев
Когда речь идет о юридических тонкостях и непосредственно о подписании договора, то нужно обращаться к юристам международной компании, которая имеет представительство и в вашем городе, и в стране инвестирования. Ее специалисты хорошо знают законодательство выбранного вами государства – это совет Дениса Евсеева . А также – в банк, который лучше всех остальных проверит правомерность и чистоту сделки и рисковую составляющую. «Инвестирование без кредитного плеча не имеет смысла. Банк - единственный «друг» инвестора в сделках с недвижимостью», - утверждает Игорь Индриксонс.
Изучаем договор
И все-таки, к кому бы вы ни обратились, ответственность по договору купли-продажи ляжет на вас, поэтому изучать его необходимо, причем от «а» до «я», читая и все то, что написано мелким шрифтом. И первое, что надо сделать - перевести договор на русский язык, причем с помощью сертифицированного переводчика. Изучая договор, проверьте правильность ваших паспортных данных, точного наименование объекта купли-продажи с указанием площадей и местоположения. Правда, эти сведения могут указываться в отдельном сертификате регистрации объекта: в таком случае в договоре должна быть ссылка на него.
В договоре должны быть такие важные параграфы как «Статус права собственности», в которое вступает покупатель, «Обременения (если есть)», «Право перепродажи», «Переход Титула Собственности от продавца к покупателю», «График платежей», «Штрафные санкции», «Обязательства застройщика по устранению выявленных недоделок» и т.п. В приложениях же к договору обязательно должны быть чертежи объекта с указанием его размеров и общий план проекта с указанием расположения самого объекта. Важным приложением также является спецификация объекта, где указано, какие материалы будут использованы при отделке либо каково состояние отделки, а также условия подключения электричества, - уточняет Андреас Хулудис
Особое внимание нужно уделять пункту про штрафные санкции, в котором требуется указывать не только пенни при задержке оплаты покупателем, но и при задержке или невозможности строительства приобретаемого объекта, - объясняет Екатерина Бокаревич
Возможности для инвестора
Ну и напоследок мы попросили наших экспертов рассказать, какие просторы для инвестирования дает сегодня зарубежный рынок. «Сейчас рынок инвестиций, особенно в зарубежную недвижимость предоставляет инвестору целый спектр возможностей: недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee или leaseback), апарт-отели, отели и мини-отели, доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments, buy-to-let коммерческая недвижимость, залоговая недвижимость и много других вариантов», - говорит Станислав Зингель .
Если у вас небольшой бюджет (50 – 300 тыс. евро) эксперт рекомендует приобретать один или нескольких апартаментов небольшой площади (50-70 м кв.) с гарантированной доходностью до 8% годовых. При среднем бюджете (400 – 800 тыс. евро) можно рассматривать приобретение доходных домов и мини-отелей с доходностью до 12% годовых. А с большей суммой инвестиций можно рассматривать buy-to-let торговую недвижимость в Германии (с арендаторами на долгосрочных договорах аренды), причем с ипотекой до 70% и с доходом до 7% годовых, что, кстати, дает возможность получения вида на жительство в Германии.
Если Вы желаете не только инвестировать средства, но и проживать в квартире или доме, то Елена Юргенева, директор департамент элитной недвижимости Knight Frank, советует покупать недвижимость в Лондоне, особенно на южном берегу Темзы от Тауэрского до Вестминстерского моста. Доход от аренды в Лондоне обычно позволяет покрыть расходы на обслуживание ипотечного кредита. Клиентам, заинтересованным в получении стабильного дохода от своей недвижимости, Елена Юргенева предлагает обратить внимание на офисные и торговые площади, или на отели. «А что касается курортных направлений, мы ожидаем, что рынок будет восстанавливаться в течение минимум еще одного года-полутора лет», - говорит эксперт, а значит инвестировать не стоит.
Впрочем, для Лазурного берега Франции Кирилл Долгинский сделал исключение, по его мнению, наиболее ликвидные объекты на этом рынке, например, апартаменты во Франции площадью 70-80 кв.м., с террасой или садом, в 200 метрах от моря, также квартиры в Каннах стоимостью 350 – 390 тыс. евро могут приносить неплохой доход, так же как и виллы в Ницце с бюджетом 950 – 1,9 млн. Евро. Кроме того, во Франции инвестиционно-привлекательным районом остается Париж, где ставки доходов от аренды находятся на уровне 6-8%. А помимо Франции, по мнению эксперта, можно рассматривать предложения в Великобритании, Германии (Берлин и Мюнхен), на Майорке, в Польше, Словакии и Италии (Рим и Милан).
Резюме
Инвестиции в недвижимость за рубежом могут быть как очень прибыльными, так и очень убыточными, а могут и просто сохранить Ваш капитал, защитив его от инфляции и лишь совсем немного приумножив. Многое зависит от того, какую выбрать стратегию поведения на рынке и норму доходности. Доходы от инвестиций напрямую зависят и от грамотности формирования портфеля. Эту операцию лучше доверять профессионалам или хотя бы консультироваться с ними при выборе объектов. Также для снижения степени риска и повышения доходности лучше всего покупать недвижимость с привлечением ипотечного кредита. И конечно, для успешной сделки обязательно внимательно изучать договор купли-продажи.
Автор: Ольга Агуреева
Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.
Мы работаем с самыми сложными сделками
Проверка актуальности базы раз в 7 дней
Комиссия 0%
Оформление ВНЖ и гражданства под ключ
Мы с Вами до, во время и после сделки
Думаете о покупке недвижимости за рубежом?
Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых интересных предложений
- Кирилл Ступаченко
- Директор по развитию портала Justreal