Рынок зарубежной недвижимости. Итоги 2007 года

Все участники как отечественного, так и зарубежного рынка жилья, включая риелторов, организаторов выставок, сотрудников специализированных средств массовой информации, отметили у россиян в 2007 году повышенный спрос на недвижимость за рубежом. Особенно это заметно на фоне относительного спокойствия на отечественном рынке. Согласно данным открытых статистических источников численность наших сограждан, интересующихся зарубежным жильем, выросла по сравнению с прошлым годом в 1,7 раза. Это на 10% больше, чем в 2006 году по отношению к 2005 году. Таким образом, очевидна стабильная тенденция к увеличению спроса в течение последних трех лет.

Следует ожидать ее сохранения в рамках аналогичных показателей и в наступающем 2008 году. Повышение популярности зарубежной недвижимости у россиян с высокой степенью вероятности продлится не менее ближайших трех лет, что обусловлено ростом благосостояния граждан РФ и соответственно ростом потенциальной клиентской аудитории. Еще недавно доля зарубежной недвижимости была весьма незначительной в общем объеме рынка, в то время как мировой опыт показывает правомерность существования этого сегмента в странах с достаточной степенью экономического благосостояния. Таким образом, нужно ожидать дальнейшего увеличения спроса, а затем, по мере роста информированности населения и заполнения ниши, — стабилизации показателей.

Тройка стран-лидеров по результатам 2007 года осталась прежней, но в ней вновь произошли перемена мест и некоторое перераспределение спроса. Лидирует у россиян недвижимость в Болгарии (23%), второе место занимает недвижимость Черногории (17%), на третьем — недвижимость Испании (16%).

Доля Черногории и Испании в общем «пироге» уменьшилась, однако это не означает падения спроса на эти страны по сравнению с прошлым годом. Данный факт объясняется тем, что в 2007 году значительно выросла популярность покупки недвижимости Болгарии в связи с вхождением государства в Евросоюз, повышением его инвестиционной привлекательности, подъемом цен, адекватностью предложения существующему спросу. Число россиян, интересующихся недвижимостью  Болгарии, увеличилось за нынешний год более чем в два раза (на 113%). Несмотря на высокий рост цен, наблюдавшийся в течение года (в отдельных случаях — до 60% годовых), эта страна по сей день остается одной из наиболее привлекательных в инвестиционном плане и самой доступной для наших покупателей как по стоимости жилья Болгарии, так и по условиям его приобретения.

Наибольшим спросом у них пользуются апартаментыв Болгарии, расположенные на морских курортах, где средняя стоимость квадратного метра на этапе строительства составляет около 1,5 тыс. евро. В уходящем году был принят закон о запрете застройки первой линии побережья Болгарии, поэтому объекты, на которые уже получено разрешение и которые будут возведены непосредственно на берегу Черного моря, пользуются активным спросом и соответственно выросли в цене (от 1,5 тыс. до 3 тыс. евро за квадратный метр в зависимости от местонахождения объекта и инфраструктуры). В следующем году подорожание недвижимости, размещенной в непосредственной близости от моря, продолжится.

На сегодняшний день болгарское законодательство запрещает приобретать землю физическим лицам, поэтому россияне в большинстве своем покупают апартаменты, продаваемые без земли, находящейся под домом. В ближайшем будущем болгарское законодательство претерпит изменения, и для иностранцев станет доступной покупка домов с приусадебными участками (вероятнее всего, ограниченными по размеру). Из-за дороговизны земли в непосредственной близости от моря предполагается возведение панорамных коттеджных поселков в некотором удалении от моря (от 1 км). Тем не менее доля россиян, приобретающих апартаменты, не уменьшится. Содержание дома предполагает более серьезные ежегодные расходы, нежели содержание апартаментов. Кроме того, вопрос о близости к морю является для россиян необыкновенно важным фактором при принятии решения о покупке недвижимости.

Вторую строчку в рейтинге популярности у наших соотечественников занимают апартаменты, расположенные на горнолыжных курортах. Эту недвижимость покупают значительно меньше, чем на побережье, в основном с целью инвестиций. Ввиду того что прошлый горнолыжный сезон оказался слишком теплым, стоимость апартаментов за 2007 год выросла незначительно. Надо также отметить относительно невысокий спрос среди россиян на жилье в Софии и на бальнеологических курортах.

Численность отечественных покупателей, интересовавшихся недвижимостью в Черногории, в первом и втором полугодиях 2007 года осталась неизменной. Причинами следует считать несколько факторов, и наиболее важный из них — уровень цен в стране, который за первое полугодие достиг годовой нормы прироста (40%) и затем стабилизировался. Участники рынка ожидали правительственных инициатив: принятия детального урбанистического плана, выдачи разрешений на строительство, утверждения новых тарифов налогов на застраиваемые площади. Однако их перенесли с весны 2007 года на осень. Кроме того, было приостановлено оформление земли, являющейся придомовой территорией, в собственность иностранным физическим лицам.

Сейчас ситуация нормализовалась, отчего выиграли в первую очередь покупатели: у застройщиков было время основательно поработать с концепцией проектов, на продажу выставлены новые интересные проекты в разных ценовых категориях и в достаточном количестве, чтобы удовлетворить существующий спрос. В будущем году мы предполагаем повышение интереса россиян к недвижимости в Черногории: соотношение цены и качества пришло в норму. Стоимость стабилизировалась в среднем на уровне 3 тыс. евро/кв. м в возводимых объектах. При этом значительно улучшилось качество черногорской недвижимости: новостройки соответствуют уровню бизнес-класса, предполагают качественную отделку, возможность меблировки, доверительное управление и уход за недвижимостью, развитую инфраструктуру (бассейны, парковки, детские площадки, фитнес и др.).

Спрос на «морально устаревшую» вторичную недвижимость и ее ликвидность резко снизятся, а спрос и цены на новые проекты бизнес- и VIP-классов будут стабильно расти, пока не заполнится этот сегмент рынка. До сегодняшнего дня он практически отсутствовал: на всем побережье удастся найти единичные комплексы, которые могли бы претендовать на современный уровень качества недвижимости и реально соответствовали бы нынешнему уровню черногорских цен.

Увеличение спроса на недвижимость в Испании среди россиян достаточно стабильное, порядка 50% за год. Жилье традиционно привлекает наших граждан великолепным соотношением цены и качества и прекрасной кредитной политикой, проводимой испанскими банками по отношению к нерезидентам. Банки выдают россиянам ипотеку на срок до 25 лет под 4,5% годовых. Обладатель испанской недвижимости и члены его семьи ежегодно получают шенгенскую мультивизу. Наши соотечественники составляют на испанском рынке недвижимости незначительную долю покупателей, основная же часть представлена англичанами и северными соседями страны по Евросоюзу.

Повышение цены на недвижимость Испании, безусловно, ниже, чем на растущих рынках (около 18% годовых). Однако предсказуемая политико-экономическая ситуация наряду с возможностью получения стабильного дохода от сдачи жилья в аренду, а также его высокая ликвидность говорят в пользу Испании. Стоимость квадратного метра недвижимости в Испании непосредственной близости от моря колеблется в диапазоне 2–6 тыс. евро в зависимости от расположения комплекса и его инфраструктуры.

Сходную ситуацию наблюдаем с ценами и кредитами на недвижимость  Кипра. Однако есть и отличия: кипрское побережье значительно короче испанского, в связи с этим привлекательных для строительства мест становится все меньше. Поэтому и рост стоимости жилья на Кипре в нынешнем году был выше, чем в Испании (в районе 25%). Страна традиционно славится среди россиян мягким климатом и легкостью адаптации. Увеличение спроса на недвижимость среди наших покупателей также стабильное — около 50% за год.

Таким образом, число россиян, заинтересованных в приобретении жилья в Испании или покупка недвижимости на Кипре, за прошедший год выросло в полтора раза. В следующем году можно ожидать сохранения тенденции к увеличению спроса и росту цен на популярных курортах в районе 15–25% годовых.

Резкое повышение спроса у россиян (более 70%) в первую очередь приходится на активно развивающиеся страны (Болгария, Черногория, Турция, Чехия), что говорит о принципиальности для наших сограждан инвестиционной составляющей при выборе недвижимости. Увеличение популярности турецкой недвижимости за 2007 год сопоставимо с черногорским уровнем — около 77%, причем очень сходные цифры наблюдаются и на чешском рынке — 78%. Соответственно, следует констатировать повышенный спрос на жилье в странах, где цены на него находятся в демократичном секторе. Это связано с тем, что у более дорогого рынка зарубежной недвижимости и более длительная история: клиентская аудитория уже до некоторой степени сформирована, поэтому не происходит ее ажиотажного наполнения, как в случае с демократичным сектором.

Однако и тут бывают исключения: повышение спроса на недвижимость в Италии составило более 80% за год, то есть число россиян, заинтересовавшихся покупкой жилья в этой стране, увеличилось по сравнению с прошлым годом почти вдвое. В чем же причина? Во-первых, до недавнего времени данная ниша для нашего покупателя была почти незаполненной. И если рынок недвижимости в Испании, на Кипре, во Франции и Великобритании для граждан России существует с 1990-х годов, то приобретение жилья в Италии не носило массового характера. Во-вторых, в нынешнем году были приняты новые налоговые ставки на покупку итальянской недвижимости, которые сближают итальянский рынок с испанским: налог уменьшили с 20 до 10%.

Вместе с тем стоимость жилья в Италии также правомерно сравнивать с испанскими аналогами: на итальянской Адриатике средняя цена квадратного метра в новостройках составляет около 2 тыс. евро, за эти же деньги можно купить недвижимость на стадии строительства на озере Маджоре (недалеко от Милана и Лугано). Цены на недвижимость Мадрида и стоимость недвижимости Барселоны вполне сопоставимы с римскими, ну а элитные объекты недвижимости на Лигурийском побережье сравнимы по стоимости с недвижимостью на Коста-Брава и недвижимостью Коста-дель-Соль (5–8 тыс. евро/кв. м, а за уникальные объекты — и до 20 тыс. евро/кв. м). Таким образом, по нашим прогнозам, спрос на недвижимость в Италии в следующем году среди россиян будет продолжать расти.

Яркой тенденцией наряду с постоянным повышением интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости является соответственный рост предложения. Увеличивается число участников рынка, а также количество всевозможных интересных проектов, соответствующих различным пожеланиям клиентов. Следовательно, основным итогом уходящего года нужно считать то, что россиян, заинтересованных в зарубежной недвижимости, становится все больше, они учатся выбирать, и выбирать им есть из чего. В будущем году на рынке появятся рассчитанные на частных инвесторов из России новые предложения, интересные как с точки зрения капиталовложений, так и личного пользования.