Рынок недвижимости Испании: кризис или необходимая коррекция?

Порой тревога преувеличена, чаще — оправданна, тем более что во многих странах налицо симптомы той же болезни. Не стала исключением и недвижимость в Испаниии,  которой до последнего времени оставалась наиболее привлекательной для иностранных инвесторов благодаря умеренным ценам и низким ставкам по кредитам. Страна, несколько лет переживавшая строительный бум, понемногу остывает от жилищной лихорадки. Но, учитывая излишнюю зависимость испанской экономики от строительного сектора, который составляет почти 18% ВВП, эксперты высказывают опасения, что наметившийся кризис на рынке недвижимости Испании негативно отразится на экономическом росте страны в целом.

Все началось с падения акций некоторых строительных компаний на 50–80%. Для фондовой биржи процессы повышения и понижения котировок вполне обычны, если бы перед падением ценные бумаги испанских девелоперов не поднялись в цене почти в пять раз. Это происходило на фоне растущего спроса на испанскую недвижимость. Жилье стабильно дорожало, и банки охотно давали кредиты под строительство. В результате задолженность компаний составила порядка 300 млрд евро. Коррективы внес мировой финансовый кризис. Риски банков возросли, что сразу отразилось на удорожании самих кредитов и их обслуживания. Девелоперы начали продавать свои активы, чтобы осуществлять регулярные платежи финансовым организациям. Настойчиво заговорили о предстоящем обвале рынка недвижимости. Однако действительность оказалась благоприятней, чем прогнозы: несмотря на пугающие заявления о «мыльном пузыре», недвижимость Испании продолжает расти в цене, но гораздо меньшими темпами.

Годовой рост цен на 4,8%: кризис это или не кризис
18 января были опубликованы официальные данные правительства Испании, согласно которым в 2007 году рост цен на испанскую недвижимость составил 4,8%. Как отмечается, «испанский рынок в 2007 году показал самый низкий рост за последние почти десять лет». Действительно, 4,8% — это чуть выше уровня инфляции, который в 2007 году достиг в стране 4,2%. Для сравнения: средний рост стоимости испанской недвижимости достиг своего пика в 18,5% в 2003 году, а в 2006 году составил 9,8%. Несмотря на скромные показатели роста, Рафаэль Пашеко, глава Отдела архитектуры и жилищной политики правительства Испании, исключил возможность серьезного кризиса или значительного падения цен на недвижимость Испании, которые угрожали бы национальной экономике. По его словам, испанский рынок недвижимости ждет «мягкая посадка» после почти десятилетнего бума. Однако другие эксперты придерживаются менее оптимистических взглядов.

Региональные различия и общие тенденции
Данные по различным городам и областям Испании показывают, что испанский рынок недвижимости характеризуется весьма значительными региональными особенностями. За период с конца сентября 2006 года по конец сентября 2007 года наиболее быстрыми темпами росли цены на недвижимость в Мурсии (+10,7%), а наименьший рост продемонстрировала недвижимость провинции Аликанте (всего +2,1%). По данным за весь 2007 год лидирует опять-таки Мурсия (+8,3%). Вслед за ней идет Астурия (+7,5%), Балеарские острова (+6,9%) и Канарские острова (+6,2%). Самый низкий рост цен был отмечен  на недвижимость в Наварре (+1,2%), Мадриде (+1,8%), Ла Риохе (+2,5%) и Арагоне (+3,2%).

Кстати, нынешняя ситуация в Мадриде по мнению экспертов является индикатором того, что в скором времени будет происходить во всей стране. Сейчас цены на недвижимость в Мадриде практически стабилизировались, но, возможно, они начнут чуть-чуть снижаться начиная с первого квартала 2008 года. Если это произойдет, то к концу года того же следует ждать и в других регионах. Коррекция цен прежде всего коснулась не очень качественного жилья, как правило, для сезонного проживания, которого за последнее время было понастроено предостаточно. Его аналитики считают переоцененным примерно на 24%. А вот  элитная недвижимость Испании бизнес-класса и по-настоящему продолжала дорожать. Однако и она, по данным аналитиков, несколько сдала позиции, продемонстрировав во втором квартале 2007 года рост на 5,8% (за тот же период в 2006 году рост составил более 10%).

Динамика основных показателей испанского рынка: причина и следствие
Изменение темпов роста цен на недвижимость непосредственным образом связано с другими экономическими показателями рынка, прежде всего спросом, предложением, а также уровнем доходов населения и ставок по ипотечным кредитам. По мнению специалистов банка BBVA, идет заметное снижение спроса на жилую недвижимость Испании, в результате чего растет количество непроданных квартир. Эту оценку подтверждают данные Испанского регистра недвижимости, согласно которым количество продаж за первое полугодие 2007 года упало на 10% по сравнению с тем же периодом 2006 года. В результате сокращения объемов рынка лишились работы небольшие агентства недвижимости. В 2007 году в Испании, по информации газеты El Paнs, была закрыта половина из 80 тыс. риелторских компаний. Правда, по словам Хайме Кордеро, президента коллегии мадридских агентов по недвижимости, «большая часть исчезнувших с рынка агентств не имела ничего, кроме мобильного телефона». Все они в свое время создавались под воздействием бума на рынке недвижимости, привлеченные возможностью получения быстрых прибылей. Испанские эксперты считают, что подобное «урегулирование» на рынке лишь «придаст мощи данному сектору».

Вслед за вторичным рынком сократил свой масштаб и рынок новостроек. По данным Испанской коллегии архитекторов, за первые 8 месяцев 2007 года было выдано примерно 74 тыс. разрешений на строительство отдельно стоящих домов в Испании и 409 тыс. разрешений на возведение апартаментов в Испании (это соответственно на 36 и 6% меньше аналогичных показателей 2006 года). Однако если сравнить показатели реально начатых строек, то цифры будут еще меньше. Статистика Министерства жилищного строительства Испании свидетельствует о том, что в первом полугодии 2007 года строители приступили к работе на 286 тыс. объектов, что на 11% меньше, чем годом раньше. Вместе с тем построено за восемь месяцев 428 тыс. объектов, что на 10% превышает показатель годичной давности, который был рекордным. Эти цифры дали основание многим говорить о затоваривании рынка и кризисе перепроизводства. В снижении покупательской активности виноваты и относительно невысокие доходы испанских граждан, отстающие от роста инфляции. Пока ипотечные ставки были около 3%, испанцы охотно брали кредиты и покупали новое жилье, предпочитая платить по 870 евро в месяц за свою, пусть и заложенную в банке, квартиру, чем столько же за аренду. Но, когда банки повысили кредитные ставки до 5%, ипотека стала недоступной. Уровень невыплат по ипотечным кредитам пока невелик, но многие граждане уже отказываются от покупки второго жилья на побережье.

Так ли страшен черт, как его малюют
Эксперты несильно расходятся в прогнозах относительно рынка недвижимости Испании. Если не брать сторонников крайних взглядов, пугающих скорым обвалом и более глубоким, чем в Америке, кризисом, остальные считают испанский рынок жилья вполне жизнеспособным. Согласно исследованию, проведенному крупнейшим банком Германии Deutsche Bank AG, в 2008 году цены на недвижимость в Испании могут снизиться на 2–8%. В 2009 году они стабилизируются и в дальнейшем продолжат свой рост в соответствии с общей инфляцией. Испанский банк BBVA прогнозирует, что стоимость жилья в 2008 году вырастет на 1,4%, а затем понизится на 1,9% в 2009-м. Ситуация в Испании во многом напоминает то, что происходило в Москве: в 2006 году цены выросли на 60–70%, а в 2007-м — «всего лишь» на 25%, и уже пошли разговоры о том, что «мыльный пузырь вот-вот лопнет». И все это на фоне сохраняющегося в столице значительного превышения спроса над предложением.

В Испании тоже привыкли к двухзначным цифрам роста, поэтому средний годовой показатель 4,8% выглядит чуть ли не «катастрофическим падением». На самом деле испанская экономика достаточно устойчива. Она демонстрирует один из самых высоких уровней роста среди развитых стран. В связи с этим нет сомнений, что ей удастся переориентироваться с сектора недвижимости на другие отрасли. Рынок качественного жилья на испанских побережьях останется по-прежнему привлекательным и быстро восстановится в цене. Тем более что с января 2007 года по требованию Евросоюза налоговая ставка для иностранных покупателей испанской недвижимости снижена с 35 до 18%.

Инвесторы должны принять во внимание изменения векторов экономического развития страны, но паниковать не следует. Испанская экономика может потерять свой звездный статус, но не станет банкротом. Кстати, исследование рынка, показало, что большинство испанцев (примерно 80%) уверены, что цены на недвижимость Испании сильно не упадут, а более половины тех, кто владеет вторым домом, не намерены его сдавать.