Рынок недвижимости Греции

Ситуация на греческом рынке недвижимости, пожалуй, самая неоднозначная среди всех стран Европы. С одной стороны: страна находится в экономическом и политическом кризисе, происходит общее снижение цен на недвижимость (с 2008 года цены упали на 35-50%), снижение числа выданных ипотечных кредитов, снижение объема строительства. Спрос со стороны самих греков на недвижимость резко упал, они занимают выжидательную позицию. С другой стороны, туристический поток растет, спрос со стороны иностранных инвесторов тоже. Эти противоречивые сведения объясняются тем, что зарубежные покупатели хотят воспользоваться трудной греческой ситуацией и извлечь из нее выгоду (фигурально выражаясь, растащить под шумок самые лакомые кусочки).

Можно ли разобраться, насколько рискованны и целесообразны вложения в греческую недвижимость именно сейчас? Этот вопрос каждый решает для себя индивидуально. Однако интерес к греческой недвижимости после объявления результатов референдума резко подскочил: россияне стали интересоваться в 3,5 раза больше, в 3 раза увеличился интерес со стороны итальянцев, в 2,5 раза – французов, вдвое – турок, граждан США, Австралии и Канады. И только со стороны немцев упал интерес к недвижимости в Греции, правда, незначительно – всего на 5%.

По итогам первого полугодия 2015 года приток иностранных инвестиций в греческий рынок недвижимости, речь идет в основном о курортной недвижимости, увеличился вдвое по сравнению с этим же периодом 2014 года. Большинство экспертов считает ситуацию на рынке курортного жилья в Греции идеальной – цены упали, сами греки в недоумении из-за политической и экономической ситуации в стране.

При этом число туристов ощутимо выросло: по итогам первого полугодия 2015 года практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Особенно выросло число туристов, прибывших из ЕС (на 70%), из-за пределов ЕС всего на 20% больше, а вот число туристов из России уменьшилось практически на 70%, однако связано это в первую очередь с ситуацией в самой России и с низким курсом рубля, а не с греческими реалиями.

Эксперты сходятся во мнении, что греческие виллы приносят наибольший доход при сдаче в аренду по сравнению с другими странами Средиземноморья. Особым спросом пользуются дорогие эксклюзивные объекты в Элунде на Крите, на Миконосе, Родосе и Халкидиках. Это лучшие варианты для вложения средств, что связано с резким снижением цен на недвижимость в последние годы и несравнимо меньшим падением цен на аренду.

Однако многие россияне интересуются не только виллами премиум-класса, но и более демократичными объектами, как домами, так и виллами. Выбор на сегодняшний день необыкновенно велик и торг в любой ситуации уместен. Безусловно, климат, море, солнце, радушие греков никакой кризис не отменял.

Помимо сложностей в политике, банковском и строительном секторе, стоит обратить внимание на попытке греческого правительства изменить действующее законодательство в сфере налогообложения. В этом году шли активные обсуждения следующих вопросов.

Греция активно собирается сведения об объектах, сдающихся в аренду нелегально, без уплаты налогов, пытается получить и систематизировать сведения с сайтов онлайн бронирования, контролировать процесс, проводя сертификацию объектов, сдаваемых в аренду и получая налог от прибыли арендодателей. На сегодняшний день выявлено множество нарушений. Планируют взымать с нарушителей серьезные штрафы (речь идет о сумме в размере 50 000 евро).

Правительство Греции проводит целенаправленную политику по привлечению туристов путем улучшения инфраструктуры и ликвидации теневого рынка курортной аренды. Так с января 2014 года в Греции налог на доход с аренды оформляется как отдельный налог. Его ставка составляет 11% на доход до 12 000 евро и 33% свыше этой суммы (рассчитывается от разницы между общим доходом с аренды минус 12.000 евро). В целом можно сказать, что налог на доход от аренды недвижимости увеличился с 2014 года.

Происходят обсуждения изменения в сфере выплаты единого налога на недвижимость, сумма которого будет рассчитываться из текущей «объективной» стоимости объекта. Ни для кого не секрет, что зачастую в греческих договорах купли-продажи указывалась заниженная стоимость недвижимость с целью уменьшения налогового бремени. Новые законодательные инициативы направлены на устранение этой несправедливости. «Объективная» стоимость недвижимости, как правило, превышает ее рыночную цену – для того, чтобы установить «планку» налоговых выплат для собственников. Безусловно, в нынешней экономической ситуации греческое правительство весьма заинтересовано в сборе дополнительных налогов.

В Греции с 1 января 2014 также действует дополнительный налог на владельцев недвижимости суммарной стоимостью (если есть несколько объектов недвижимости в собственности или дорогая недвижимость) более 300 000 евро контрактной стоимости. Его ставка зависит от стоимости объекта и колеблется в диапазоне от 0.1% от стоимости до 1% (на объекты стоимостью более 1 миллиона евро) в год.

В 2014 году в Греции вновь вступил в силу налог на прирост капитала при продаже недвижимости, отмененный в 2008 году. Он составляет 15% от прироста стоимости и рассчитывается от разницы между стоимостью приобретения и ценой продажи объекта недвижимости без ограничения по сроку давности и способу приобретения. Налог действует на сделки купли-продажи совершенные с 01.01.2014. Цены для расчета берутся из соответствующих договоров по смене владельца объекта недвижимости. Сумма для налогообложения уменьшается на процент инфляции. Кроме того, применяется понижающий коэффициент до 40% в зависимости от срока владения недвижимостью до продажи. Сейчас ведутся большие дискуссии вокруг этого налога, главным образом, в связи со всеми трудностями оценки стоимости объекта. Однако есть надежда, что налоговое бремя для продавца будет уменьшено, иначе ему будет невыгодно указывать в контракте реальную продажную стоимость объекта.

Греция задумывается о получении дохода от прибыли иностранцев, имеющих ВНЖ или ПМЖ в Греции, если они проживают на территории Греции более 6 месяцев в году, несмотря на то, что вид на жительства права на работу в стране не дает. Подоходный налог собираются получать от доходов обладателей ВНЖ за рубежом. Насколько правомерны подобные действия и будут ли законопроекты применены на практике – пока не известно.

Большинство экспертов сходится во мнении, что многие греки предпочтут снять свою недвижимость с продажи, поскольку именно она составляет значительную долю благосостояния граждан. В неясной ситуации многие греки предпочитают сохранять сбережения в недвижимости, а не продавать ее. Поэтому те объекты, которые сегодня появляются с очевидным дисконтом, по цене на 30-50% дешевле сегодняшних рыночных цен – единичные случаи паники или вынужденной ситуации продавцов. Такими предложениями нужно пользоваться и принимать решения быстро. Вероятнее всего предстоит дальнейшее снижение цен по стране, правда, не ожидается резкого спада. Курортная недвижимость будет минимально подвержена ценовым колебаниям. Греческие объекты премиум класса будут демонстрировать стабильность. Насколько удачны будут экспертные прогнозы – время покажет. Иметь или не иметь – решать Вам.

Материал написан и предоставлен Юлией Титовой – руководителем Международного Агентства Недвижимости Rentsale.