Процедура приобретения недвижимости в Израиле

После предварительного самостоятельного знакомства с объектами посредством интернета, печатных изданий или на тематических выставках следует выбрать агентство недвижимости, которое будет сопровождать сделку. Посредником может выступить компания, расположенная как непосредственно в Израиле, так и на территории России. К последним относятся представительства израильских компаний и самостоятельные российские агентства, осуществляющие свою деятельность через израильских коллег.

Вопрос, в какое агентство – российское или израильское – обратиться, каждый решает индивидуально. В первое может быть удобным добираться и получать консультации сколько угодно раз при личном общении. Второе имеет возможность наблюдать за ситуацией на рынке «на местах», и выбор недвижимости может быть больше. К тому же многие израильские компании имеют русскоязычных сотрудников. Главное, при выборе агентства убедиться в наличии у него соответствующей лицензии.


С ЧЕГО НАЧАТЬ

Обычно агентства по недвижимости устраивают потенциальным покупателям так называемый смотровой тур. Он может начинаться со встречи в аэропорту и размещения в отеле за счет компании. Показ объектов, сопровождение покупателя и консультации входят в обязанности риэлторов. Иногда агентства, в случае если сделка заключается, готовы компенсировать покупателю затраты на перелет и проживание.

Из документов для покупки недвижимости потребуется только заграничный паспорт. В случае отсутствия возможности находиться в Израиле на протяжении всей сделки, можно оформить нотариальную доверенность на своего представителя, уполномочив его вести переговоры и подписывать необходимые документы. В качестве представителя может выступить родственник или, например, адвокат.


ПОСЛЕ ВЫБОРА ОБЪЕКТА

Выбор адвоката – это первый шаг, после того как покупатель определился с объектом. Именно этот специалист обеспечивает юридическую чистоту сделки. Часто застройщики предлагают услуги своего адвоката, однако следует понимать, что он будет представлять в первую очередь интересы именно этой строительной компании, а не интересы покупателя.

Можно обратиться к адвокатам агентств по недвижимости. Обычно эти компании сотрудничают с конкретным адвокатом или адвокатским бюро.

Существует возможность выбрать и собственного специалиста. В этом случае необходимо будет убедиться, действительно ли он специализируется на вопросах купли-продажи недвижимости.

Часто покупатель и продавец прибегают к услугам одного человека. Это обходится дешевле, значительно упрощает само проведение сделки, а также помогает в случае возникновения конфликтных ситуаций – в этих случаях совместно нанятый адвокат не имеет права поддерживать ту или иную сторону и обязан сохранять нейтралитет.

Расчеты по сделке будут осуществляться банковскими переводами. Деньги будут перечисляются на специальный доверительный банковский счет адвоката, с которого поступят продавца только после специальной записи в Реестре Земельного управления Израиля. Об открытии счета и переводе денег за границу читайте в нашей статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Процесс документального оформления сделки обычно начинается с составления протокола о намерениях, или предварительного договора. Этот документ призван гарантировать предстоящую сделку. В нем покупатель и продавец в общих чертах выражают свое желание вступить в сделку купли-продажи конкретной недвижимости.

На этом этапе покупатель перечисляет на счет продавца залог, обычно в размере нескольких тысяч долларов. В зависимости от договоренности сторон этот задаток будет считаться компенсацией продавцу, если покупатель откажется от сделки. Приняты штрафные санкции для стороны, не выполнившей условия договора, а именно возмещение другой стороне 10% от суммы сделки.


ПРОВЕРКА ДОГОВОРА И ОБЪЕКТА

В чем именно состоит проверка, зависит от типа приобретаемой недвижимости. В случае покупки жилья на первичном рынке предварительный договор направляется на проверку застройщику. Обычно до заключения основного договора купли-продажи проходит от двадцати до сорока пяти дней.

В случае приобретения вторичной недвижимости проверку осуществляет адвокат. В его обязанности входит юридическая экспертиза документов, удостоверяющих право собственности продавца. На этом этапе подготавливается целый пакет документов об уплате налогов, отсутствии залогов, невыплаченных ипотечных кредитов и других обременений. Набор документов может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации.

Также на этом этапе необходимо удостовериться в отсутствии незаконных достроек в жилище, устранение которых после приобретения объекта может быть возложено на покупателя.

Все необходимые документы адвокат подает в налоговые органы.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Основной договор купли-продажи составляет адвокат, и подписание документа происходит у него. Внесение оставшейся суммы по сделке зависит от типа приобретаемой недвижимости. Часто при сделке с первичной недвижимостью после подписания договора покупатель вносит еще от 10% до 25% от стоимости жилья. График дальнейших платежей в этом случае указывается в договоре.

В случаях когда на момент регистрации и получения ключей покупатель еще не получил полного пакета документов о переходе права собственности и свидетельствующих об отсутствии долгов со стороны продавца, часть суммы может вручаться не продавцу, а на хранение адвокату – для оплаты невыплаченных долгов.


ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

Переоформление права собственности начинается еще в ходе сделки. Для этого покупатель подает заявление на получение регистрационной записи в Бюро регистрации недвижимости (Табо). Запись производится в момент подачи заявления и служит гарантией того, что указанный объект не будет повторно продан другому лицу.

Окончательную регистрацию сделки в госорганах проводит адвокат. Большая часть объектов оформляется именно в Бюро регистрации недвижимости. Однако некоторые земельные участки в Израиле по-прежнему не получили отдельного обозначения в этом учреждении, поэтому они обычно регистрируются Управлением недвижимости Израиля. По окончании регистрации новый владелец получает свидетельство о регистрации права собственности.

От момента подписания договора купли-продажи до полного перехода права собственности проходит от трех до шести месяцев. Сроки зависят от загруженности регистрационных органов, требований банков, участвующих в сделке, и т. д.


СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Размер налога на покупку недвижимости для физических лиц зависит в первую очередь от того, имеется ли в собственности покупателя иная недвижимость в Израиле. Если приобретается первая недвижимость на территории этой страны, налог исчисляется следующим образом:
•    при стоимости до 907,700 шекелей ($234,9 тыс.) – 0%;
•    при стоимости от 907,700 шекелей до 1 275 690 шекелей (от $234,9 до $330,1 тыс.) – 3,5% от суммы сделки;
•    свыше 1 275 690 шекелей ($330,1 тыс.) – 5% от суммы сделки.

В случае имеющейся в собственности иной недвижимости в Израиле (исключением является случай продажи одного жилья для приобретения другого):
•    при стоимости 772 310 шекелей ($199,9 тыс.) – 3,5% от суммы сделки;
•    свыше 772 310 шекелей ($199,9 тыс.) – 5% от суммы сделки.

Покупка земельного участка в любых случаях облагается налогом 5% от суммы сделки.

Гонорар адвоката составляет 0,5-2% от суммы сделки, агентства по недвижимости – 2%. Официальные платежи в Бюро регистрации недвижимости не превышают 1 тыс. шекелей ($260).


ИПОТЕКА

Ипотечное кредитование (машканта) весьма распространено в Израиле. Несмотря на то что кредит обходится иностранцам дороже, чем гражданам Израиля, ставки по-прежнему выгодные. Например, пятилетнюю ссуду на приобретение квартиры банки выдают под 2,5% годовых, на двадцать и более лет – под 4%. Кредит выдается на сумму до 70% от стоимости объекта при первоначальном взносе не менее 33%.

Приобретаемая по ипотеке недвижимость передается в качестве залога банку, однако является собственностью покупателя. С разрешения банка собственность можно сдавать в аренду.


ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Новостройки

Новая квартира от компании-застройщика не может быть сразу зарегистрирована в Бюро недвижимости. Причиной является то, многоквартирный дом подлежит регистрации только целиком, по особой процедуре. До этого момент квартиры переоформляются на новых собственников под временными регистрационными номерами. Эта процедура осуществляется застройщиком на полностью законных основаниях.


Земельный участок под застройку

С момента покупки земли до возможности жить в построенном доме необходимо пройти несколько этапов: проектирование, привязку проекта к конкретному участку, строительство и сдачу в эксплуатацию. Разрешение на строительство выдается муниципалитетом в течение трех месяцев.


АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Иностранцы могут свободно арендовать жилую недвижимость в Израиле. Краткосрочная аренда жилья на курорте обойдется примерно в $100–150 в сутки, долгосрочная аренда, например, престижных апартаментов в Нетании – 1,5–3 тыс. в месяц.

По израильскому законодательству, договор аренды сроком до пяти лет может быть заключен в устной форме. Далее потребуется заключить договор аренды в письменном виде. При желании его можно заключить и с самого начала аренды. В документе указываются реквизиты недвижимости и сторон, сроки и стоимость аренды, права и ответственность сторон. Среди других пунктов также следует указать возможность владельца посещать жилье в течение срока аренды с конкретными датами и временем. О желании покинуть жилье арендатор обязан предупредить собственника заранее.

Следующие правила помогут избежать возможных конфликтных ситуаций.
1.    Перед заключением сделки необходимо убедиться, что лицо, сдающее жилье, является его законным владельцем. Для этого у арендодателя необходимо запросить документы о праве собственности.
2.    Перед вселением необходимо проверить состояние жилья и указать в договоре, что в дальнейшем владелец не может предъявлять претензий по этому пункту.
3.    В договоре необходимо указать, кто несет расходы по текущему ремонту (например сантехники или кровли). Помимо этого указываются санкции на случай невыполнения этой обязанности.
4.    Для грамотного составления договора аренды лучше всего обращаться к адвокату.