JustReal

недвижимость за рубежом

г. Москва, Кутузовский проспект.,
д. 36, стр. 3, вход 7

contact@justreal.ru

Поиск жилой и коммерческой недвижимости
Дополнительно

Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Подберём для Вас 10 объектов по Вашим параметрам
Свернуть поиск
Поиск коммерческой и жилой недвижимости
Дополнительно

Развернуть поиск недвижимости

Коммерческая недвижимость в Мюнхене: итоги 2014 года и перспективы рынка в 2015 году

Коммерческая недвижимость в Мюнхене никогда не теряла популярности у инвесторов, однако кризис существенно влиял на показатели рынка. В 2014 году на рынке были выявлены признаки оживления. По сравнению с 2013 годом оборот в таком секторе как офисы в Мюнхене несколько активизировался. Количество пустующих объектов значительно сократилось. Согласно статистическим данным, в течение 2014 года было арендовано или использовалось владельцами 620.900 квадратных метров офисов офисных помещений, что на 4 % больше, чем в 2013 году.

Только в течение последнего квартала нашли своих арендаторов и собственников 216.900 кв. м офисов - в последний раз такие данные были зарегистрированы в 2011 году. На протяжении года в строй ввели 193.800 м2 новых коммерческих объектов: самый крупный новый офисный центр в Германии это «88north» в общине Мозах, площадь которого достигает 43.000 м2 офисных площадей. В конце года для арендаторов были свободны только 17 % офисных площадей, которые были построены в 2014 году.   По мнению аналитиков, в 2015 году новые офисы в Мюнхене будут активно строиться и будет возведено 241.000 м2 офисных площадей. Все это - в результате того, что инвесторы больше не выжидают, а предпочитают покупать и вкладывать деньги.

Из всей коммерческой недвижимости, сданной в эксплуатацию в начале года, к концу года  собственники успели сдать в аренду а 56 %. Самой доходной здесь оказалась промышленная недвижимость, где оборот площадей составил   132.100 м2. Второе место занимает  победитель предыдущего года - IT-сектор, оборот которого в  2014 году составил  119.000 м2. На третьем месте оказались  консалтинговые фирмы, чей оборот составил  88.000 м2. Именно эти фирмы заключили больше всего договоров аренды.

Недостаточное количество предложений привело к тому, что объекты в пригородных районах снова популярны и востребованы. Если сравнивать с данными   2013 года, то  доля оборота арендованных площадей (без учета собственников-владельцев) увеличилась с 15 % до 24 %. Средние арендные цены на недвижимость в Мюнхене несколько снизились - на   2,4 % по сравнению с концом 2013 года. При этом в черте города средняя стоимость аренды составила 16,46 евро/м2, что на 1 % превышает показатель 2013 года. А цены на аренду коммерческой недвижимости в пригородах Мюнхена увеличились по сравнению с прошлым годом на 3,5%, достигнув значения  9,97 евро/м2.

Средние цены на аренду снизились, прежде всего, из того, что доля сданных объектов в пригороде Мюнхена увеличилась.  На рынке недвижимости центра города, охватывающем область в пределах Альтштадтрингс и имеющем наиболее высокую стоимость аренды, на сей раз наблюдалось снижение цен менее чем на один процент до 28,63 Евро/м2. В конце 2010 года цены в данной части рынка не превышали 20 евро/м2, с тех пор рост составил, таким образом, почти 50 %. В центре северо-восточной части Мюнхена, в районах  Лехель и Богенхаузен, порог в 20 евро/м2 явно превышен. Средняя стоимость аренды здесь достигает  22,44 евро/м2, что на 8,5 % превосходит значения прошлого года. Самая дешевая аренда в Мюнхене - на юго-востоке города, а также на юго-западе. То есть - на юге Мюнхена   за исключением Среднего Кольца, где средние цены на коммерческую недвижимость составляют соответственно  13,19 евро/м2 и 12,16 евро/м2 соответственно. Однако увеличение цены на 15 % и 6 %, по сравнению с прошедшим годом говорит о том, что цены растут и будут расти даже в недорогих районах Мюнхена.

По мнению аналитиков, по той причине, что в будущих годах в строй будет введено достаточно небольшое количество офисных помещений в Мюнхене,  доля пустующих площадей также будет уменьшаться. Это может привести к тому, что возникнет дефицит площадей в секторе офисов, что приведет к тому, что у предприятий может не оказаться достаточно богатого выбора в случае переезда. Эксперты ожидают, что в  2015 году  ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости стабилизируется на нынешнем уровне. Они объясняют это тем, что в  2015 году планируется достаточно сдержанный рост экономики в Германии, поэтому увеличения спроса на дополнительных работников офиса не ожидается.

Кроме того,  аналитики опасаются повторного  обострения кризиса в Еврозоне и усиления геополитической напряженности, которые могут негативно сказаться на экономическом развитии. Связанная с этим неопределенность является дополнительной причиной того, что предприятия отсрочивают принятие решений об аренде новых площадей. При этом, статистические данные утверждают, что в 2014 году   коммерческая недвижимость в Мюнхене была востребована у инвесторов. Объем транзакций  с объектами стоимостью в  5,154 млрд. евро увеличился на 8 % по сравнению с данными 2013 года.  Такой рост трансакций объясняется высокой ликвидностью таких объектов на рынке и недостаточное количество других вариантов для доходных инвестиций. 

Оборот в течение всего года носил равномерный характер, на протяжении каждого квартала совершались операции купли-продажи на сумму не менее 1 млрд. евро.  Покупкой года стала покупка компанией «Deka Immobilien»  объекта «Theresie»на сумму 257 млн. евро. Это комплекс построек на одноименной возвышенности, площадь которого составляет почти 70.000 м2 и предлагает по-преимуществу торговые и офисные помещения, а также квартиры в Мюнхене.

Более 200 млн. евро заплатил концерн «Allianz» для покупки части собственной  штаб-квартиры в Унтерферинг.   Примерно 16 % оборота в 2014 году пришлись  на недвижимость в пригороде Мюнхена. Третья по масштабу покупка произошла в начале 2014 года, когда немецко-ирландский инвестор «Signature Capital» приобрел  здание «Karstadt», расположенное около главного вокзала, по приблизительной цене в  185 млн. евро. В конце года норвежский государственный фонд купил за 176 млн. евро объект «Lenbachgaerten» площадью около 28.000 м2. Эта сделка показывает особое значение, придаваемое заграничными государственными и пенсионными фондами мюнхенскому инвестиционному рынку. Данная группа инвесторов зачастую отдает предпочтение масштабным инвестициям в объекты с относительно низким риском.

Кто же стремится купить коммерческую недвижимость  в Мюнхене? Ведут среди всех покупателей те же инвестиционные группы, что и в 2013 году.  Больше всего вкладывают открытые фонды недвижимости,  которые заключили операции купли-продажи на 1,321 млрд. евро, что составляет 26 % рынка. За ними следуют  страховые компании с инвестициями в 674 млн. евро (13 %). Частные инвесторы, которые вложили сумму в  653 млн. евро (13 %)  - на третьем месте. Лидирующие группы продавцов имеют  близкие показатели  и занимают долю на рынке около 18 % каждая. 

Доля международных инвесторов в объеме транзакций уменьшилась  по сравнению с предыдущим годом с 37 % до 29 %, что, однако, является по-прежнему высоким значением. Для растущего числа иностранных инвесторов исследование мюнхенской недвижимости, находящейся в процессе продажи, является само собой разумеющимся. В частности, на протяжении последних кварталов 2014 года была замечена повышенная активность инвесторов из государств Азии, отразившаяся в первых транзакциях. Среди продавцов на долю международных участников рынка пришлось 39 % сделок.

Офисы в Мюнхене, в которые было инвестировано  61 % (3,148 млрд. евро) всего капитала, стали самым востребованным сектором недвижимости.  Неожиданным оказался высокий оборот гостиничной недвижимости, который достиг 548 млн. евро (11 % общего оборота). Отели в Мюнхене пользуются огромным спросом, что привело к тому, что не может не влиять на рынок соответствующей недвижимости. Практически такую же долю  (548 млн. евро, или 11 % общего оборота) составляет оборот объектов недвижимости смешанного назначения. Оборот объектов недвижимости розничной торговли достиг  366 млн. евро, или 7 % оборота, земельные участки – 323 млн. евро, или 6 % оборота.

Все это показывает, что Мюнхен по-прежнему остается стабильным местом, где даже пустующие объекты, расположенные вне привлекательных районов, скорее всего, найдут своего покупателя.   При этом высокий спрос на коммерческую недвижимость в Мюнхене приводит к ситуации, когда доходность офисов класса люкс с прекрасным расположением снижается до   4,00 %. Доходность дорогостоящей торговой недвижимости в Старом городе  может составлять   3,50 % и даже меньше в некоторых случаях. 

Аналитики утверждают, что столица Баварии всегда будет отличаться высокой динамикой рынка недвижимости. Они рассчитывают на высокую активность рынка на протяжении   2015 года. Еще больший интерес к тому,  чтобы купить коммерческую недвижимость в Германии может вызвать снижение курса евро. Все говорит о том, что в текущем году будет зарегистрирован объем транзакций, который превысит отметку в 5 млрд. евро, повторив, таким образом, показатели 2014 года.

www.justreal.ru
Популярные материалы Justreal.ru
Подписка на информационные материалы

Подпишитесь на новостную рассылку Justreal.ru и мы будем присылать вам интересные материалы о жизни и недвижимости за рубежом.

Персональный подбор

Напишите ваши пожелания, оставьте контактные данные, и наш
менеджер свяжется с Вами в течение часа и сделает для Вас подборку 10 самых последних предложений

В течение 60 минут

Анна Ульянова
Ведущий специалист по продажам зарубежной недвижимости портала Justreal
Почему Justreal.ru?
Реальные объекты

Проверка актуальности базы раз в 7 дней

Реальные цены

Комиссия 0%

Реальная помощь

Мы с вами до, во время и после сделки