Коммерческая недвижимость в Германии.

Рынок торговых центров в США имеет огромное значение для экономики: почти половина всех напечатанных американских долларов тратится покупателями именно в ТЦ. С началом мирового финансового кризиса по США прокатилась волна закрытий крупных торговых центров и комплексов. На встрече международного Совета торговых центов в 2009 году количество участников превышало 50 000, в 2010 году их было не более 30 000. В этом году Совет должен собраться с 22 по 25 мая в Лас Вегасе, количество "оставшихся на плаву" пока неизвестно. В Германии дела обстоят чуть лучше, но и в этой стране 10% торговых центров и комплексов находятся в запустении, а примерно 20-30% «заселены» арендаторами далеко не полностью. Однако профессор Бернд Фальк из Института IGW уверен, что до американского варианта развития события в ближайшие годы дело не дойдет. В интервью Immobilien Zeitung он предположил, что в связи с растущей конкуренцией какую-то часть самых старых торговых центров, по-видимому, придётся перестраивать, ремонтировать, переводить в офисный или жилой фонд, и только в самом крайнем случае - сносить.

Решение в каждом случае принимается индивидуально. Так, например, один из подобных «проблемных» центров - мюнхенский Швабилон, построенный в 1972 году и полностью опустевший уже через несколько лет, ждет перепланировка; на участке, который ранее занимала газета Suddeutsche Zeitung , появятся 70 апартаментов, а Галерею Маурициуса в Висбадене городские власти выкупили у собственника, чтобы разместить в ней библиотеку. В среднем на 1000 человек приходится 196,1 кв. м торговых площадей коммерческая недвижимость в Германии. При этом в регионе Баден-Вюртемберг имеется 61 шоппинг-центр, а средняя площадь торговых центров на 1 000 жителей в этой федеральной земле составляет 121,8 кв.м. В Берлине тот же показатель в прошлом году составил 439,3 кв. м, всего в мегаполисе насчитывается 64 торговых центра соответствующего размера.

Примерно 22% торговых площадей в любом комплексе занимают филиалы по продаже продукции известных компаний. Основными арендаторами помещений под филиалы в ТЦ в Германии выступают аптечные сети, компании - продавцы обуви, мобильных телефонов, оптики и украшений. Всего в 644 крупных шоппинг-центрах страны насчитывается 30 600 коммерческих площадок, на которых представлены продукция и интересы 11 400 предприятий. При этом 8 900 (78%) из этих предприятий являются не сетевыми филиалами, а отдельными фирмами, арендующими одно или более помещений. Порядка 2 500 (22%) предпринимателей арендуют два и более помещений. Всего на долю компаний, снимающих не менее двух торговых «точек», приходится 21 800 коммерческих площадок, то есть почти 71%. Частное предпринимательство и малый бизнес представлены различными заведениями общественного питания (ресторанами, кафе, закусочными и др.), небольшими аптеками и пекарнями.

Что касается новых «храмов» торговли, то политика городских властей в стране не первый год направлена на то, чтобы привнести максимум оживления в спальные районы и максимально обезопасить от нового строительства центры городов. В таких мегаполисах, как Мюнхен, торговых центров довольно мало, и почти все они расположены на окраинах города. Если власти и идут на поводу у девелоперских компаний относительно строительства новых ТК в центре города, то только в случаях создания дополнительных пешеходных зон. Урбанизированность в подходе к строительству новых торговых площадей проявляется и в том, что новые объекты получают «зеленый свет», только если в планах компании-застройщика или девелопера значатся не менее 15-20% жилых площадей. В среднем на открытие торгового комплекса в центре города - от возникновения идеи до сдачи объекта «под ключ» – проходит не менее пяти лет. Если строительство не затрагивает ничьих политических интересов, то оно может завершиться быстрее.

В существующих условиях конкуренция ТЦ и ТК очень высока. Поэтому строительство торговых центров недвижимость Мюнхена или строительство недвижимость в Берлине, в таких городах  и их управлении нужно очень постараться, чтобы получить разрешение властей и признание потребителей. В Штутгарте, напротив, требования к новым ТК можно назвать не столь строгими. Старые торговые центры тоже должны проявить изобретательность, чтобы по-прежнему удовлетворять возросшим запросам современных арендаторов. Примерно 8% старых ТЦ в стране в настоящее время или в ближайшем будущем планируют расширение площади, а в 20-30% центров проводятся мероприятия по «ревитализации» и привлечению новых арендаторов.

Справка: Понятие площади торгового помещения в Германии имеет разные значения, в зависимости от того, идет ли речь о продаже или аренде. Покупая магазинчик в торговом комплексе, его будущий владелец платит за фактические, так называемые «продажные» квадратные метры. Подобно ситуации с арендой жилья, в договорах аренды торговых помещений будут прописаны уже совсем другие «квадраты», а именно - торговая (коммерческая) арендуемая площадь, определение которой дается в каталоге Министерства экономики Германии. В настоящее время Общество Экономических исследований в сфере недвижимости разрабатывает проект введения единого определения для площадей. В ближайшем будущем различие в наименованиях будет устранено, система обозначений унифицирована, и собственник с арендатором при заключении договора начнут учитывать площадь помещения, что называется, «от стены до стены».