Феодальные замки: в руинах зарыты дивиденды

Зaмков не становится больше, поэтому крупнейшими инвестиционными компаниями мира покупка замка в Европе рассматривается как одно из самых привлекательных долговременных вложений.

Вкусы покупателей замков заметно отличаются. Как рассказали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru представители зарубежных агентств, джентльмены с берегов Туманного Альбиона больше всего ценят «развалины» с древней историей, французы — 3-5 этажные замки, а русские — с башнями и уникальной мебелью.

Для мира и войны
В первоначальном значении замок — это здание или комплекс зданий, обычно обнесённые стеной и сочетающие в себе две функции: оборонительно-фортификационную и жилую. Обычно замки строились на возвышенностях, островах, скальных уступах и других труднодоступных местах.

Главной частью средневекового замка была центральная башня — донжон. Служил он, естественно, для оборонительных целей, но здесь имелись и жилые комнаты, колодец, хозяйственные помещения — склады продовольствия и боеприпасов. Небольшой внутренний двор замка окружали массивные зубчатые стены с башнями и хорошо укреплёнными воротами. Далее следовал внешний двор, включавший в себя хозяйственные постройки, а также замковые сад и огород. Весь замок был окружён вторым рядом стен и рвом, через который перебрасывался подъёмный мост. Эти наружные строения называются депендансом. Такие замки часто были в плане прямоугольными, либо стены их чётко следовали рельефу местности.

Наибольшего расцвета замковое строительство достигло в Англии в XII веке. Многочисленные замки сохранились также в долинах рек Рейна и Луары, в Палестине (замки крестоносцев) и в Испании.

Деньги в зaмок — лучше, чем под замoк
По свидетельству Надежды Вельо, владелицы бельгийского агентства «Immo-Reflex», пользуются популярностью и замки в Северо-Восточной Франции, и странах Бенилюкса. Многие из них построены еще жившим во времена Людовика XIV Себастьяном Ле Претр де Вобаном, который всю жизнь провёл в осадах неприятельских крепостей и в постройке французских замков. Поскольку восточная граница Франции проходила в те годы по Рейну и Маасу, часть из вобановских замков оказалась на территории современных Бельгии, Голландии, Германии и Люксембурга. Вобан построил заново 33 замка и усовершенствовал около 300 старых. Замки Вобана, в отличие от замков Южной Франции, имели не столько жилое и декоративное, сколько военное назначение, и использовались для обороны вплоть до 1940 года.

Поэтому многие из них находятся в плачевном состоянии, так как в 1940 году их разрушала немецкая осадная артиллерия, а в 1944 — англо-американская авиация. Сегодня государство, сбрасывая эти руины с баланса, продает их в частные руки с условием реставрации и восстановления первоначального вида. Более того, в некоторых странах государство берет на себя от 20 до 60 процентов затрат на реставрацию купленного замка.

Самые древние и неприкосновенные замки сохранились в Великобритании. Большинство из них принадлежат либо королевской семье, либо находятся в наследственном владении аристократических семейств. Больше полусотни — принадлежат частным лицам и время от времени выставляются на продажу, примерно по три-четыре «штуки» в год.

По словам Анны Форестер, вице-президента агентства «The Foresters’», 80% английских замков приобретается с коммерческой целью: чаще всего их переоборудуют в отели, рестораны, клубы. Доходность подобных инвестиций небольшая. В лучшем случае она составляет от 5% до 8% в год. Некоторые владельцы сдают свою недвижимость несколько раз в год — для презентаций и дней рождения, а в остальное время пользуются ею сами.

Британские замки на сегодня — самые дорогие. Но еще недавно некоторые развалины продавались за один символический фунт с тем, чтобы новый владелец восстановил их первоначальное состояние. Однако существуют и обратные ситуации — иногда замок принудительно выкупается государством ввиду неспособности владельца содержать его должным образом или, наоборот, когда владелец, производя в замке «крутой русский евроремонт», нарушает, по мнению властей, историческое своеобразие усадьбы.

Покупателями австрийских замков являются не столько иностранцы, сколько сами австрийцы. По словам Александра Вебера из берлинского агентства «Volkswohnung», наибольшим спросом пользуются замки в предгорьях Альп, и не только в Австрии, но и в Баварии. Баварские замки древнее австрийских — построены они в основном в 19 веке, а по своей архитектуре больше напоминают средневековые. Покупатели таких замков переоборудуют их под гостиницы или делают основным строением горнолыжного курорта.

Ищем старину без подделки
Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru попробовал поискать настоящий феодальный замок и прицениться к нему. Вот какие варианты мы перебрали.

Австрия: псевдокрепости для сельских гостиниц
Небольшой замок Zwettl в тихом месте неподалеку от австрийского города Зальцбурга. Расположен в окружении лесов и лугов на огромном участке земли. Отремонтирован и декорирован в стиле традиционных княжеских построек с использованием новейших технологий. В замке имеются сауна, фитнесс-зал, винный погреб, две кухни, телефон, антенна, центральное отопление, гараж на два автомобиля. Единственная загвоздка, замок этот отнюдь не средневековый. Выстроен он в 1900 году и никакой исторической ценности не имеет. Зато стои?т он крепко, а стoит вполне прилично — 1 560 000 евро. 1560 евро за квадратный метр — примерно столько же, сколько и метр в средней зальцбургской квартире.

Гораздо дороже замок в окрестностях Вены — 5 200 000 евро. И это при почти равной площади с предыдущим — 1090 кв.м. Квадратный метр в таком замке стоит, соответственно, 4770 евро — чуть выше, чем в среднем по Вене, но цену здесь добавляет имеющийся в замке бассейн. Выстроен этот замок менее ста лет назад — в 1910 году. При проектировании был предусмотрен гараж. Древних замков вы в этой стране не найдете, поскольку Австрия была долгое время империей, и замки феодалов, чтобы те не стали оплотами сепаратизма, срыли еще в XVI-XVII столетиях.

Стоит ли вкладывать деньги в такие замки? Стоит, если собираетесь устроить в них сельские гостиницы. Как предмет истории, эти псевдозамки никакой ценности не имеют. Дорожать или дешеветь они будут вместе с недвижимостью той страны, в которой они находятся, а их цена будет равняться средней стоимости недвижимости в этой стране.

Италия: бетон в трещинах после капремонта
Истинные замки можно найти в соседней Италии. Например, — средневековый замок, расположенный на живописных холмах близ города Удине, на северо-востоке Италии, в непосредственной близости от Альпийских гор и побережья Адриатического моря. Стоит он 3 100 000 евро. Площадь главного здания с донжоном составляет 700 кв. метров, а площадь депенданса — 600. Квадратный метр, таким образом, стоит 2384 евро. Сравнить с квартирами в Удине здесь сложновато — сейчас там в продаже только «элита», а стоит она по 7 тысяч евро за квадратный метр, однако в соседнем Триесте стоимость квадратного метра примерно такая же (около 2500 евро). Неужели ж история ничего не стоит? Оказывается, в 2004 году в замке сделали капитальный ремонт, и теперь он превратился в дорогую девятиспальную виллу с древними стенами, трещины в которых были залиты современным бетоном.

Франция: бизнес в придачу
Где же нам найти настоящий замок? Может, во Франции? Возьмем, например, замок Пуату, расположенный в одноименной провинции на западе Франции неподалеку от Ангулема, в департаменте Шарантa. Стоит этот замок 4 240 000 евро, но и он ценен не столько древними стенами. Дело в том, что он находится не просто в провинции Пуату-Шарант, не просто в департаменте Шарантa, но и в супрефектуре Коньяк — центре производства знаменитого горячительного напитка.

К замку прилагаются 192 гектара виноградников с официальным разрешением на производство коньяка, а также все оборудование и специальный погреб. Понятно, что покупатель будет обращать внимание не столько на 750 квадратных метров замка, построенного, как уверяют в XV веке (хотя огромные окна свидетельствуют о том, что замок в XVII веке подвергся коренной реконструкции), а на виноградники и ликероводочный завод в подвале.

Франция, однако, супрефектурой Коньяк не ограничивается, и в Аквитании выставлен на продажу 21-комнатный замок, стоящий 2 800 000 евро. Площадь его — 1200 кв. метров. К строению прилагаются 33 беседки по 18 кв. метров каждая, оранжерея, три пруда, бассейн с клубом и 30 гектаров прекрасного парка!

Этот замок имеет не только потребительскую, но и историческую стоимость. Дату постройки замка продавец не ведает, но глядя на его фотографию, нетрудно определить, что он был построен во второй половине шестнадцатого века. Тогда, в эпоху централизованного абсолютизма замки потеряли своё первоначальное фортификационное предназначение. Поэтому в глухих станах старых замков в XVI-XVII веках начали продалбливать окна, а вновь строящиеся замки — украшать бесполезным с военной точки зрения декором — башенками, резными карнизами и даже скульптурными композициями.

Великобритания: и древнее, и дорогое
Мы добрались до самого дорогого предложения — замок Seton в Шотландии, построенный в конце XVIII столетия. За него просят 9,4 миллиона долларов (почти 6,5 млн. евро). Площадь четырехэтажного основного здания и объединенных восточного и западного строений в общей сложности составляет 9 тысяч квадратных футов, то есть, 836 кв. метров, что в переводе на доллары за квадратный метр дает цифру в 11244 долларов или 7760 евро.

Вообще, цены большинства британских замков находятся в пределах 10 миллионов фунтов, то есть около 20 млн. долларов или 13,8 млн. евро.

Резюме

Наше небольшое путешествие в мир замковой недвижимости приводит к следующим выводам. Конечно, замки приобретаются, в большинстве случаев не для того, чтобы в них жить. Самое лучшее применение — сделать в нем гостиницу или сдавать в аренду для торжественных случаев. Тогда окупится и содержание замка (попробуйте, хотя бы его протопить), и хозяева будут получать заслуженный доход. Никаких самопальных глобальных реконструкций в замках проводить нельзя, либо их надо тщательно согласовывать. В ряде стран государство помогает восстанавливать замки. Но до «замкового» бизнеса нашим капиталистам еще предстоит дорасти.

Сколько стоят замки